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建商高價搶標土地 春江水暖煮成薑母鴨?

【文/住展房屋網】新店中央新村北側重劃區近期第二次標售抵費地,結果吸引各大建商瘋狂搶標,土地脫標率逼近八成,平均溢價率約15%,標售成績相當亮麗。住展房屋網企研室認為,建商大舉搶標央北土地,代表市場出現「春江水暖」的訊號,但業者仍需謹慎、步步為營,否則將被這春江水暖活活煮成薑母鴨。

由於央北規劃優良、接近北市,還有捷運建設加持,引起建商垂涎,第一次與第二次標售抵費地都造成轟動。事實上,不只央北土地標售亮麗,先前土城暫緩發展區土地標售更曾上演「全壘打」,百分百脫標的亮眼成績。

住展房屋網企研室分析,建商之所以大手筆標地,除了目前央北重劃區本身誘因之外,其實還有幾個因素。

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第一,市場資金依然浮濫;由於前一波多頭讓建商口袋現金飽滿,加上低利與資金寬鬆的環境,建商的錢無路可去,多少還是會買一些土地來當作儲備案源。

第二,去年全台買賣移轉棟數明顯回升,因此有些業者認為買氣已經復甦、房市已經回春,再加上近期房價止穩,所以買土地的意願提高。

第三,大台北地區大面積、完整且方正的土地難以取得,雖然房市不景氣,但地主開價依然很貴,而且土地條件也不見得漂亮;相較之下,官方標售的重劃區土地若有建設、有遠景,自然會讓建商感興趣。

但住展房屋網企研室提醒,雖然房市成交量回溫,但關鍵是「降價」換來的,房市並未出現強勁的復甦訊息;假如建商用高價搶土地,未來建案勢必要賣相對高的價格,屆時就會發現不降價賣不動、降價又得面臨利潤壓縮的兩難局面,江翠北側重劃區就有業者面臨如此窘境。

以央北重劃區而言,該重劃區位處新店,而新店是一個較封閉的房市區塊,客源幾乎都以新店在地客為主,外來客主要來自文山區,來自北市中心和新北市其他區域的客戶則相當少。

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假如把客層鎖定在新店市區客,新店市區如五峰重劃區建案成交價已降至六字頭,低樓層更已觸及五字頭;區公所一帶雖有建案成交價撐到七十萬/坪出頭,但畢竟是特例,未來將有建案擬賣四字頭破盤價。在這種價格競爭之下,央北若要賣六字頭,對在地客完全不具吸引力。

若仍舊想賣六字頭,並把客層鎖定文山區或北市市中心客戶,利用相對市中心低價的優勢來拉攬台北客,是否又可行?但這個機率也不高,因為大坪林、或是北新路沿線的建案,都不難找到六字頭的價位,而生活與交通機能更好。

即便有少數品牌建商真能賣到六字頭,那也不是普遍現象,多數建案必需把價格壓到每坪五十萬初頭、甚至見到四字頭,才能提升在地客與外來客的吸引力。否則,若忽視市場價格變化,仍一昩想高價標地、推高價案,那恐怕不是春江水暖鴨先知,而是會被這個暖池煮成薑母鴨了。

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