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有數據卻未說明 「購屋機會指數」到底是什麼?

【文/住展房屋網】內政部不動產資訊平台在最新一季(2021年第一季)房價負擔能力調查報告中,罕見地加入了兩項過去曾一度發布、但並未持續釋出的指標:「購屋機會指數」及「住宅可負擔指數」。相較於本季的四個指標,過去幾年在內政部的「房價負擔能力」報告中,都僅有「房貸負擔率」及「房價所得比」兩項。

住展房屋網企研室解釋,「房貸負擔率」是指「中位數收入的家戶,每月有多少比例的收入得用來償還中位數住宅的房貸本利」;而「房價所得比」則可以理解為民眾很常聽到的,「中位數收入的家戶,要不吃不喝幾年,才能買到中位數價格的住宅」。

最近釋出的「購屋機會指數」及「住宅可負擔指數」兩項指標,則都是源自美國。前者參考美國房屋建築商協會(National Association of Home Builders, NAHB)的算法,後者則是參考美國不動產仲介業協會(National Association of Realtors, NAR)。住展房屋網企研室解釋,這兩項指標基本上和既有的「房貸負擔率」和「房價所得比」一樣,都在試圖回應「民眾的收入跟不跟得上房價」這個議題。

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不過,不同指標所能說的「故事」,卻截然不同。以「購屋機會指數」(Housing Opportunity Index, HOI)為例,其呈現的是「一地中位數收入的家戶,買得起該地市場上多少比例的房子」,換言之,就是「一個城市中,一般家戶有『多少機會』能買到市場上的房子」。

它的算法是去計算市場上有多少比例的房子,其月負擔金額(NAHB會計入本金、利息、稅金及保險,以三十年期計),是在中位數月收入的30%以內(預設一般家戶分配給住屋支出的比例)。過去,有學者指出,一個城市的購屋機會指數要達50%以上,才算合理;而在台灣最新公布的數據中,六都僅有桃園市屬於「合理」範圍,顯示其他城市「一般家戶買到房子的機會偏低」。

住展房屋網企研室認為,內政部加入不同指標,確實有機會為「房價負擔能力」的評估,提供不同面向、且更進一步的分析。不過,可惜的是,內政部的報告中,卻只列出數據,並未進一步說明和解釋,甚至連指標定義、取用資料、算法都未列出。

此外,這次釋出的指標,事實上在2015年也曾經出現過,卻在之後的報告中銷聲匿跡,多年後才又再釋出。住展房屋網企研室建議,相關數據的釋出,應持續統計、發布,才有助於相關議題的趨勢分析;此外,報告中也應向民眾說明指標的內涵、說明取用資料的來源、基本計算方式,數據才算真正透明,也便於進一步分析。

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