【文/住展雜誌】自詡為最會溝通的蔡英文政府，上任已超過半年，但房市政策卻讓業界頗有微詞，部分規範也遭批評窒礙難行、欠缺配套，將對不動產業造成傷害。如已施行五年的雨遮、屋簷「計坪不計價」緩衝政策，日前經內政部部會通過修改《地籍測量實施規則》後，將在後年改制為『不計坪不計價』，對房地產的影響可謂茲事體大。
雨遮不計坪 炒作空間減
現今法規雖要求預售屋的雨遮、屋簷不得計價，不過在實務面上，不少業者在銷售上仍直接以總價除以權狀坪數論，未將雨遮、屋簷之不計價坪數拆算，導致雨遮、屋簷價位與主建物無異，還衍生假性低價的錯覺。
舉例來說，總價一千萬、權狀坪數二十五坪的物件，直接換算單價為四十萬；但若權狀坪數中涵蓋五坪不應計價的雨遮、屋簷，實際可計價坪數僅二十坪，這時換算單價其實高達五十萬，許多消費者不察，便誤以為撿到便宜，白白花費上百萬買進『鳥站的地方』。地政士全聯會榮譽理事長王進祥便曾指出，許多投資客即利用雨遮、屋簷坪數拉高房屋總價，或在新成屋銷售時將原本不計價的雨遮、屋簷計坪又計價，從中炒作獲利。
為消除上述交易黑洞，內政部原定九月修改《地籍測量實施規則》，將雨遮、屋簷改為不計坪、不計價，期能統一預售屋及新成屋的登記方式與銷售不計坪方式，以免混淆消費者視聽；然而此舉卻因緩衝期不足，引發建商反彈。
緩衝時間短 都更恐受挫
中華民國不動產開發商同業公會全聯會秘書長于俊明接受本刊採訪時指出，新制貿然上路，將使已然雪上加霜的都更再遭劫難。于秘書長表示，現正進行中的都更案，不論是都更戶還是建商，在討論權利變換時都是以總坪數論，倘若制度更迭，都更後新建物的可分配坪數將短少，建商又無法生出多餘坪數分給都更戶，屆時恐引發更大糾紛。
因此公會在改制風聲一出來時，就特別行文內政部，希望爭取兩年以上緩衝期，讓業者有時間與都更、合建地主溝通整合，重新調整都更計畫，避免將來都更窒礙難行。不過地政士全聯會榮譽理事長王進祥提醒，待推的《不動產登記法》，部分學者更建議將與國際接軌，權狀登記改採室內實坪登載(只登記至主牆內緣而非牆外緣)，呼籲業者不應只考量眼前雨遮、屋簷不計坪不計價的近慮，也該為不動產登記法上路後的遠憂預作考量或平衡市場銷售機制為宜。
回歸公設 公設比再拉高
建投公會另強調，雨遮、屋簷雖然面積不大，但住戶仍有使用需求(如放置冷氣室外機、培養植栽等)，現行制度因雨遮、屋簷計入權狀坪數，意味著該範圍為該住戶所專有，權利區分清楚，住戶使用無疑慮。
若改採新制不計入權狀坪數，則雨遮、屋簷將視為公設，既然是公設，任何住戶都無權獨自占用，糾紛料將隨之而來；為免除相關紛擾，住戶將來唯有採取『約定專用、向管委會繳納使用償金』的方式，才能加以利用。
然而雨遮、屋簷回歸公設後，現今北台灣都會區建案已高達3成以上的公設比，未來料將進一步拉高，假如無配套方案，恐無法徹底解決虛坪過多的問題。
此外，于俊明也向政府請命，希望雨遮不計坪新制上路後，建築法規能同步鬆綁。當初內政部為防範業者以雨遮充灌坪數，特別函釋規範雨遮免計入建築面積及樓地板面積的範圍及條件，若未來雨遮、屋簷全面不計入坪數，函釋初衷即不存在，如此便不須再針對雨遮、屋簷範圍加以約束，讓建築設計回歸應有彈性。
| 建商公會全聯會秘書長于俊明指出，雨遮新制緩衝期短，將衝擊都更。 |
制度不同調 民眾易混淆
上開問題都還有解決的辦法，但『一國多制』的難題，處理起來恐怕沒那麼簡單。現行的雨遮、屋簷計坪不計價僅規範預售屋，成屋、中古屋都是計坪又計價；而在制度變更後，預售屋雨遮、屋簷將不計坪不計價，其成屋後也將延續不計坪不計價狀態，而新、舊制預料將以建造執照取得的時間點為劃分。
因此新制上路後，市面上將有一、雨遮計坪不計價的預售屋；二、雨遮不計坪不計價的預售屋；三、雨遮計坪又計價的成屋；四、雨遮不計坪不計價的成屋四種產品。
但實價登錄上的單價僅單純以總價除以權狀坪數計，未將雨遮的坪數、價格拆算，因此消費者將難以辨認所買房子的實坪價格。對此王進祥呼籲，政府的實價登錄資訊應主動將雨遮、屋簷的坪數及價格拆算，協助消費者釐清各類產品的實坪價格，才不會使買方丈二金剛毫無頭緒。
陳情無效 緩衝僅一年
如前所述，內政部雨遮不計坪新制原定今年九月就要施行，在建投公會表達意見後才暫緩，不過官方對政策頗有堅持，新制依然將於後(107)年1月1日上路。
換言之，政府只給建商一年的時間應對制度變更帶來的負面效應，比建商公會行文爭取的長達兩年以上打了對折，在欠缺完整配套、緩衝期又不足的情況下，新制對房市的殺傷力，恐怕將比預期來得大。
