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公寓空地由誰管理使用?

林姓姐妹繼承台北市師大路一棟四層樓公寓房子,這棟公寓一樓為邱姓男子所有,二樓為林姓姐妹共有,三樓、四樓分別為林女家族其他親戚所有。林姓姐妹繼承後發現,一樓的邱男未經樓上住戶們同意,擅自占用公寓的共有空地及地下室使用,於是聯合三、四樓的家族親戚共同提告,要求邱男返還土地及地下室。

口頭約定一樓專用

公寓大樓的空地和地下室為全體住戶所共有,共同管理使用。(圖為示意圖)

邱男則喊冤;他表示,這棟公寓於民國五十九年間由林姓姐妹的祖母出資興建,四層樓房子分別登記到林姓家族的名下,林女的祖母是一樓的所有權人,在民國七十六年將一樓及地下室賣給他。

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邱男指出,公寓的土地為林姓姐妹的祖母單獨所有,祖母對該建物有實質管領力,公寓土地上的違建物(廚房、遮雨棚)都是林女的祖母所蓋的,他買房後並沒有增建,祖母將一樓房子暨其附屬建物、地下室賣給他時,雙方口頭約定附屬建物及地下室由他專用,他並不是無權占用。

法院認為,共有物分管之約定,不以訂立書面為必要,倘共有人間實際上劃定使用範圍,對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人使用各自占有之土地,未予干涉,已歷有多年,即可認有默示分管契約存在。

受讓人受契約拘束

林女的祖母在七十六年將一樓賣給邱男,祖母到九十二年死亡,自七十六年迄九十二年長達十六年期間,祖母和該公寓二、三、四樓的所有權人(林姓家族成員)均未曾干涉邱男使用公寓共有之土地,祖母與邱男應已就該公寓土地之使用達成分管契約,一樓旁公寓空地約定由邱男占有使用。

法院指出,土地共有人(邱男)已按分管契約占有共有土地,他共有人(祖母)嗣後將其土地應有部分讓與第三人,其受讓人應受分管契約之拘束。

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林姓姐妹既係因繼承而取得土地之共有權,自應繼受祖母出賣公寓一樓房屋、土地及地下室時與邱男間之專用約定,林姓姐妹應受該分管契約之拘束,邱男並不是無權占用。判決林女等人敗訴確定。

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