法拍屋房市投資啟示錄

【文/住展雜誌】房地產交易市場自民國92年SARS起漲,至民國104年年底政府通過房地合一課稅止,歷經十二年的黃金時代,因中央政府採取限縮貸款及利用稅務手段進行打壓,於今已實質進入冰河時期;投資人納悶,是否無法再由房地產交易市場獲得報酬?

事實上,交易市場就如同充滿生機的森林,總是處於循環的生態系統之中,一方殞落自有另一處的太陽冉冉升起,人們不是總說柳暗花明又一村嗎?


綜合分析,在房地產市場多頭時,投資方的資金是不虞匱乏的,因此在財務操作面向採取大膽擴張的一方,如果沒有審慎時勢,在進入冰河時期,就將如同未能在春季及夏季攝取足夠脂肪的北極熊,自將受到市場的淘汰,而如何自這些受市場所淘汰者的身上獲取報酬,就將是目前嚴峻環境之中,投資者應該要好好思考的。

筆者觀察目前的法拍市場,已經有許多好物件出世,而且因為對於房地產市場採取悲觀者眾,原本在黃金時期拍賣價格近乎市價的情況已經改變。舉仁愛路的「帝寶」戶以每坪一百八十八萬元拍出,跌破市場預估二百萬元的行情甚遠,另有知名廣告才子位處新北市新板特區的豪宅「東方明珠」,更是三拍流標而面臨停拍的窘境,更何況還有更多不為人知的好物件,被埋沒於沙漠中,有待識貨者出手。

筆者有鑑於法拍市場將是房地產交易市場的一盞投資明燈,故整理歸納實務上法拍市場可留意的事項,以供投資朋友參詳:不點交物件碰不得,是嗎?

目前的法拍市場,已經有許多好物件出世。

房子是否有點交

如果曾經有了解過法拍程序的投資朋友,應該都會聽過有人告誡,法拍物件如果拍賣公告有註記不點交,千萬碰不得。不過,正是因為不點交的物件,有興趣者寡,故往往會出現賭石出綠的巨額收益。因此,法拍市場的投資客,往往會逢低搶進,坐收高額利潤。

首先,本文先說明何謂『點交』:簡言之,就是執行法院對占有拍賣不動產之債務人或第三人強制執行解除占有,以令買受人得以取得不動產的所有使用權。反言之,如拍賣公告顯示『不點交』,通常就意味,執行法院無法對於占有拍賣不動產之債務人或第三人強制執行解除占有,買受人雖然經過拍賣程序而取得房地產的權利。不過,於行使權利上會遭受到障礙。

弄清不點交原因

最常見的不點交情況,就是拍賣物件上存有一個租賃契約,依據我國民法有『買賣不破租賃』的原則,如果執行法院在拍賣程序中未塗銷租賃關係,則買受人通常會面臨有房客占有使用的情況。不過,面對這個情況,也是有經驗投資者的大好機會。

怎麼說呢,在碰到有租約的情況下,雖然是不點交,但是,如果租約是屬於定期的租約,只要租約期滿,是很容易就可以收回房地,而如果房客也願意在租期內持續穩健的繳納租金,這等於是撿到一個帶房客的好標的。更何況,通常有房客使用的狀態下,房屋的屋況不至於太差,也容易打聽甚至有機會可以於出手前先了解屋內的情況,對於擔心有滲水、壁癌或是需要花費大額修繕費用的投資朋友,不是一大福音嗎。

因此,如果在拍賣公告上顯示不點交,但是不點交的理由是該房地上存有一個租賃契約,這時候,投資朋友千萬要留意,這可能就是一個會出綠的好石,如果可以在事前再請教律師具體評估該租約的狀態?如果都是很正常的租賃關係,恭喜,這就是一個可以進場投資的好產品。

機會財專業分析

另外,筆者曾經有處理過一個個案,原本是二間房屋因為持有人同一,為了使用方便而將兩屋打通使用,後來因為繼承而分別由二兄弟各自繼承其中一間房屋,而其中的一位繼承人因為積欠債務而遭法院拍賣,但是該房地使用現狀是與另一間房地打通使用,所以法院註記為不點交。理由是無法確保日後與另一間房屋的使用關係如何區分,因為這個緣故,這個物件經歷了三次的拍賣都流標。實際上的拍賣價格已經遠低於市場行情,如果有膽大心細的朋友,對這個物件多加了解?其實可以發現,因為這個物件基本上的產權是獨立的,只是有某間牆面遭打通。如果標得後進入該物件中,花費些許的修繕費用,將該牆面回復。基本上,這個物件是一個很單純的個案,如今可以用遠低於市場行情的機會入手,不是很占便宜嗎?

筆者有感於房地產市場的低迷,希望拋磚引玉可以幫助投資朋友們,在這險惡的環境中,依然可以持盈保泰,等待春燕的到來。


檔 案
陳學驊  律師
經兆國際法律事務所 資深律師

學 歷
中國政法大學經濟法組博士班(研修中)。
國立台北大學法學學士(90年畢業)。

專門領域
1.公寓大廈規約制訂與糾紛事件。
2.建案調解與糾紛事件。
3.人工智慧專利與侵權事件。
4.交通意外事故求償事件。
5.土地占用等不動產侵權事件。
6.勞資工傷意外求償等勞資糾紛事件。
7.民間商業應收帳款求償事件。
8.本票及支票債務之追償。
9.離婚、子女監護權及扶養費請求等家事案件。
10.強制執行程序處理。
11.民、刑事訴訟。
12.行政事件處理(訴願、行政訴訟) 。
13.合約規劃與管理。

現場民調

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