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紅單違法界線模糊?中央直接納管定調

【文/住展房屋網】近期中央大舉發起健全房市相關行動,除了央行宣布進行選擇性信用管制,內政部也開始有動作。根據內政部說法,地政三法中與實登相關的內容,將可能趕在本會期結束前通過修法。

此外,內政部也正研擬《平均地權條例》的更進一步修法,首先是規定預售屋契約轉售、轉讓時,也必須實價登錄;另外則是將紅單(購屋預約單)納入管制。若修法通過,紅單便成為政府正式列管項目,必須載明買賣雙方、預約戶別、金額、戶數及車位等資訊,且業者不能反悔。更重要的是,紅單持有者不能轉售紅單,否則將開罰。

依現況而言,針對紅單的稽查方向主要有二,其一是將紅單視為預售屋銷售行為的一環,若建案在取得建照前就以紅單預約銷售,便可能因違反《公寓大廈管理條例》、《公平交易法》等規定受罰。此外,炒作客買賣紅單有營利,自然需要課稅,因此稽查人員也會查核是否有逃漏稅情事。

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然而,目前的稽查仍有模糊空間,以「紅單是否為銷售行為」為例,就有不少民眾主張紅單僅屬於契約訂定,並不算銷售行為。中央這次想將紅單納管,事實上便是使其不再遊走於模糊邊界:未來,在取得建照前的紅單銷售,應該會就此被定調為違法銷售。

紅單納管,將帶來怎樣的變化?住展房屋網認為,最顯見的,當然就是減少紅單客與業者共同促成的炒作得利,因為這是目前的稽查方向仍難以控制的部分:紅單客透過預約,使可售戶數減少,業者藉此拉抬售價,紅單客再高價轉售預約單,獲得利潤。

就算紅單是在取得建照後銷售,上述炒作仍有可能發生。因此修法規定紅單不得轉售,便是直接消除了紅單客預約的動機,也減少價格被哄抬的機會。

至於有房產網站表示,紅單納管之外,還需透過「取消預售制度」來抑制炒房,住展房屋網認為,此種作法恐怕不切實際。市場上確實有不少預售屋炒作發生,其大多是利用價量的不透明操作,但透過前面已經提到的修法:規定預售屋即時登錄,以及預售屋契約轉讓時必須申報實價,事實上都能讓價量顯現,減少人為哄抬空間。

住展房屋網認為,有心人士在預售模式中進行炒作,確實需要中央出手修法管制,但房屋預售是因應市場需求而生的銷售模式,若透過成本較小的修法就能做到更透明、難炒作,便不須過於敏感。

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預售屋本就是市場經濟的一環,在此制度下,無論是建商、營造商、建材業者、設計公司、代銷業者、廣告業者,甚至是營建工人,其生計都仰賴此制度。住展房屋網認為,對於維持整體房市穩定而言,目前對於紅單管制、預售屋登錄的修法規劃,已是有力而穩健的作法,無須再談預售屋銷售之存廢。

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