小宅供給過剩? 先擔心大坪數吧!

2018-02-13
【文/住展房屋網】據住展雜誌統計,去年北台灣三都的預售屋比例大增,台北市、新北市與桃園市的新建案小宅戶數比重均超過五成,有業者憂心小宅供給量過多,未來恐怕會出現供給過剩而引爆危機。住展房屋網企研室認為,業者擔心小宅過剩是好事,代表心中存有危機意識,但現在市場狀況與過去截然不同,與其擔心小宅太多,不如先擔心現在滿手賣不掉的大坪數房型更為實際。


業者之所以擔心未來小宅可能爆發供給過剩的危機,除了小宅比重直線攀升之外,另一原因是與過去的經驗不相符。以2014年以前的房市生態來說,三房一直是市場上的長青樹,主要原因是三房是最適合一般家庭居住的產品,房間數剛好夠用、居住空間不會太小,且三房通常配二衛浴,使用上也很合宜。

所以,過去不論房價高低、少子化趨勢明顯,三房比重一直最高,銷售狀況也很穩定。但自從2015年開始,小宅比重就明顯往上提升,到了2017年,北台灣三都預售屋30坪以下的小宅比重已經超過五成以上,其中又以二房型最多,取代三房成為市場主流。

為何住展房屋網企研室認為,小宅供給還沒出現過剩危機?第一,市場上仍有不少業者心態停留在過去的年代,認為三房永遠是主流,或者認為小宅釋出的量太大,所以還是按過去習慣作三、四房。由於有業些者在心態與行為上提早作防範、不作小宅,某一部份也阻止小宅產生過熱的風險,對整體生態也算好事。

第二,換屋族群買盤不振。自從房市反轉以來,市場上的換屋族群買氣相當疲弱,去年雖然稍有回升,但成交量能並不算強。由於換屋族群本身已有房子,買房急迫性比首購族低,當房價下跌時,換屋族寧願再等等,改為觀望而不進場。

假如房市未回到上升軌道,換屋族群買盤要大舉出籠並不容易。但如果這樣,過去推出的三、四房型遲遲未能消化,所累積的量就越來越多;反觀近年小宅雖然釋出的量多,但消化掉的量也比三、四房多。相對之下,三、四房的危機度更高。

第三,現在市場上需求主流的首購族,以及少部份投資置產客,二大族群所購買的都是小宅,而非三、四房型。

如果買方市場不變、且房價未大幅崩落,而首購族仍為主流,那麼小宅依然是市場最受青睞的產品。除非房價大跌、或者薪資大漲,讓首購族能買得起更大的房子,小宅才會遭到冷落。又或者,房市重回多頭,那麼三、四房才能出現生機。

因此,在市場局勢尚未改變的情況下,與其擔心小宅會供給過剩,似乎有點杞人憂天,因為小宅只要稍微降價,仍然很好賣掉。但三、四房就不一樣,因總價高,降價要降更多,而目前客源卻相對有限。如果房市盤整修正格局不變的話,大坪數房型的危險性,似乎比小宅更高啊!
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