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大台北都更百花齊放 稀有路段逐漸不稀有

【文/住展房屋網】大台北都會區因為發展已高度成熟,素地極為稀少,所以愈菁華的路段新建案供給量愈小;在這種背景之後,「稀有性」成為菁華區建案的最大賣點之一。但眼尖的民眾或許早已發現,近年來大台北許多菁華路段新建案不斷湧現,供給稀有的地方一點也不稀有了。住展房屋網企研室表示,房市之所以出現這種現象,最關鍵的因素是都更、危老推案潮,導致菁華路段新房子的稀有性漸失,且隨著都更、危老日益普遍,菁華路段甚至可能出現「土地稀有、房子供給過剩」的特殊現象。

由於首都圈高密度開發,大部份建地都已蓋成房子,可建用地十分有限,以致於菁華區域大多為中古屋,新蓋的房子極少。而在這種菁華路段,因區段條件良好、居住人口稠密,原本在地人的換屋、首購需求就已很高,再加上想擠進來的外來客買盤,成為房價居高不下的重要支撐。

過去以來,上述菁華區段推出的新建案,幾乎都不愁賣不掉。原因很簡單,一來是需求量高,二來是供給量少,所以新建案「稀有性」就是最強的票房保證。

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但住展房屋網企研室觀察發現,近年來因都更、危老開花結果,尤其都更案大量推出,已大幅改善市中心供給稀少的問題。

據《住展》內部資料統計,台北市都更推案量近三年來年年突破千億元,推案量相當可觀。到了今年上半年,北市都更、危老推案量已占全市案量一半以上,成為新建案主要推案來源。由於都更、危老建案所在的地點普遍不差,更不乏位在所謂的菁華路段,也因此足以證明菁華區供給量越來越大,稀有性大受影響。

我們可以看到,過去供給稀少的路段,像仁愛路、臨沂街、忠孝東路、敦化南北路、乃至於捷運忠孝復興站一帶,都持續有新建案推出。又像被戲稱為「天上的媽媽」天母地區,今年推案更爆出大量,一拖拉庫的建案跑出來。箇中關鍵,就是都更與危老。

當這些傳統菁華區段都更、危老案順利推動,容積獎勵像細菌繁殖般不斷增生,新房子供給量將快速放大,「新房子逐漸變得不稀有了」;雖然新房子不稀有,但土地因高額容積獎勵誘因且無法再生,依然非常搶手,所以之後可能會出現「土地稀有,但房子不稀有」的狀況。

當然,要到達「土地稀有,但房子不稀有」的階段,可能還需要一段時間,也許3年、也許5年不等。但無論如何,這已是一個不可逆的趨勢,值得投資人注意。

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