都會工業地容積大放送 恐成工業宅新溫床

2017-10-10
【文/住展房屋網】為解決企業設廠缺地問題,稍早行政院拋出了強制買回、代為拍賣及代為標售三個選項;結果不出所料,主導此政策的政委張景森,最後拍板決定採『代為標售』。


至於箇中理由,其實很簡單,就是政府沒錢又怕事!當中最有效的強制買回(其實應該是照價收買),需要政府本身有足夠經費,這點向來是台灣政府機構最欠缺的;至於代為拍賣,則據稱有違憲之虞,因此最後做成代為標售的決議。只不過,這招到底有沒有效?恐怕還是得實際運作了才知道。

不過更令住展房屋網企研室擔憂的,是解決缺工業地問題,政院拋出的另一帖藥方,那就是提高都會工業區容積管制。目前都會工業區的容積率平均為210%,而政院拍板的容積獎勵內容,則是提出開發計畫並於三年內實施(投資)並進駐者,容積大幅加碼至330%,三年以上、六年內實施者則加碼至270%。

平心而論,這些年政府以各種名義給予的容積獎勵,真的已將到極度浮濫無章的地步;逾越原本都市計劃的問題就不說了,動輒拿容積當做獎勵措施,好似容積都不用錢一樣?再對照北市府想推的容積銀行,就更顯諷刺!

住展房屋網企研室一再強調,容積不是不能當獎勵項目,但一定要有適當的對價關係。就拿綠建築來說,(取得標章者)必須要達到一定,甚至加倍的節能或友善環境之效果,否則給容積獎勵而多出的樓地板面積,代表更多的人員活動。當然也等於更多的能量消耗;如無適當對價關係,綠建築反而因為容積獎勵而不綠了,豈不是極盡諷刺之能事?

就更別說,本文討論的工業區開發容積獎勵,根本完全沒有任何對價關係可言,純粹就是開發商在限定時間內完成投資及進駐,就能輕易取得。試問,(政府)這樣隨便給容積獎勵,把工業區容積變成和商業區一樣多時,到底有沒有考量到周邊公共建設的容受程度?

除了濫給容積獎勵,恐將形成災難,就像現在內湖科學園區這樣,尖峰時間塞車塞到爆之外,另一項令人憂心的狀況則是,放寬容積後,這些工業區恐將成為工業住宅孳生的新溫床。

無可否認,工業地成本比住商用地低,如果又近市區,生活機能足夠,且可透過容積獎勵或移轉取得更多樓地板面積,往往就會有開發商游走法令灰色地帶,以辦公室或事務所為名義申請執照,實際卻處處暗示消費者可買來當住宅使用;像內湖五期工商綜合區,就是晚近的典型範例,至今仍難解。

而都會型工業區要是容積大放送,開發商掐指一算,發現有利可圖,又仍有灰色地帶可操作,那麼難保不會有開發商假投資設廠之名,行土地開發之實,結果推出假事務所真住宅建案銷售,再度試探地方政府執行都計法的底線!

現場民調

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