【文/住展房屋網】因高房價問題而風起雲湧的社會住宅，成為近年來北台三都首長相當積極推動的政策之一；不過相較於北市及桃園多為單純覓地籌資自建，新北市興辦公宅的招數則很多，當然說穿了，這是缺乏經費而搞出來的非正統模式。像稍早採BOT辦社宅，就由於當中近七成量體被得標商拿走，被民團批為山寨社宅。
無獨有偶，小英政府倡議推動社宅，除了自建外，也拋出包租代管及容積獎勵兩大方式，不過前者其實只是鼓勵民間閒置房屋釋出(招租)，嚴格來說和公共住宅並不相同；至於透過容積獎勵方式鼓勵民間(建商)捐贈，基於一般民眾對社宅仍存有過去國宅的既定負面印象，當然也被認為是立意良善但曲高和寡。
不過這套透過容獎鼓勵捐贈(社宅)的模式，似乎已經達陣。因為根據住展房屋網企研室了解，近年在新北市重劃區大舉推案的茂德機構，近期幾個線上銷售中建案，確實都有部分量體為社會住宅；這包含位江翠北側重劃區的「歡喜市」、新店央北重劃區首案「波爾多」，較早的還有五股洲子洋特區「新大直」。
過去建案中部分戶數規劃為社宅，大多是在地目變更案中會看到，如目前銷售中，位板橋、新莊及樹林交界處(溪崑地區)的「超級城市」系列。該案基地為工業區變更(原為大豐紙廠)，因此除捐地外，另也捐出其中一棟做為社宅。
透過容積獎勵捐贈者則稍有不同；以「歡喜市」為例，不是將社宅放在一棟獨立建物，而是規劃在二至四樓(二、三樓整層及四樓一半量體)。不過，未來出入動線是和一般住戶共用，還是另立獨立動線，目前還無法確知；畢竟雖此規劃可從該案提供的銷售平面圖上清楚看到，但根據住展房屋網企研室所知，銷售單位基本上是三緘其口，對此一資訊採低調處理。
如此取得社宅的方式，基本上和BOT類似，其實就是政府缺錢或缺地；但或許有人會有疑問，對於社會住宅，目前社會仍普遍有負面印象。如此這般，怎有建商願意參與？這樣豈不是讓建案更難賣？
不過如同其他容積獎勵，建商其實也賺很大！原來，按照去年中修正通過的(新北市)自治條例設計，建商申請此項獎勵，只需提供其中一半(樓地板面積)給政府當社宅即可，另一半當然是建商全拿。就以最高可拿30%(容積獎勵)來說，等於淨賺15%，對建商來說，何樂而不為？況且只要銷售端時不主動提及，大概也不會有購屋客會刻意去詢問或發現此事，等交屋後才發現已來不及。(以「歡」案來說，確實在銷售平面圖上標示，所以不算隱瞞資訊)
不過讓建商賺暴利還事小，後續問題還有政府免費送(建商)容積拿回社宅，看似功德圓滿，但日後要如何管理？社區管委會運作時，政府及公宅承租戶的角色又是什麼？這些問題，都還有待官方做進一步釋疑。
住展房屋網企研室更認為，討論這項政策是否合宜，還需回歸容積制度本身。畢竟容積不是真的不用錢，樓地板面積增加後，進出該區域人數，勢必比原本都市計劃預設的更多；換言之，政府大方放送容積後，造成的將是更龐大的交通及公共建設需求；這部分，政府準備好了嗎？
