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首購需求旺 小宅輕舟已過萬重山

【文/住展房屋網】前二年房地產市場有個熱門的討論議題──「小宅是否會供給過剩?」原因在於,2016、2017年間,台北市、新北市與桃園市內,30坪以下的小宅推案規模龐大,業者擔憂小宅可能會出現供過於求的危機。住展房屋網企研室表示,按這二年來的成交與推案狀況來看,小宅安全過關的機率高,倒是前二年供給量少的大坪數建案,前程依然樂觀不得。

住展房屋網企研室指出,2016、2017年是小宅推案量的高峰時期,尤其是2017年最為明顯,北台灣三都小宅占總體推案比例達到高峰,其中新北市、桃園市的小宅占比更超過五成。

雖然過去兩年來,北台灣三都小宅推案規模龐大,但因自住購屋需求仍強,所以只要價格合理、不漫天喊價的建案,銷售狀況都很不錯,餘屋並不嚴重。其次,2018年以來,小宅推案量急劇下滑,可售戶數減少,小宅過剩的警報已經解除。至於滯銷的小宅,不外乎地點極差、價格偏貴、公設比高得不像話,才會陷入賣不掉的泥淖當中。

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今年來小宅案量占比急縮,那是哪一種產品暴增呢?答案竟是大坪數,尤其是台北市大坪數建案激增的情況最為顯著;今年來,北市規劃70坪以上的建案如雨後春筍般湧現,多到讓人不可置信的地步。在房市520檔中,大坪數總案量約960億,占北市推案量約8成5,相比之下小宅占比所剩無幾。

新北市雖然還有不少30坪以下的兩房型,但推案坪數也在放大當中,40至50坪的房型占比快速增加。

住展房屋網企研室認為,雙北市推案坪數不斷放大,主要是業者認為換屋族群買氣正在升溫,所以紛紛推出換屋型產品,以吸收積壓二、三年的換屋族買氣。不過,換屋族群的需求到底有多少?能不能消化這一波大坪數建案所釋出的巨量?目前還是一個謎。

以目前線上銷售中的建案來看,過去二、三年未能售出的大坪數房型數量仍多,雖然近期買氣有增加,但大坪數去化速度還是比小坪數慢,可是供給量卻節節上升。這透露著,大坪數供給過剩的危機,似乎大於小宅啊!

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