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土城再現造鎮案 後續供需待觀察

【文/住展房屋網】這幾年新北桃園各重劃區推案前仆後繼、先後爆量,早就不是新聞,當中也不乏造鎮級規模的案例。不過最近新北市卻有一區。不但先後出現超過三宗500戶的造鎮級推案,而且竟都不在重劃區內,這可就是相當令人訝異的大新聞了!

位於新北市核心板橋下一站的土城,由於都計發展腹地狹小,市區還有看守所這項難以化解的嫌惡設施,雖然80年代曾出現過近9百戶的超級大案「皇翔太陽城」,但該案實位於頂埔地區;整體而言,土城供給量其實不多,板土線通車前,外來客也相當少。

不過當地暫緩發展重劃區啟動,並於106年中出現首宗推案後,以往供給有限的情況已明顯扭轉;近幾年土城整體推案量仍不算是新北前幾名區域,但和過去相比,確已不可同日而語。

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然有趣的是,近三年土城先後出現幾宗超大型推案,卻都不是在重劃區內。首先是前年中推出的「土城日月光」,總戶數超過700戶;接著則是今年初進場,找來人稱姐姐之藝人謝金燕代言的「皇翔PARK」,總戶數也有612戶。

但是,這兩宗大案並不在(暫緩)重劃區範圍內,而都是工業區捐地變更開發。「土」案一如案名,是原日月光舊廠,後由宏璟建設先收購、進行變更;皇翔案則其實非首推,最早(104年)案名是「皇翔國鼎」,前身是永豐餘紙廠。

以上兩案變更後,地目都屬商業用地,因此需有部份量體登記商用;於是宏璟案地下一至一樓是大型商場(也成為該案重要訴求),皇翔案則有近八成量體登記事務所。事實上,皇翔案之前還曾把住家和商用產品切割為兩個獨立個案銷售,但效果不彰;今年更名「皇翔PARK」後,才又合併銷售。

如果你覺得以上兩案量體已大,那麼本區將推的另一超級大案,一定會讓你嚇到掉下巴!之前三期都在(暫緩)重劃區內的茂德機構「金城舞」系列案,最新第五期量體不但超過1千戶,甚至比以上兩案總和還多!

「金」案五期副案名為「京都花園」,全案共蓋六棟,其中一棟為公益設施,因此實推五棟,量體仍高達1526戶(含16戶店面),預計八月取得建照後正式開賣。至於會規劃一整棟公益設施,原因還是和基地本身地目有關。

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原來「金」案五期基地,原為本區大同舊廠變更開發之第三期;或許大同近年深陷經營權之爭,無暇再操作第三期,因此先前就把這塊地賣給茂德,最後變成「金城舞」第五期。而由於原是工業區,必須捐地或捐贈公益設施才能做住商開發;而從實際規劃來看,茂德是選擇捐贈公益設施。

這兩、三年土城暫緩特區啟動,供給大增;但事實上當地工業區範圍不小,因此還潛藏變更開發大商機,以上三案都屬此例。只是,就算都計擴大及變更解禁,本區公共建設質量是否能負荷這幾年大增的樓地板面積,及後續遷入人口,仍待後續觀察檢驗。當然,以上三案為首的龐大量體,也將是本區後續房市供需的一大變數。

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