人口與房價 相關度沒你想像得高

人口與房價相關度沒你想像得高

2019-11-16

【文/住展房屋網】直觀來說，房屋是用來住的，所以理論上當然和人口有關；當人口數愈多，住房需求愈大，價格就會因為供需法則而獲得支撐；反之，當然就有下修的可能性。特別是從研究人口趨勢的社會學角度，這樣的立論，看起來更是牢不可破。

然而，這畢竟仍是理論；實際上，人口趨勢和房價變動的關聯度，並沒有妳我想像的那麼高。而對於這樣的狀況，一般坊間會用無法量化的投資置產需求來解釋，但曾任台大社會系系主任的陳東升教授，卻有不同的觀察。

陳東升指出，目前包括從人口變遷，甚至到主流的房價所得比等衡量房市供需與價格變動的工具，都存在一個盲點，那就是都用固定不變、靜態的方式，評估實質為動態、不斷變動的住房需求。

他解釋，同樣是居住需求，對一個窮學生或初入職場的社會新鮮人來說，意涵和一個已在社會打滾多年的中高階主管，肯定完全不同。前者可能只要一個可以放張床，或者再多一張書桌的空間就足夠，但對後者而言，可能有一對即將成年的兒女，就需要至少三房的空間；如果他的財力足夠，甚至可能會再在郊區購買一棟假日才會前往的度假小屋。

在這樣的前提下，用房屋總價中位數為計算基準(分子)的房屋所得比，或許可反應半數以上一般受薪階級的需求，卻仍無法反應實際完整的住房需求樣貌。事實上，只要人民所得增加，對生活品質要求提高，則就算人口總數不再增加，房價都還是會繼續走揚；因為人們有錢了，不但想要住更大更好，而且只要有能力，更會買不只一棟房子。

於是我們看到，從70年代台灣經濟起飛後，房價就跟著突飛猛進；這其實不光是人口紅利造成，也是基於人們財富增加，進而追求更好、更大住房需求的具體顯現。於是開發商也會跟著推出更高附加價值的房市商品，房價當然自此一去不回頭。

當然陳東升不諱言，前些年的房價飆漲，主要就是資金推疊的結果；畢竟這十年來，台灣人民的薪資所得或實質購買力是原地踏步的。但他仍樂觀認為，只要這波台商回流能夠帶動總體經濟再度往上走，同時搭配合理的財富重分配機制，讓GDP成長確實反應到普羅大眾的薪資及購買力上，則他看不出未來台灣房價有任何大幅下修的機會，甚至還有持續上漲的空間。