全台房市從去年第二季起，憑藉良好的經濟基本面、充沛的資金動能及政府政策作多，房價一路直飆，光以今年第一季來說，台北縣、市房價行情年增率都逾2成，甚至台北縣各季的成交量也較去年同期亦維持10％以上的成長率，房市牛氣沖天，北市中古屋均價更直逼50萬大關。然而，根據永慶房仲集團6月成交資料統計，大台北地區6月房市卻反轉的跡象，其中北市中古屋平均房價下修1成至每坪44.2萬元，而成交量更較上月萎縮16.27％，中斷了自去年一月起，連續17個月的漲勢，至於而台北縣房價雖仍小幅上揚3.8%，達每坪24.7萬元，但成交量方面，除了新莊市、汐止市量能持續放大以外，其餘地區的成交量均較5月下跌超過1成。

永慶房屋研展室協理黃增福解釋，ECFA已於6月29日正式簽定，在效益可期下，台北縣、市的市中心精華區屋主惜售心態空前濃厚，導致市場交易出呈現萎縮，以台北市為例，市中心高價位的大安、中正、松山三區較上月量縮2成左右，反而市郊的北投、文山、萬華、大同區，成交量不墜，由於市中心高價區成交量縮，市郊低價區量能占比相對較大，稀釋了全市平均行情，造成均價較上月衰退1成。

房市現況一：利多攻頂，台北市精華區屋主擁屋自重

受惠於ECFA正式簽定，台北市市中心精華區的屋主多看好兩岸和平紅利發酵，同時全面通商後，兩岸三地都市也將出現比價效應，普遍抱持「惜售」心理，因此價格持續翻揚，但由於買賣雙方認知差異擴大，成交量無法進一步突破。黃增福指出，台北市的大安、中正、信義、松山、中山等區，在今年的前五個月，成交案件平均有4成是創社區或區域新高，而在這些價位先行者的帶動下，週邊房市行情也隨之水漲船高，使得大安、中正、信義三區的中古住宅平均單價一舉突破每坪60萬元。

黃增福表示，現階段房市有所謂「本土盤」與「國際盤」在進行價格拉鋸，雙方看法歧異。其中政府、學者從房價所得比的「本土盤」角度，推論大台北地區的房價過高，理應回測。但屋主、企業卻從未來台灣打開國際市場的「國際盤」角度評估，認為台灣房市將在ECFA及人民幣升值等雙重利多加持下，產生吸金效應。然而究竟孰是孰非？黃增福則強調，這端視ECFA帶來效益有多大？其次還得觀察央行升息及啟動選擇性信用管制等打房措施是否奏效？因此預料近幾個月，房市可能將處於盤整觀望階段。

房市現況二：需求仍強，政策利多帶動郊區補漲氣勢

不過，值得一提的是，無論是ECFA利多或央行打房，都對台北市精華區的高總價產品影響較大，反觀台北市北投、文山、萬華、大同等最晚搭上房價上漲列車的郊區產品，不但價位較低，再加上又有基礎公共建設加持，對首購及換屋族都極具吸引力，因此反而比較不受上述多空因素左右。

對此黃增福則認為，台北市的市郊區房價相對平穩，在捷運工程陸續通車的加持下，生活的便利性可大獲改善，對於首購族或初次於台北市置產的買方而言，是相當實惠的選擇。而且這些區域都位在央行選擇性信用管制的範圍，沒有投資客的操作空間，自住客買點重現，有自用需求的消費者可以享受相對的低價及最小的風險，可積極看屋、議價。

房市現況三：台中市交易量減5％  高雄市價量穩健成長

至於中南部房市，台中市房價持穩，但整體交易量較上月持續減少5％，其中西屯區與南屯區仍看好市政中心遷入所帶來的商機及公共服務，交易量未減，其它區則多為量能稍減。而高雄地區交易價量持穩甚至還有向上成長的趨勢，黃增福表示，高雄市成功的城市行銷與大型公共建設相繼完成，加上近期在縣市合併升格與「海空經貿城」計畫的議題持續發酵下，讓高雄市居住品質與國際知名度皆大為提升，吸引越來越多的民眾投入換屋置產或購屋的行列。

黃增福補充，影響房市的幾個因素包括：經濟環境的改善、資金動能、投資信心。前兩項因素在中、長期看不出悲觀的跡象，但投資信心實在太強，加上政府打房造成投資的不確定性，多空拉鋸、戰況空前，使大台北地區房市憑添變數。但現階段政府是針對特定地區的投資客進行管制，一般自住、首購的民眾仍享受原先的貸款條件，且大環境看好後ECFA時代台灣的資產價值，有購屋需求的民眾不妨把握難得的議價機會。

2010.6.30