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都更容積獎勵 應考慮訂容獎落日條款

【文/住展房屋網】台灣都更慢如牛步,已變成新的台灣奇蹟;雖然近二年略有加速跡象,但速度還是偏慢,多數老屋屋主根本等不到都更的機會。

為了加速推動都更,有人呼籲應大幅提高容積獎勵,讓屋主能分回更多坪數,增加屋主都更意願。但住展房屋網企研室認為,都更卡住的關鍵在於人性無止盡的貪婪,而非容積獎勵不夠,容積獎勵不能無止盡加上去,官方甚至應轉向思考廢止都更容積獎勵的可能性。

住展房屋網企研室表示,都更緩慢的問題是屋主不願出錢,習慣「拿免錢的」,還想要分回更多坪數。但建商在商言商,他們投入都更也是為了賺錢,與都更戶的利益是衝突的,當兩造利益達不到共識時,都更就推不動。

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有人說,只要提高容積獎勵,讓住戶都能一坪換一坪,住戶就會願意都更;但這種想法並不實際,因為此論述忽略人性面思考。畢竟人性是貪婪的,當容積獎勵提高,他們想分回的坪數就不只一坪了。

舉例來說,在都更容獎上限1.5倍的條件下,多數屋主只能一坪換0.8坪,所以他們不願意都更。假如容獎上限提高到2倍,建商大方給所有屋主一坪換一坪,精算的屋主就會發現建商賺更多,認為自己的一坪可以換更多坪數,此時就不會同意一坪換一坪的條件了。

這種狀況是肯定會發生的,因為容積獎勵越高,人的貪婪、想分回更多坪數的慾望就越高,但殘酷的是,「容積有限而貪婪無限」。所以,給再多容獎,都無法滿足人性貪婪。

假如給容積仍無效,官方不如考慮訂立都更容獎落日條款,甚至可考慮優先拔除危險建物如海砂屋的容積獎勵,要求三年內若不都更重建,則未來都無法申請容積獎勵,以嚴格的期程限制來逼迫屋主同意都更。而落日條款並未侵害民眾財產權,「只是把獎勵拿掉而已」,既然可以給獎勵,為何不能廢除?

都更緩慢的另一個關鍵,是「只有蘿蔔,沒有棍子」,所以屋主不急不徐、待價而估。屋主想多賺一點,這是人之常情,本就無所謂對錯,但若是危樓、有改建急迫性,自己不住卻拿來租給不知情的租客,一手賺租金、另一邊等更好條件的都更,這樣的情況,就該給予嚴厲規範。

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但住展房屋網企研室進一步表示,台灣往往政治掛帥,政治人物擔心流失選票,總是一昧地給更多甜頭,給出的好處又不敢收回來,所以不敢制定更嚴格的法案,這還真讓都更推動成了一個無解的難題。

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