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房市產品規劃 兩極化趨勢逐漸加劇

【文/住展房屋網】無可否認,儘管近一年餘本地房價出現修正走勢;但目前為止幅度並不大,對不少購屋人來說仍形同高懸,市場成交量因此持續探底。面對此一狀況,建商推案相當不積極;官方統計就呈現使照大增、但建照數低成長的情況。住展房屋網企研室最新統計也顯示,今年全年北台灣推案量較去年可能衰退達13%,更可能只有2013年高峰的六成。

儘管建商減量經營,但不可能一直靠消化餘屋創造營收,還是得推新案;特別是上市櫃建商,尤其得維持每年穩定推案,不然一旦沒屋可交,沒帳可入,股價肯定綠油油。因此近期仍可看到,上市櫃建商繼續積極買地儲備案源。

所以,案還是得推,但因應局勢,產品規劃將會和以前大不同。近年房價高漲,不少說法指出,房市主流產品坪數或格局因此有變小的趨勢;但根據住展房屋網企研室調查統計,截至今年為止,整個北台灣最熱門、推出量也最多的,還是三房。當然,法規修改導致公設比增加,因此近年三房坪數往往拉高到40坪以上。

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但是,或許這樣的現況,未來真的會有所改變!因為住展房屋網企研室發現,近期最熱銷的,幾乎都是二房產品。原因不外乎總價低,且坪數過小,貸款難度又較高;加上近年頂客族增加,或許短期內的確沒有買到三房以上的必要。當然最重要的,還是房價居高不下,購屋族消費力卻仍原地踏步;在仍想購房、擁房的情況下,也只能退而求其次,選擇購買二房。

不過,以上是一般普羅大眾的觀點;對豪奢階級來說,價格再貴都不是重點!地段、產品規劃才是要項。像是最近曝光度超高的「陶朱隱園」,外傳單總價超高,但據悉如郭台銘等富豪仍有高度興趣購買,而且報導更指,他一次就想買兩戶。

是故,只要基地條件夠好,開發商還是會規劃豪宅產品;當然,由於目前社會及市場氛圍,加上豪宅加重課稅,因此這類個案銷售肯定會和過去不同;就套某代銷說的:不會敲鑼打鼓,另外也絕對會開國際盤。

或許有人會說,郊區或都計外區域地價相對低,應該還是以坪數大的透天產品為主。但根據住展房屋網企研室實際觀察發現,連桃園觀音、大園,或新竹湖口、新豐、芎林這類被認為是邊陲地帶、房價較低,以往推案清一色是透天的區域,竟也開始出現公寓或大樓產品!說好聽點是產品區隔,但實際上就是地價墊高,主流產品變貴,開發商於是變通改推公寓或大樓,好壓低總價以迎合消費者,當然坪數也開始縮小。

綜合以上可知,只要房價繼續居高不下,或民眾購買力繼續原地踏步,則可預見未來房市的主流產品,坪數應該會愈做愈小,而且市區、郊區皆然;然如基地條件允許,還是很可能規劃豪宅產品。總的來說,自然就是呈現愈來愈明顯的兩極化趨勢。

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