【文/住展房屋網】近日北市社會住宅又出爭議，依照台北市社會住宅租賃契約，一般承租戶必須找到連帶保證人才能租賃社宅，日前有民眾找不到連帶保證人，被要求先付清三年租金及兩個月押金才能租賃，對於有社宅需求的民眾而言負擔頗大。
住展房屋網企研室觀察，一般租屋市場中，房東會要求租戶找連帶保證人的案例，其實並不常見；台北市都發局訂出這樣相對高的門檻，自然可能招致批評。不過，都發局對此解釋，會有這樣的規定，是因為幾年的經驗中，常發生社宅承租人積欠租金難以追討的情況。
事實上，北市社宅連帶保證人的爭議，在去年就已出現過。當時在北市府的規定中，連社經條件較差的弱勢戶，都要找到連帶保證人才能租屋，但由於在實際情況中並不太可行，因此之後已研議替代方案：若弱勢戶有困難，就改為一年一約；而為了降低一般戶的租屋門檻，北市府日前也承諾，若一般戶民眾找不到連帶保證人，也可比照弱勢戶一年一約。
北市都發局的做法，一方面能多少減輕民眾負擔，另一方面也能降低社宅租金收入不足的風險，算是合適的決策。不過，這件事也讓我們看到，就算社宅政策是為弱勢家戶及無自有房屋者設計，但要住進社宅，仍有基本的「門檻」，且對於處境較艱困的民眾來說，這個「門檻」恐怕不低。
簡單來說，即使社宅的政策目的是照顧買不起房的民眾，但基本上卻並不是「進得去的人都住得起」；在為了要滿足基本自償、以及確保社宅不會被欠租戶占用的原則下，仍會透過定價和政策，篩選出「財力至少可負擔」或「有人擔保其可負擔」的租戶。
我們都知道，要住社宅，得符合種種資格，例如必須在當地工作或就學、不能在當地擁有房屋、財力不能過高等；但卻很少想到，對特定弱勢戶來說，要符合這些條件其實不會太難，問題反而會出在後頭：租金的負擔。
住不起市價租賃住宅的民眾，選擇住進社宅，但連社宅都住不起的人，應該住在哪裡？有人可能會認為，無論是跟誰租房子，當然都要評估自己的能力，社宅營造、維護都需要成本，如果缺乏基本的租金負擔能力，就應該另覓他處，到「外頭」找更便宜的房屋來租。
諷刺的是，這個「外頭」，就是原本弱勢戶因種種因素被房東拒絕、或是負擔不起房租，而避開的「一般租屋市場」；排除掉那些真的負擔不起的，在那些便宜的、基本收入能負擔的（甚至對於難有基本收入者，是「補助」能負擔的）住宅之中，卻很難找到宜居的。
住展房屋網企研室認為，特定民眾無力繳納社宅租金，採取行政手段中止合約、強制搬遷，確實符合程序，但主政者仍要思考，若蓋出來的政策住宅，是政策照顧對象無力負擔的，那持續調整未來社宅規劃就有必要。因為社宅的推動，不只要擴大量體讓更多弱勢戶「住得進去」，還要降低民眾「住得起」的門檻。
