【文/住展房屋網】大台北租屋市場租金水漲船高，有些物件打著「高投報率」來吸引買家目光。有些特殊物件，例如地上權、使用權房屋，甚至號稱投報率可高達5％以上。住展房屋網企研室提醒投資人，購買這類投資型物件時，最好作房價、租金、毛投報與淨投報的全盤性計算，以免落入高投報的迷思當中。

不管是內政部或台北市政府統計資料，均指出近來房租平均租金一路扶搖直上；租屋市場火熱，租金表現好、待租期短，讓不少投資人看得心癢癢，出租型物件也跟著變得搶手起來。

因此，有些物件便標榜高投報來自抬身價，甚至已成為一個常見的狀況。某使用權建案號稱投報率可以達到5％高投報水準，看起來確實讓人心動，但我們建議投資人，購買前必需看清楚當中的貓膩。

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住展房屋網企研室指出，使用權物件投報率能夠達到5％，這件事並非不可能，但其實只是「毛投報率」。因為使用權物件特殊，投資人必需扣除高額稅負成本，又必需納入每年的價值減損，實際上「淨投報率」不見得會比一般房子高。

住展房屋網企研室分析，使用權物件雖然「沒屋沒地」（購買者沒有房屋與土地所有權），但因建商轉嫁稅負，所以購買者往往要自行負擔地租金與房屋稅。尤其是地租金，因先前公告地價數次調漲之故，有些房子的地租金甚至比一般房子房屋稅還高。

更重要的是，使用權房屋期限通常只有50年或70年；在實務上，使用權房屋價值並非逐年依等比例遞減，而是「年期越短時，價值減損的幅度越大」。

因此，當使用權房屋年限剩10幾、20年、甚至10年以內時，因年限將屆，以及欲變現的持有者越來越多，所以價值會快速降低，此時房價會變很便宜，但因租金不變，所以投報率會衝高。如果此時買入來租人，恐會出現「賺了房租卻賠掉房價」的情況，投資人不可不慎。