房仲的「客戶」爭議

2016-12-08
【文/住展雜誌】在一般的委託房仲售屋契約中,都會約定屋主於委託期間屆滿後三個月內,逕與房仲曾經仲介的客戶成交者,視為房仲已完成仲介之義務,屋主仍應支付服務報酬。這裡所指的「曾經仲介之客戶」,並不是要房仲將潛在購屋者之個人詳細資訊提供予屋主,而是指房仲曾引介有購屋意願之客戶予屋主知悉即可。

高雄一家房仲「七一一物業有限公司」在去年三月與林姓屋主簽約,代售林的房子,委託期間至同年九月止,雙方在委銷契約中約定,房仲已提供屋主曾經仲介之客戶名單,而屋主於委託期滿後三個月內,逕與該客戶成交者,即屬違約,屋主應支付房仲服務報酬。

屋主與房仲介紹的客戶私下成交遭判賠。(示意圖)

私下將房子賣給客戶

房仲公司說,雙方的委託契約於同年九月十二日期滿,但林姓屋主於期滿後不到一個月內,私自與房仲曾經媒介之陳姓男子簽立不動產買賣契約書,以二四五○萬元售屋,林此舉顯已構成違約,應給付房仲一五○萬元的違約金。

林姓屋主則反駁,委託契約所指之違約條款,係指「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單」,但房仲公司根本未提供陳姓男子的全名及其他資料給他,自不構成違約要件,他同一時間還另委託其他至少八家房仲業者進行銷售,前來看屋之客戶不計其數,他無從記得個別前來看屋之人,他在與陳簽約時根本不知其為原告曾經媒介之客戶。

高雄地院判決林姓屋主敗訴,理由是,同年八月十二日,房仲公司的業務人員介紹並攜同陳姓男子看房,當時林姓屋主在場;翌日陳姓男子又攜其家人前來看房,林姓屋主仍然在場。自可認定房仲已將陳姓男子介紹予林姓屋主,縱使房仲未曾告知林有關陳姓男子的全名或個人基本資料,亦不影響林姓屋主足以知悉陳姓男子為房仲的客戶。

客戶名單」的意思

法院指出,委託銷售契約主要委託內容在於報告締約之機會及媒介,而在未達正式締約之前,基於房仲公司營業上之利益保護及潛在購屋者個資之保護,本即不會將潛在購屋者之個人詳細資訊提供予受託人(即屋主)。因此,委託銷售契約所謂「提供之客戶名單」,應係指引介有購屋意願之客戶予委託人知悉即可。

法院認定林姓屋主違約,但因房仲公司可省卻處理房地相關之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用,綜合考量雙方的社會經濟狀況等一切情狀,認房仲請求以銷售總價百分之六計算之違約金過高,而應以委託銷售價的千分之二計算,判決林應賠償房仲五萬六千元。

現場民調

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