確實，現在的世界經濟引擎，已由十年、二十年前的歐美轉移到中國，因此稍早經濟暨合作發展組織OECD，也以中國為首的亞洲市場持續走強，為其調升全球經濟成長之預測背書。台灣近期房地產，也是基於與對岸的發展想像空間，因而持續大多頭走勢。

局勢持續震盪 房市人氣再降

只是，國際疑慮還未真正平息；歐洲債信風暴還未完全停歇，南北韓局勢仍高度緊張。短期利空因素持續震盪，五月台股跌多漲少，因此上週北台灣房市受到持續遞延衝擊影響，整體市場人氣及成交出現持續下滑情形。

全國政經中樞所在的中正區，約莫是這波回檔，北市人氣下滑幅度較明顯的區域；原因在於，現階段線上個案多走高總價路線。中華路上「敦年凱旋大道」，則有對面隸屬萬華區的個案抬價，在相對具有地段優勢下，去化頗理想，實際成交則有9字頭。同路段北端的「和旺帝標」則基地整合擴大到兩百多坪，因此進場時間將延到六月底。

隔壁的萬華，則因為還有相對中低總價產品，因此人氣下滑幅度稍小。中華路指標案「天鑽」及紅樓後方「索蘭朵」，能夠有不錯表現，都是規劃有相對中低總價產品。「天」案以30坪以下反應最佳，「索」案產品則全為走中小坪數，兩者都有不少投資客撐場。

和萬華區頗為類似，都出現天價新案平均開價也持續跟漲的文山區，市況則是個案表現。「嘉新政大花園廣場」是政大生活圈內唯一反應不錯者，將在6月底撤場。同區新案「九歌」開價57萬/坪則創區段新高；前棟雖有河景，不過估計可能是座向導致西曬問題，因此與後棟價差僅1萬/坪。

木柵保儀路指標案「水沐青華」，和前述「嘉」案雷同，都因為品牌及基地完整，因此表現不俗。不過和先前兆雄、璞園合作的前期推案相比，這次「水」案的銷售速度確實稍慢；這一方面是價格更高，再者應該也和短期大環境因素有關。

羅斯福路上高樓案「岳泰峰範」，由於採預約制，因此來人不多，區域客則佔四成。據了解，實際成交均價在65萬/坪左右，樓層價差也相當大。靜心小學對面千坪基地「鼎隆苑」則將在6月中下旬公開，開價7字頭將是區段新高。

北縣捷運熱區 市況相對仍酣

上禮拜國民黨新北市長候選人朱立倫輔選列車開跑，首先就在新店安坑大灑捷運利多。新店市區則是新舊案交替中，因此市況進入整理階段。開價略低於預期的「長虹峰華」，反應不錯。實際成交價5055萬/坪，據稱已全數收訂售罄。

前期指標大案「玉上園」，最近再釋出170戶量體販售，開價則調高到53萬/坪，因為據說這批新量體是相對較佳戶別。中興路二段近中正路口，則將有新案「巴黎皇宮」進場，將會聘請混血女星許瑋甯代言。

上週朱立倫也有到三重、蘆洲及新莊等地；而湊巧地是，這幾區近期市況都因捷運通車題材，而維持一定熱度，價格也是持續攀高。

三重重陽路三段近中山高三重交流道處，新案「幸大百御園」將會全部完工後才進場，開價5258萬/坪則將再創區域天價。蘆洲現階段除「集賢世家」外，並無指標案造勢，不過7月茂德機構投資興建的蘆洲支線總站共構案即將推出。

往西走，來到現階段仍交投熱絡的上新莊，近兩週人氣略有下滑；不過個案持續強銷並趕搭接待中心，由於市場詢問度仍相當高，不少個案都先設臨時接待所收小訂或預約。根據報導，6月北縣將重新標售副都心住宅用地，由於現階段頭前ㄧ帶成交價已全面站上4字頭，因此預料將引發搶標熱潮。

上週某房仲發布調查，土城市已成為首購族的天堂；但現階段捷運海山至永寧站之間的市區，線上個案已相當少，目前唯一強銷者為老案「寶格麗花園」，近期媒體更新，是準備主打透天產品。

竹北人氣大降 竹市相對和緩

受到股市震盪直接影響，五月竹北房市人氣一路下滑；從月初高點至上週，來客降幅達五到八成，上週實際平均來人則為820組/週。而除了利空遞延影響及五月報稅，以致竹科人手頭無現金下訂外，供給大增也多少產生稀釋效應。不過顯然當地業者還是看好後市，雖然人氣溜滑梯，但同時間新案仍不斷冒出。

當地目前有兩個較受到矚目的指標案。高鐵特區「豐邑淵博」位在高鐵軌道東側區域，不過正面公園，前棟可直眺頭前溪景；仗此賣點，本案開出區段近期最高價25萬/坪。台科大重劃區近期同樣出現不少標榜頭前溪景的新案，因此價格跟著墊高；「聚合發香禔」即號稱河景第一排，開價32萬/坪也是區域最高。

新竹市則因近年買盤有較大比例為自用，因此下滑情況比較緩和。目前該市市場重心仍在關埔重劃區，不過目前焦點並不是台中建商北上拓展，也不是借殼上市的富旺國際一次推出三宗建案，而是前幾年循工商綜合區變更模式，推出相對低價案成功搶市的在地昌益機構重做馮婦。

昌益在光埔段的「自由曲線」，及新竹火柴廠原址改建的「綠光」，都打出廣告價搶市；「自」案為13.9萬/坪，「綠」案更低，僅12.9萬/坪，因此反應熱烈。至於平均成交價，「自」案1415萬/坪，「綠」案1214萬/坪，也比區域同期案低。

雖然出現『低價旋風』，不過關埔建案開價仍持續墊高。關長段已出現新高價案，為「富宇君鼎」，均價35萬/坪，代表高樓層單價已見4。不過本案正臨日光公園，條件特殊，因此非屬區域一般行情。

新竹市區也再出現指標案，是位於東大、中央路口，近市政府的「鴻韻」。本案實開32萬/坪，雖仍為新高，不過比原先外界預期的4字頭低不少。而在「鴻」案所設，位於東門圓環旁外接待處附近，則將有新案「東門城」，據傳開價將高達38萬/坪。

臨海的南寮也有新案「天際」問世。「天」案位置頗近南寮漁港，因此標榜海景賣點，6樓以上海景戶均價20萬/坪，同樣創當地新高；6樓以下15萬/坪，嚴格論也頗高。本案高樓層戶不但規劃區域罕見的大坪數產品，還採毛胚交屋；之所以採價差拉大的做法，則是因為基地前方就是加油站。

消費動能減緩 房市多空並陳

和國際政經的短空長多相比，台灣內部近期則是利多頻傳。繼前週GDP破表成長、失業率下降、實質薪資提升後，上週經建會公佈的4月景氣燈號，也連續亮出第四個紅燈；美國商業環境風險評估公司BERI的今年第一次全球評比中，台灣也高居第四。

不過短期國際政經利空力道實在強大，因此中央大學消費者信心指數CCI則出現八個月以來第一次下滑，當中投資股票及購買耐久財信心都呈現下滑。

國際政經局勢丕變，確實加深大眾對未來的不確定感。近兩週房市回檔，除了實質面的股市下挫、資金縮水外，當中多半也有這樣的心理因素。不過同時間民間消費動能趨緩，仍是需要注意的部份，也可能會是影響未來房市需求面的重要觀察點。

2010/06