調漲社區管理費之爭議

2016-10-28
【文/住展雜誌】公寓大樓社區的區分所有權人會議;有權決定管理費調漲事宜,但法院認為,如果要調漲管理費用,仍應符合適當性、必要性、比例原則、平等原則,否則調漲管理費的決議會被法院判決無效,高雄地方法院最近就有一件確定的案例。

高雄市澄湖園景湖樓社區共有一六二戶(大樓住戶一五三戶、透天別墅住戶九戶),宋姓男子是透天別墅的住戶,他不滿社區於前年召開的區分所有權人會議通過調漲社區透天區所有權人的管理費,他每月原本繳納管理費一九七五元,竟增加為三二七五元,每月多增加支出一三○○元。

管理費為何暴增?

宋男指出,依社區規約的規定,社區僅能於「收入已不足支付重大修繕費用」之要件下加收管理費,而該社區每年管理費收入二百八十萬多元,支出僅為二百四十萬多元,每年可結餘約四十萬元,社區並無收入已不足支付重大修繕之情況,區分所有權人會議卻通過決議增加他的管理費,顯違反規約,訴請法院判決該決議無效。

澄湖園景湖樓社區管委會答辯表示,社區由大樓與透天別墅共同組成,共享二十四小時管理人員服務、共享大廳、地下室公共車道、電梯及定期清潔,依據使用者付費之公平原則,所產生之相關費用應由全體住戶負擔,而大樓區的住戶管理費每坪六十元,透天區住戶每坪只有十元,顯不公平,區分所有權人會議才決議調漲社區透天區所有權人的管理費。

如果要調漲管理費用,需符合一般法律原則。(示意圖)

法院審查標準是什麼?

高雄地院表示,社區調漲管理費用是否合理,法院審查的標準在於社區管理費分擔是否合於區分所有權人間就共有部分之使用「權利」,與責任及費用負擔「義務」間之適當性、必要性及比例原則、平等原則。不能單純以每坪的管理費來做比較。

法院認為,澄湖園景湖樓社區每月管理費總收入為二十三萬多元,宋男每月原本繳納管理費一九七五元,較社區全部住戶平均每月管理費一四五六元高出約百分之三十六,較社區大樓區住戶平均每月管理費一四一四元高出約百分之四十,尚與比例、平等原則等一般法律原則相符。

但如果依決議後管理費增加之情形計算,宋的管理費達三二七五元,較全體每戶平均的管理費高出約百分之一二五,較社區大樓區住戶平均每月管理費高出約百分之一三二,無異是認為透天區住戶使用社區之共有共用部分之需求及必要,高出大樓區住戶達約一點三倍,並不合理。這種以區分所有權人多數決方式增加宋男等透天區之管理費負擔,不符合一般的法律原則。判決調整社區管理費之決議無效。

現場民調

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