潛在賣壓請小心 北台灣預售餘屋逾4 萬戶

潛在賣壓請小心北台灣預售餘屋逾4 萬戶

2019-06-27

【住展房屋網/何世昌】據住展雜誌統計，北台灣近三年來預售屋建案可售戶數（扣除股東戶、建商保留戶與地主分回戶，且不含新成屋建案）超過十萬戶，未售出的剩餘戶數仍有42,702戶，較去年同期又增加約2,821戶。住展雜誌企研室經理何世昌表示，依預售屋建案開發進度的不同，預售屋餘屋在未來一到三年會完工，若完工後仍未售出，則會變成「新建餘屋」；預售屋餘屋量持續增加，意味著未來新建餘屋賣壓會加重，不能掉以輕心。

預售餘屋　這十區最多

統計資料顯示，預售屋剩餘戶數全集中於新北市、桃園市與新竹地區，其中新北市有板橋、新店、汐止與土城等四區，桃園有桃園、龜山、中壢、楊梅等四區，新竹則有竹北與東區入列。

預售屋餘戶最多的是龜山，預售餘屋達3,204戶，供給量大多來自於近期推案火爆的A7重劃區。A7今、明兩年僅有少部份建案會完工，大多數建案工程還需要二到三年；因此，雖然A7預售餘屋多，但預料二〇二一年才會出現大量交屋潮，屆時新建餘屋賣壓會更為顯著。

第二名的桃園區，則有3,148戶。桃園除了中路、經國、中正藝文特區等重劃區預售屋供給量大之外，舊市區如站前、後站、大有等地區的推案量都不小，推案如同天女散花式遍布全區，交屋時間分布的較為平均。

竹縣竹北的預售屋餘屋，則有2,387戶，位居第三高。竹北歷年預售屋供給量一向很高，除了原本的四大重劃區外，還有新興的成壠、中正等自辦重劃區加入戰場，無論預售或成屋供給量都很大。

不過，從竹北發展發展史來說，電子科技業榮枯才是影響房價的關鍵因素，賣壓高低與房價漲跌的連動性似乎沒那麼高。

北市仍安全　桃園要注意

若比較各縣市預售屋剩餘戶數，可以發現台北市未來餘屋賣壓極低，因為預售屋的供給量原本就少，剩餘戶數更不到3千戶，未來構成的風險並不高。

預售屋剩餘戶數最多的是新北市，將近1萬6千戶，其次是桃園、約1萬3千多戶。雖然新北市剩餘戶數多出桃園近3千戶，但新北市去年全年買賣移轉棟數約5萬6千多棟，桃園同期僅3萬4千餘棟，新北市一年成交量比桃園多出約2.2萬棟，市場消化能力顯然高出一籌。如果把去化量納入考量，則桃園未來賣壓將比新北更大，業者需謹慎以待。

新建餘屋　恐衝破十萬戶

何世昌分析，預售餘屋增加的關鍵，主要但因供給量實在衝得過快。雖然近一年多來房市市況好轉，買盤積極進場，預售屋成交量明顯上揚，但供給量增幅更大，以致於剩餘戶數未減反增。

何世昌進一步解釋，內政部統計至去年第二季止，全台「新建餘屋」已達8萬戶。但新建餘屋為落後數據，落後時間約為一年左右。假如北台灣預售屋餘屋持續增加、且年度平均銷售率維持4成多不變的話，估計最快在2020年全台新建餘屋可能會達到十萬戶，屆時賣壓不可小覷。