房價要修正多少? 美國房市經驗教你買房-住展房屋網

房價要修正多少? 美國房市經驗教你買房

2017-09-01
【住展房屋網/綜合報導】臺灣房價處於修正階段,許多人常問:房價到底還會不會下降?要修正多少?或許根據美國房市修正的經驗,推敲臺灣房市的未來走勢,讓正尋覓房子的買家或投資客能有一個參考。


美國房價前一波高點發生2007年12月前後,全美各區的房價在達到最高之後開始滑落,截至今年(2017)3月,歷經9年多全美100個都會區中,統計超過34%的房屋價格已超過2007年的前波高點。其中,丹佛、三藩市這兩個都會區有超過98%的房屋價格均超過2007年的歷史高價,算是漲幅最高的都會區代表。換句話說,投資人過去10年,無論任何時點在這兩個地區置產,潛在投資收益超過三成。

相對的,華人熟悉的拉斯維加斯(Las Vegas)都會區內,超過2007年的歷史高價的房價僅有0.6%;奧蘭多(Orlando)僅有4.4%;鳳凰城(Phoenix)僅有4.7%,這些都會區的平均房價等於是2007年歷史最高價的七~八成。這些地區,投資人過去10年間,若沒有在相對低檔取得置產,很可能發生目前行情仍低於原先購買的價格。

因此,有些人認為美國次貸金融危機發生後危機入市能獲取利益,依照上述拉斯維加斯等區域,買進後也不會上漲,房價最大跌至歷史高價的四成,迄今九年多平均房價還低於歷史高價的七成。但若以美國房市熱門地區丹佛、三藩市為例,則發現迥然不同的情形。三藩市房價在金融海嘯期間,房價最大跌幅20%,約花6年的時間,平均房價就回到歷史高點後再創新高。西雅圖房價,在金融海嘯期間,房價最大跌幅約25%,花約7.5年的時間,平均房價也回到歷史新高。

為何呈現天差地別呢?根據美國知名房產網站Trulia表示,利用統計學分析,發現這100個都會區的房價反彈的力道強弱,最主要是受到收入增長、人口增長、和房屋空置率持續降低等三個因素影響。也就是說,三藩市都會區因為過去這幾年,因為當地居民收入與人口持續增加,房屋空置率維持在5%,所以房價表現特別突出;拉斯維加斯、奧蘭多、鳳凰城等些許都會區,當地居民收入與人口數不穩定、房屋空置率超過二位數,所以房價反彈相對吃力。

由美國房市復蘇經驗得知,一線城市的房價修正時間平均在6年,價格修正20~30%後止住,但二、三線城市,房價修正幅度動輒30~50%,修正時間超過9年,許多房價仍未回到原先價格高點。再加上房價會因重大利空,使得房價大幅下滑,讓許多房屋被法拍、銀拍。反彈期間因實施量化寬鬆(俗稱:QE)政策、不斷地降息,加上外資湧入撿便宜等利多加持下,使得房價緩步上升,國人若想進場撿便宜,買房自用的剛性需求,可以參考美國經驗,選擇適合的時間與適當的價格進場。同時,應該選擇當地居民收入與人口增加、房屋空置率低的優質區域,避免買在大量新房出籠,需要時間消化的新興開發區。只要在對的地區置產,就算短時期被套住,但持有時間夠長,以時間換空間,房價遲早會還你公道!

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