不過鴻海決定加薪富士康員工引發的獲利疑慮，反而成為上週台股主要短空因素；由台中角頭遭槍殺事件爆發的警紀問題，也造成相當程度社會不安。種種發展，形成外患稍歇、內憂又起的情形，加上梅雨季天候極不穩定，使上週房市表現持續高檔盤整；來人未再減少，不過看屋人持觀望心態者多，因此成交比略現下滑。

房市來人持平 成交比例下滑

目前大台北房市最熱區之新莊頭前重劃區，算是市況盤整中的少數例外。雖然該區平均週來人比四月少，不過交投仍熱絡；線上個案買盤中，投資目的者仍有五成以上，區域成交行情也已站穩40萬/坪關卡。

該區多數個案建照還在申請中，但截至上週止，已有八成預推案正式進場收訂。不過，當中不少根本不公開表價，原因主要是，下週北縣政府將重啟副都心住宅地標售；由於預料引發搶標，因此不少預推案都心存觀望，準備待價而沽。

「新富都6期」建照還沒下來，據傳小訂就排到二、三順位，同案7期也立即接續進場。宏普的「NEW ONE TAIPEI」上週公開，分為「柏悅府」及「世紀館」兩區，開出4550萬/坪價格，麗寶機構「渥朵夫」則尚未進場。

隨著頭前持續加溫，更受矚目的當然還是副都心計畫。鄉林、遠雄及興富發都想搶該區首案頭香。而就目前接待中心進度看，興富發「新富邑」最有機會。

新莊重劃區房市熱，當然會『傳染』到市區。歐洲村系列「凡登」，就因此持續調高價格；之前接待中心搭建『半途而廢』的恆毅中學旁新案，也趁此良機進場搶市，案名為「永鼎國璽」，開價高達55萬/坪。由於屬市區地段、機能優秀，加上基地旁設有將通車新莊線新莊站出口，因此反應不錯，據稱投資客有四成。

同樣是重劃區，北邊的淡海新市鎮，上週土地標售成績則不如預期，僅聯邦集團標下商業地，其他住宅用地則都流標。不過應該是先前綠山線定案的效應開始發酵，加上「台北灣」、「水公園」及「伊東市」等線上個案持續釋出媒體，因此淡海近期來人明顯提升；強銷案週來人可達80組，平均則有30到40組水準。

北縣房市近況 重劃區續領頭

整體分析淡海近期房市，個案單價開得愈高，區外客比例愈高；價格較低者，則是淡水在地客為主。目前本區還是舊案持續銷售為主，未來最指標新案則是鄰近綠山線G4站的「W丰上」。

相較於淡海，之前總是淡水房市焦點所在的紅樹林段，則因為短期內無大案造勢，加上新話題都集中淡海，因此反而顯得冷清。該區最新案「托斯卡尼7-西恩那」，要等到7月才會正式進場。

再往南到竹圍，則似乎沒有因為該區家樂福歇業而受到影響；這可能是因為近期北投、士林房價持續墊高，造成若干推擠效應，因此竹圍最近出現不少士林、北投客，市況也算平穩。目前區域唯一強銷案「香草天空」，去化就算平順，成交價約27至28萬/坪。

和淡海相同，平均成交行情還維持1字頭的北大特區，樹林段學成路仍是目前指標案集中區，競爭相當激烈；「麗寶世紀館」、「北大臻善美」及「心六藝」都持續曝光強銷。三峽段「北大愛悅」則是目前強銷案中，堅持成交價最高者。本區最新案為寶佳機構推出，鄰桃子腳學校的「北美館」，皇翔新案則還未公開。

近期台北縣各區房市消費結構，確實差距不小；三重、新莊等捷運題材區，雖然投資客比例高，不過內需比例仍高。淡海則因話題效應，區外客比例明顯提升，竹圍、紅樹林及北大，則本來就多靠區外客。至於桃園縣，除了少數區域外，幾乎全縣都是內需型市場。

南桃園地區 內需格局變化小

前週提到，中壢市房市以相對平價區表現較好。不過旁邊的平鎮市則恰好相反，緊鄰中壢的平鎮市區平均房價較高，但銷況大致平盤；再往南到相對低價區的南勢及山仔頂，市況就有相當落差。

尤其是山仔頂，前幾年出現大量供給，最後卻仍只能靠區域客支撐之下，房市很快走低；加上區內不少工廠聘僱外勞，形成特殊的異國『次文化區』，更進一步減低附近在地客進駐的意願。近期該區地價甚至還上漲，在推出新案恐難獲利之下，山仔頂近期根本沒有新案出現。

介於山仔頂及市區的南勢則有新案，為訴求住店兩用的「大清一品」，總價1,300萬起跳。不過該案距離該區主要商圈稍遠，店面價值應該不高。

龍岡地區房市，則仍以忠貞市場為核心之眷改地，及近內壢的後寮為兩大主要推案區；前者透天居多，後者則大樓比例不低。本區市場人氣自四月高檔後即持續下降；前期案「長紅計畫」改名為「鑫市鎮」，且灑出大量區外媒體，因此台北客佔了一半。不過「鑫」案是例外，該區其他個案來人絕大多數還是在地客。

緊鄰中山高交流道的南崁，是桃園少數靠區外客支撐的例外區域；同行政區的大竹，原本則為區域型市場，不過近年該區地價持續墊高，透天總價帶已從最早的六、七百萬左右一路攀高；一、兩年前是動輒千萬以上，最近更出現近兩千萬總價者。而由於千萬以上總價區域客難以接受，成交速度因而持續減緩，高價產品則得抓桃市客，才有機會成交。

前期提到，大溪最近重現台北客蹤跡；下一個交流道的龍潭，近期也持續可見少量北客。不過由於整體來人相當少，週來人數能達兩位數字已算多，因此實際南下到龍潭看屋的台北客仍屬零星。目前龍潭線上個案不多，個案開價和區域客價格認知仍有差距；大致來說，市區為10萬/坪左右，郊區則是至多9萬/坪，超過上述水準，成交速度都偏慢。

買賣感知差異 去化趨緩主因

近期房市陷入盤整大環境因素是顯而易見的歸因，不過實質則仍是買賣兩方認知差距擴大所造成。短期全球股市震盪、消息面不佳，但房市業界對下半年的看法仍是偏多的（主要利基點當然還是ECFA）。只是，買方還是以最直接的感受來評斷；除了股市走低外，薪資仍沒有明確成長，當然很難有追價的意願。

上週五台股終於隨著全球股市跌深反彈而翻紅，本週一松山與上海虹橋的常態直航也正式啟動，加上鴻海加薪事件間接引發台企返鄉設廠的想像空間；從直航利多到台商回流，本地房市就算不能直接受惠，也大有機會間接得到成長動能。