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房價止跌將回升?繼續各說各話

【文/住展房屋網】大概從去年底開始,可發現房市業者的樂觀度已愈來愈高;當然,最近新推案增加的情況是最好證明,再從中大坪數新產品比例增加,也可嗅到類似的氛圍。不僅如此,最近幾家房仲例行的『民眾對未來房價看法』調查,同樣隱約暗示這樣的訊息。最近公佈的中央大學三月CCI,似乎更是支持這樣的論點。

中央大學三月CCI顯示,消費信心指標持續上揚,總分數來到32個月新高,而其中代表購買房產信心的耐久財信心指數,也創25個月新高。六大指標中只有物價信心下滑,原因則當然和二月底至三月初的『衛生紙之亂』有直接關係。

對於這樣的結果,央大CCI執行團隊分析認為,房市這一、兩年內落底機率很高,甚至有機會看到房價止跌回升。這樣的論述,算是和業者心中想法不謀而合。

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不過,也有業者持相反看法。就在央大發布三月CCI的同時,國內知名大型房仲品牌,永慶總經理葉凌棋公開表示,這兩年的交屋潮對市場的影響,大概在未來兩到三年才會真正看到;原因在於,近幾年房價盤整下修,使得這些買在高點、這兩年交屋的物件難以脫手,因此持有者(投資客)會使用所謂的房貸寬限期來拉長戰線,以拖代變。

據此,葉凌棋預估,真正的餘屋賣壓,將會在寬限期到期,也就是兩到三年後才會開始浮現。他指出,以近兩年七大都會區約有18萬戶交屋,其中三成使用寬限期來估算,到了2019至2020年,大概會有5.5萬戶寬限期到期;如果屆時持有者無力負擔本息攤還階段陡升的房貸,那麼這些物件就有可能進場拋售,對屆時的房市價量造成衝擊。

對照央大及永慶的說法,確實相當有趣且弔詭;一邊認為在消費信心回升下,未來房價可望止跌回升,另一邊卻認為交屋潮產生的賣壓即將引爆,如此這般,房價當然沒有向上提升的條件。

那麼,到底誰的預測比較貼近真實或準確?住展房屋網企研室認為,目前還很難論斷;畢竟最近國內景氣確有復甦,加上股市近期表現不錯,民眾消費信心確有回溫,最近出來看房子的人也的確變多了。

但換個角度看,目前多個經研機構都認為,國內經濟復甦已進入末升段,代表今年逐季經濟成長可能趨緩;再者,在通膨及美國升息的雙重壓力下,外界也預估今年下半年後央行升息機率提高。就更別說雖然消費信心恢復,但消費力卻沒有跟上,主計處最新薪資調查就仍顯示,國人實質薪資還是比不上18年前水準。而住展房屋網企研室也發現,最近看屋者的確稍增,但成交速度還是一樣如老牛拖車。

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所以,就算民眾買房意願回升,但由於追價能力受限,故到最後議價階段,十之八九還是希望賣方讓步:如此這般,假設賣方願讓價,則可達成交易,至少房市成交量部分可望回升,加速房市築底。但如果賣方堅持不讓,那麼買賣雙方就將持續僵持,交易量無法回升,房市盤整期也會跟著拖長。而無論是哪種情境,大概都很難看到房價在短期內具體回升。

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