預售屋轉讓炒作何解？實有舊法可用

2020-12-24

【文/住展房屋網】近日有紙媒引用律師說法，提到事實上，若援引《平均地權條例》第八十一條關於「未辦理移轉登記之土地轉售」之處罰，預售屋契約的轉手買賣，是必須接受裁罰的。然而，行政院消費者保護委員會所制定的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，卻規定「預售屋契約轉讓他人，賣方不得拒絕」。

前者為法律層級，後者則屬命令層級中的「法規命令」類別，後者位階較前者低，因此主管機關若有意，應該是可以按《平均地權條例》裁罰預售屋轉手買賣、並修改低位法的。然而，住展房屋網觀察，並未有人因此法受罰。

預售屋轉手買賣可能造成炒作，因此才有人討論或能以《平均地權條例》來裁罰預售屋轉手買賣，先不論此手段是否合乎民情，住展房屋網在此或許得先解釋：為什麼預售屋的轉手買賣，可能造成炒作？

事實上，房價炒作時常出現在「重複買賣」的過程中。投機客以較低的價格購入預售屋，在量少而價揚時轉手賣掉，便有了賺頭。且因為非屬成屋買賣，亦能避開被視為能抑制短線炒作的「房地合一稅」。投機客從中得利，卻造成房價虛漲的後遺症，這便是預售屋轉售帶來的炒作效果。

這也使得一直以來隱身《平均地權條例》中的第八十一條，在此風口浪尖成為話題。但為何《平均地權條例》第八十一條，有能力被引用來裁罰預售屋轉手買賣？事實上，該法條規定：「土地買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售該土地者，處應納登記費二十倍以下之罰鍰」。

其中預售屋買賣，便符合了第一個逗號之前的要件：一方面，它包含了「房屋」及「土地」的買賣，另一方面，其權利轉移也只會發生在成屋取得建照之後，因此若轉售預售屋，確實會觸犯此條律法。

目前中央正積極立法抑制炒作，近日實價登錄修法草案一送立院，馬上由內政委員審議通過，內容也包含了預售屋契約轉讓時的實價登錄，並賦予地方主管機關查核買賣資金流向。浮上檯面的《平均地權條例》第八十一條，也被視為有明確罰則，可挪用來抑制炒作的法條。

但在此之前，為何沒有主管機關引用此法？是這條民國六十年代就已存在的法條，已不適用於現今狀況？還是大家忘了這條規定？抑或主管機關知情，一直以來卻未作為？住展房屋網建議，無論預售屋轉售是否帶來嚴重炒房效應、有關單位是否必須以此開始對預售屋轉受進行裁罰，《平均地權條例》及《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》之間如此明顯的矛盾，勢必得先釐清。