堅持未來價 北市預售屋建案死守9字頭

2017-09-28


【住展房屋網/何世昌】據住展雜誌統計,今年Q2北市預售屋建案成交行情約94萬/坪,新成屋建案成交行情約79.2萬/坪,二者價差高達14.8萬/坪,創下歷史新高紀錄。到了今年7月和8月,預售屋建案成交行情約93.3萬/坪,而新成屋建案成交行情約79.3萬/坪,價差高達14萬/坪,價差仍居於歷史相對高點。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,雖然北市房價率先在2014年下半年走弱,隨後掀起一波讓利潮,不少建案以讓利方式來吸引買氣回頭;只不過,讓利的狀況並不均衡,新成屋建案價格持續祭出優惠,但預售屋跌幅相對有限,導致二者價差越來越大。


預售與新成屋價差 連續六季往上攀升

近三年多來,預售、新成屋建案單價落差最小的時間點落在2014年Q1,當時單價只有2.7萬/坪差距。隨著預售案價格持續拉高,但新成屋案成交價卻已見疲態,當年Q4單價差來到11.6萬/坪的短暫高峰。

此後,預售案、新成屋案單價落差雖一度縮小,但從2016年Q1起又轉為逐季擴大趨勢,單價差在2017年Q2來到14.8萬/坪、並刷新前高紀錄。雖然今年Q3單價差可能稍微收斂,預估會回落在14萬/坪左右,但價差還是在相對高水位。

何世昌指出,預售案、新成屋案價格落差如此之大的關鍵,高度反映業者「預售時期撐高價、成屋階段讓利賣」的心態與策略;即便買氣還未大幅復甦、房市前景尚未明朗,但目前北市大多數預售案要賣「未來價」,死守價格先拚拚看,等到成屋時若餘屋太多再來降價賣。因而,北市新成屋建案成交均價已來到7字頭。


預售賣未來價 市中心吃得開

若進一步分析,越往蛋黃如信義、大安、松山、中正等區,則預售屋比新成屋貴的現象就越顯著;越往蛋白如文山、北投、萬華等區,則預售屋、新成屋二者的價差就越小。可見預售屋若想賣未來價,市中心客戶接待度較高,可是蛋白區客戶現在完全不吃這一套。

何世昌表示,預售屋與新成屋價差放大的現象,預估會持續到今年底、甚至到明年初。預期明年如「ONE PARK TAIPEI信義聯勤」、「冠德信義」、「陶朱隱園」等高價位的成屋豪宅建案釋出後,預售、新成屋的單價落差才會明顯減少。

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