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比照古蹟 文化資產也能容積移轉?

【文/住展房屋網】過去以來,台灣的文史資產經常發生『自燃』;當然明眼人都很清楚,這十之八九是有心人士所為,動機當然是土地開發利益。畢竟雖從歷史文化角度,文化資產是無價的,但對某些人來說,這些文化財所在的基地才真的是搖錢樹、大肥羊,至於地上物根本分文不值。

基於這種價值觀的衝突,主事者提出的折衷辦法,就是所謂的容積移轉。此辦法允許古蹟所在土地,按都市計畫規範的容積,可轉移到同一都市計劃的其他基地上;這樣一來古蹟所在(私有)地的地主,開發利益獲得保障,無價的文化資產也能因此保留下來,甚至還能得到若干的維護經費。

這樣的辦法,出發點和立意是良善的,過去也的確使不少古蹟得以保存。但在技術面上,還是有漏洞。一般情況,移出基地和移入基地的地價不會一樣,單位容積的成本當然也就不同;但過去經常就是把移出基地的容積,直接灌入移入基地,卻沒有精算兩者的差異,結果自然造成不當牟利,一來開發商一股腦把容積移到地價房價更貴的區位大賺一筆,再者更造成有心人士刻意卡位並趁機炒作。

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而根據了解,為了維護文化資產,20日文化部預告了所謂《文化資產保存法》修正草案,除新增歷史文化建物,房屋及地價稅全免外,更將現有的古蹟容積移轉辦法擴大適用之。

另外,修正草案更納入容積銀行概念;也就是,有需要移入容積的基地(開發商),繳交代金給容積銀行,取得文化資產所在地的容積,容積銀行則會把這筆代金交給文化部,進行文化資產的維護及補償該地主之用。

從以上的草案來看,基本上就是把過去為保存古蹟建築所訂的容積移轉辦法,擴大適用到更多歷史文化建物上,同時納入代金制度,讓容積移轉執行更具靈活及彈性。

這樣的作法,從保存文化資產的角度當然是好事;但如同住展房屋網企研室所分析,目前的古蹟容移,還是存在技術面上的問題,必須先解決,也就是不能直接讓文化財所在地容積,直接灌入移入基地,而是要根據土地市價進行縝密估算,即便繳代金也須如此;否則到時,恐怕只會製造更多文化資產土地掮客或容積蟑螂!

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