買賣契約成立的要件

2017-01-06
【文/住展雜誌】民法規定,買賣雙方就買賣標的物及價金達成合意,不論是口頭或是書面,只要「買賣標的物」及「價金」這二個要件雙方達成一致,契約即為成立。但法院認為,不動產買賣標的物數額較鉅,並非僅就買賣標的物及價金為意思表示後契約即成立,尚待就各期價金付款方法及不動產交付日期、稅捐負擔、是否點交等交易重要事項進行議定後,達成合意,契約才能成立。台中地方法院最近有這麼一件案例可供參考。林姓女子在五年前透過友人向吳姓女子表示要購買吳女的土地,林女表明欲以一坪六萬六千元之價格購買,雙方在電話中討價還價,林女認為吳姓女子已經答應,雙方並約定一同至代書處處理後續相關手續。但吳姓女子事後反悔,林女不滿,告上法院,要求吳姓女子履行契約。

不動產交易重要事項進行達成合意後,契約才能成立。(示意圖)

雙方並未達成合意

法院審理後,根據林女提出的電話錄音譯文顯示的雙方對話內容,吳姓女子表示尚與建商協商土地合建或買賣之事,合建的話可以分房子,每坪十五萬元,如未合建則單純賣地給建商每坪七萬五千元,給林女的條件與建商一樣也是一坪七萬五千元,並表示不願意負擔買賣所有費用及稅金(即賣清的),可見雙方並未就土地買賣意思表示達成合致。

電話錄音譯文並顯示,林女一再詢問簽約時間,吳姓女子表示再聯絡可否,因為最近工作比較忙,再約時間。顯見吳姓女子一再推辭與林女見面簽約,難認雙方就土地有互為買賣意思表示合致之事實。

法院指出,一般不動產買賣交易習慣,因買賣標的物價值及價金數額較鉅,且涉及不動產所有權移轉或抵押權設定登記、付款方式等事宜,對於買賣當事人有重大的利害關係,履約過程較為複雜、履行期間較長,為法律關係明確計,不動產買賣契約之成立幾乎都以書面為之。

房產買賣契約要件

此種利害關係重大之不動產買賣契約,其成立過程通常經歷較為冗長之議約、交涉過程形成共識後再形諸文字,並非僅就買賣標的物及價金為要約、承諾意思表示後契約即成立,尚待就各期價金付款方法及相關條件(如「簽約款」、「備件款」、「完稅款」、「尾款」)及不動產交付日期、規費稅捐負擔、抵押權設定負擔、是否點交等買賣交易重要事項或非必要之點進行議定。

法院表示,本件雙方除談及每坪土地單價、賣清的之外,並未議定土地買賣總價究竟為何?也未提及前揭其餘一般不動產買賣交易重要事項,衡與一般不動產買賣交易慣行有違,難認雙方已達成土地買賣契約之合意,判決林女敗訴。

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