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金豬報到 2019眾案齊發

【文/住展房屋網】隨著過年氣氛愈來愈濃,新的一年又到來。一般都認為,新舊年度交接時段是所謂的購屋旺季,再加上稍早相關調查顯示,不少準購屋人表明要等選舉結束後才會進場,因此業者對這段期間確實有高度期待;去年底大選一結束,各地建案就紛紛重新打廣告曝光,希望爭取消費者青睞。

然而,或許是天氣一直不太理想,或許是受到股市封關前持續震盪影響,當然也可能是價格走勢和買方預期不同;總之,從選後到去年底為止,整體市場人氣並沒有明顯回升跡象,也就是並沒有出現所謂『選後遞延性買盤』。不過,至少各區仍都出現順銷案例。

購房信心升 業者積極佈局

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像是板橋市區全新指標案「永雄卓閱」,自選後啟動曝光強銷以來,幾乎週週案場人氣爆棚;土城暫緩特區「馥華城峰」更是火紅,據稱選後才開始收訂,結果去年底封關前就已收到第二順位。最猛的則是新竹「幸福城邦」第二期「瑞典綠洲」;現場再度演出久違的排隊訂房奇景。

這些近期順銷案例之所以門庭若市,有些是區域近期供給有限,有些則仰賴品牌口碑;但總的來說,還是價格相對合理之故。這再度說明,沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的房價。

更重要的是,根據稍早國泰庶民經濟信心調查顯示,由於這次大選,打出拼經濟牌的候選人紛紛勝出,因此民眾經濟展望轉為樂觀,甚至連先前略顯低迷的買房信心也跟著提高。如此氣氛之下,業者自然乘勝追擊,各地重案區紛紛浮上檯面;雖說大部分都是老面孔,但也是因為這些區段具備一定的發展遠景。

重案區出列 重劃區仍夯

首先,已經熱了兩年多的板橋江翠北側重劃區,去年第四季稍降溫,但預料今年第一季至上半年將重整旗鼓;目前所知,包含麗寶、興富發、東騰及當地最大地主立信建設等業者都會推出新案,而且由於基地區位相對較佳(面河),因此價位將會比前兩年拉高。

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而且板橋不僅江翠北側,連市區地段也很熱鬧;除上述永雄案外,還有一堆新案等著進場;舊指標案「新巨蛋」附近及雙十街巷內,將都會有危老條例建案推出銷售,新埔地區四維公園附近更將有量體逾兩百戶的大案推出。

同樣持續高燒的,還有土城暫緩特區。除前段提到的馥華熱銷案外,丞石建設「好室研研」也同時進場,前期案「弘暉大苑」將會推出二期,推案王寶佳機構也沒缺席,新案最快農曆年前就會進場。

醞釀已久的三重二重疏洪道重劃區,來年也頗熱鬧;其實去年底當地就已有不少新案陸續推出,不過個案規模多半不大。而上市建商冠德該區新案,預計今年初將推出,屆時就有很大機會炒熱當地市況。

供給續擴張 開價再拉高

去年初竄紅的機捷重劃區也沒缺席;當地推案大戶寶佳機構,去年底又推出了「鴻承根津苑」,接下來還會推出「耀台北」和「台北國際村」。目前當地線上已有「竹城宇治」銷售中的竹城機構,在該區樂捷段四千坪基地,更以貨櫃屋充當臨時接待搶先進場;「遠雄新未來」二期據悉年中才會正式推出,但照例應該會提前醞釀。

說到桃園重案區,當然不能漏掉中路特區。和類似,當地也以寶佳機構推案最多,不過來年更受關注的,則是在地昭揚及宜誠兩大機構新推案。和寶佳走低單總價的模式不同,這兩個機構推案的價位一般都不低,產品也可見中大坪數,因此市場反應相當受到矚目。

最出乎預料,但推案頻率其實也最穩定的,則首推新竹地區幾個自辦重劃區;包含了新竹市北側金雅,竹北市西側華興、中正,湖口王爺壟,及芎林綠獅、十九公頃公辦等重劃區,過去這一年內都一直穩定有新案進場,而無意外,低總價還是最大賣點。

沉寂了好一段時間的新莊重劃區,也是令外界感到意外的全新重案區。先前受到政策壓制,當地市況持續盤整,前年副都心更曾殺出三字頭破盤價。不過隨著機場捷運營運,環狀線預計今年通車,去年本區就已有不少成屋案新推或重新進場。

而根據本刊掌握資訊,明年第一季前後,包含副都心和頭前段,都還有不少全新案推出,而且大多採先建後售;更重要的則是,價格方面似乎又有重新拉高的趨勢。

事實上,不光新莊重劃區,約自去年下半年開始,愈來愈多新建案開價已拉高;比如中壢地區就出現四字頭單價,而且還是邊陲的新坡地區,硬是比市區和高鐵特區都貴。

來年新莊副都心將再現新推案潮,而且多採先建後售。

認知差距拉大 最大變數

新坡地區該高單價案,其實是規劃大地坪透天,而且只蓋一層樓,如此特殊的產品,才造成折合單價拉高。然而中和地區最新危老案「綠INN」開出九字頭,就是如假包換的區段新天價。儘管「綠」案宣稱是位四號公園第一排、地段絕無僅有,因此開出如此價位,但中和九字頭價,確實仍令人咋舌。

業者價格認知又轉硬!中和四號公園旁危老新案乍見九字頭開價!

不僅如此,前段提到的兩宗板橋危老案,也都會開出七十萬/坪上下的高價位,對照現階段全板橋行情,確實也高出不少。

說到高價,當然不能漏掉台北市。去年底前北市各區新案不算多,但仍不乏開出近期高價的案例,如政大附近出現八十萬/坪天價,南港也再度出現牌價破百萬案例;一些舊案新推,消費者還期待價格鬆動,但銷售方想法已完全不同,先前降下來的價格又紛紛再調高。

不僅如此,業界大老包含甲山林老董祝文宇、鄉林董座賴正鎰等人,都公開高喊,基於資金回流效應,來年房價一定會漲!

展望來年,以美中貿易戰為首的經濟變數不容小覷,二○二○總統大選話題更已提前引爆;但這些都還是外部因子,業者價格認知轉硬、新案牌價再度拉高,才是最大關鍵變數。平心而論,只有買賣兩方對於價格,乃至後市認知差距不擴大,金豬年房市才可望緩慢回溫!

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