不怕景氣變差 海外建商前進台灣

【文/住展雜誌】儘管近一年餘來,本地房市景氣走弱,不少建商轉而多角化經營,甚至出走海外;但此時此刻,仍有外地業者來台發展。這些外地業者,究竟看中台灣哪一點?他們的競爭優勢是什麼?對本地房市又會產生什麼樣的影響?

近期由於房價飆高、政府調控及經濟狀況不佳等因素影響,國內房市景氣逐漸走弱,已有不少本地開發商因應局勢,開拔到海外發展,或走多角化經營路線,兼做飯店、旅館、購物商場等商用不動產的買賣。


海外開發商 逆勢來台發展

然而對照本地建商的紛紛出走或異業經營,同時間仍有不少外地開發商前進台灣房市;如印尼紡織大王宋良浩,稍早就宣布進軍台灣住商房市,最新住宅案則是位於中山區的「中山.雋」。

至於今年初在林口風光展店的三井outlet,業主三井集團除了將在台中(港)再拓點外,也宣布進軍台灣不動產市場,除了商用不動產(物流中心、飯店、商場及outlet)外,更將搶攻本地住宅市場,且將鎖定新北及桃園地區,蓋年輕人買得起的智能環保住宅。另外,日系三菱地產也計劃進一步在台發展。

這些海外業者,在目前本地市場景氣不佳之時前進台灣房市,背後的動機或考量為何?是看到一些我們沒有看到或忽略的商機?或是有其他原因?

於二○○一年底正式來台駐點的松下營造,該公司設計部經理,本身也有日本一級建築士資格的小林昭彥表示,基本上還是台日兩地生活水平、習慣,甚至文化都相近;另外,長久以來台灣和日本關係相當友好,而且松下(電器)在台灣已有相當知名度。以上種種,都是促成松下營造來台發展的重要原因。

松下來台 主攻營造裝修

小林進一步指出,約六、七年前,松下日本母公司就透過在台現有經營體系做市場調查,約五年前正式來台駐點(PanaHome),經營主力是建築營造和室內裝修(內拉皮)。他還透露,幾年前本地建商新光建設曾邀請松下營造合作,不過松下評估後,還是決定以自己的品牌到台灣打天下;至於先前遠雄在林口、三峽等地造鎮時主打廣告訴求,則是松下體系的建材或裝修,並非營造。

目前為止,松下除了主攻室內裝修外,在大台北也已有不少開發業績;其中較知名的,一是中山區國賓飯店附近的「松下國賓」,該案是和建商合資興建,另一則是位於新莊副都心的「御松郡」,是單純承接營造(建商為琨豐建設)。其他的營造實績還有中正區「中正藏璽」、天母「信義謙石」及蘆洲「長榮VIP」等。

和本土建商合建或承接營造這兩種經營模式,未來松下都會持續操作;而且除了大台北外,也有往其他地區發展。如今年年中推出,竹北縣治特區三期的「松下の大道」,看案名就知是主打松下營造;松下另在台南推出新建案(與誠美建設合作,同樣負責營造),還在南投埔里承接自地自建營造案。

年初林口outlet商城開幕後,日本三井集團隨即宣布,將進軍台灣住商房市。

外地業者來台 看中高端市場

包含松下在內的日系業者,來台發展的案例的確不少;然而瑞普萊坊董事長,同時也是台灣CCIM創始會長的曾東茂則分析認為,在一般情況之下,海外業者會願意來台發展,不能說是看見什麼本地業者沒看到的商機,主要還是相中台灣高端市場的強大消費力;簡言之,就是有利可圖。

近年一般薪資成長停滯,但台灣外匯存底還是名列世界前茅,而且頂端消費者的購買力依舊驚人;從千萬超跑滿街跑,國際精品業者近年紛紛來台駐點,就可見一斑。同理,海外開發商來台拓展,也是看中此點。

不過平心而論,海外業者來台,多數case是駐點找買家,兜售的還是自家在海外(本土)的物件,這和實際來台耕耘買地蓋房,是完全兩回事。畢竟真正在地經營,要面對的挑戰和困難其實不少。

曾東茂分析,除了台灣地價昂貴之外,市場規模偏小,政策不確定性高,兩岸關係不穩定,加上近年房價漲租金卻沒動,使得投報率被壓低,都是外資望而止步的原因。他表示,之前接觸包含美國、歐洲等地業者,其實不少都曾表達過想來台灣發展的意願,但後來都不了了之,原因大概就是以上這幾點。

國際化市場大 吸引外資要素

那麼,除了有利可圖外,究竟還需具備什麼樣的要素,才能吸引外地建商?看過全球各地的地產市場發展形態及狀況後,曾東茂歸納認為,最基本的元素是市場規模夠大,且要夠國際化。

在他接觸過的海外大型開發商,如果往海外投資,首選一定是歐美澳等國,而且通常只選大都會精華區;以美國來說,當然是紐約或洛杉磯,歐洲則以倫敦為核心。而曾自己接觸過、曾考慮來台投資的外商,當初幾乎九成以上都選台北市,新北、桃園甚至高雄、台中都完全不考慮。

至於發展模式或軌跡,大致會經過兩階段;第一(初期)階段,除了出資買地外,其他包含建築設計規劃,甚至中後端的銷售、營造、裝修等,都找在地業者合作;等上述一切事務逐漸嫻熟後,才會進入第二階段之獨立作業。

文化語言相通 吸引中港日

當然,台灣市場規模偏小,地產市場國際化程度也不足,但還是有其他加分條件,如文化、語言,乃至制度、習慣等條件相近,甚至是具地緣關係;如香港豐泰地產、大陸萬通集團會選擇來台發展,就都是基於上述原因。

同理,近年部分本地業者往海外發展,也一樣是先往對岸(香港及大陸);就算是東南亞,也是因為當地有不少華人。同樣地,印尼紡織大王宋良浩本身也有華僑身分,算是有地緣關係,嚴格來說,只能算是半個海外建商。

至於日系業者大舉來台,除有地緣關係外,基本的生活習慣仍相似,語言、文化也算通,加上台日關係友好,於是使得日本業者來台發展的情況更為常見。事實上,日系來台駐點時間相當早,除松下外,還有大和房屋、三菱地產及住友集團等等,不過大部分是替日本當地物件找台灣買家,像松下或三井這樣,是相對少數。

另外,這些外地業者鎖定開發或經營的產品形態,還是以商用不動產為先,如辦公樓、飯店、購物商場等等,住宅市場則更具內需性格,通常不是外地業者優先考量的項目。因此,松下主攻住宅裝修及營造,三井地產更宣稱要進軍桃園蓋年輕人買得起的平價宅,顯得更是特殊。

松下營造設計部經理小林昭彥表示,台日兩地生活水平、習慣相近,加上松下在台知名度高,都是該公司決定來台發展的原因。

客戶導向 松下推通用宅

由以上分析可知,儘管稍早三井地產動作頻頻,印尼紡織大王宋良浩更高調推建案,但總的來說,海外開發商來台發展,仍算是鳳毛麟角。儘管如此,這些海外業者卻因為引進不同的觀念和技術,仍讓人耳目一新。

如松下營造的室內裝修部分,是該公司一大優勢與賣點,那就是以客戶需求為導向,並融入建築通用設計的概念。而且為了推廣,松下還在「御松郡」案購入一戶,打造出實踐此一設計概念的住宅,當作展示間。另外,松下宅更以空氣品質監控(全熱交換機非一般空調)為標配,室內主要空間的牆面則皆使用能夠吸附水分,防止室內過於潮溼的珪藻土。

一直有人指出國內相關法令較國外繁瑣,對外地業者發展造成一定困擾,但小林經理表示,其實兩地相關法規有八成以上相似,適應上並無太大困難;至於台灣特有的公設登記制度,小林則認為,這基本上是算術問題,影響也不大。主要需克服的,還是兩地消費者偏好及購屋觀念上的不同。

以日本消費者來說,通常會接受較為劃一的建材和規劃,但對細節則會吹毛求疵;相對地,台灣消費者則偏好與眾不同,根據自己喜好更改設計規劃(客變)。兩相比較之下,小林甚至認為,日本消費者還比較難應付。

另外,最近台灣市場景氣下滑,和松下剛進台灣實有不小差距;但小林認為,這反而能讓購屋回歸最基本的實用層面,好的產品就更能獲得凸顯與青睞;而松下的營建品質及融入通用設計概念等產品力,也應當能更受到重視。

鼓勵本地建商 往海外發展

的確,一地的住宅房市,基本上算是內需型態,因此相對封閉;不過如有更多外地開發商參與,帶進不同的觀念與技術,不僅讓本地消費者多一項選擇,也可望促使本土業者跟進、形成良性競爭,創造海外、本地業者及消費者三贏的局面。

不過畢竟台灣住宅市場規模不夠大,近期房地價又拉高,導致投報率進一步壓低,不僅在外地開發商眼中吸引力偏弱,本地業者經營也面臨瓶頸。因此,與其留在本地等景氣循環再起,不如鼓勵本地業者,效仿這些來台發展的外地業者,勇於到海外發展。而相較於仲介經紀業,建商在這部分顯然相對落後,應該趕快急起直追,讓自己的發展版圖與視野更加國際化!             

瑞普萊坊董事長曾東茂認為,本地建商可參考海外業者來台模式,也朝海外發展。

房市小辭典-通用設計

所謂通用設計,簡單來說,就是全齡化,也就是每一個年齡階層,無論幼童、老人及行動不便者等都可順暢使用的設計概念。松下的通用設計宅,則還加入SI工法之明管設計。

根據松下營造設計部人員表示,一般已蓋好的房子,更替裝修為通用設計宅,大約需要花費每坪至少十萬,主要是管線必須拆掉重拉;如果是還未埋妥管線的新屋或預售屋,則造價較便宜,大約最低每坪七萬可做起來。

無論通用設計或室內明管,在國內仍屬推廣期,發展未臻成熟,經濟規模有限,因此造價偏高。但以國內快速邁入高齡化社會的狀況,通用宅實為值得推廣及運用的建築新概念,勢將成為未來住宅規劃新趨勢(台北市新建公宅據悉都會採用)。

現場民調

為遏止不法室內裝修隔間,北市打算公布違規的業者及公司,請問您認為此舉是否有嚇阻違建增生的作用?