fbpx

換屋族末日來了?央行限貸令絕殺房市

【文/住展雜誌】去年以來,行政院、內政部與財政部,紛紛祭出「打炒房」措施。而央行態度更為積極,先後已實施三波房市管控,總裁還放話,可能拿出更大的殺招……

繼去年末無預警重新實施選擇性信用管制後,央行打房絲毫未手軟,新措施一波接一波。

今年三月,央行宣布再祭出四項房市調控措施,針對「公司法人購置住宅貸款最高成數一律降至四成」、「豪宅貸款最高成數由六成降至五成五,並新增第四戶以上的豪宅貸款最高成數由六成降至四成」、「工業區閒置土地抵押貸款最高貸款成數五成五」,以及「自然人第三戶購屋貸款最高成數由六成降至五成五,並新增第四戶以上購屋貸款最高成數由六成降至五成」。

- 繼續閱讀,請向下滑 -

四月間,央行總裁楊金龍在立法院答詢時拋出震撼彈,表示若房價漲勢持續、且房貸餘額繼續增加,不排除祭出第三波房市管制措施,並考慮加強限貸令,擴大到「自然人第二戶貸款成數降至五成以下」。

換屋族末日來了?央行限貸令絕殺房市
央行總裁楊金龍表示,不排除祭出第二戶房貸最高上限五成來抑制房市。

不只打炒房 換屋也遭殃

自然人第二戶限貸令的構想一出,立即引發嘩然。原因有二,一是央行打炒房力度遠大於預期,下手更加兇狠;二是第二戶限貸令將打擊到「換屋族群」,而換屋族群大多屬於自住需求,這項政策顯然與央行一開始宣示的「只打炒作、不打自住」政策目標相違背。

「第二戶限貸五成,想換屋自住的民眾恐會無辜遭受波及,尤其近年有不少從老公寓換購大樓的高齡長者,他們已無法日日爬樓梯,原公寓想留給小孩,自己買一間大樓的房子住,這種卑微的需求未來恐怕變成奢求。」甲桂林廣告總經理陳衍豪建議,央行應該要三思,別讓換屋族成了政策的犧牲品。

換屋族末日來了?央行限貸令絕殺房市
甲桂林廣告總經理陳衍豪建議央行三思,別讓換屋族成了限貸政策的犧牲品。

君邑建設董事長鍾文欽則認為,央行限貸令可能造成另一種形式的不公平,建議要謹慎考量。他解釋,「自然人第二戶限貸令對有錢人沒差,打到的是想換房、錢卻不夠多的中小戶」。

- 繼續閱讀,請向下滑 -

有錢人不怕 中產衝擊大

鍾文欽解釋,有錢人口袋深,就算不貸款也能買房子。但大多數中產階級因小孩長大,家中空間不夠大需要換大一點的房子,而夫妻要支付小孩教育費、生活費,手頭上所剩有限,買房子往往需要貸款,第二戶限貸令將斷了他們換屋的可能性。

不管是建商與民眾,乍聽到央行第二戶限貸令的構想都想到一塊去,還有網友說:「難道一輩子都不讓人換屋了嗎」、「只剩有錢人才能換屋了」。不過,也有網友支持央行,認為「業者跳腳就是做對了」!

業者的憂慮,真是無病呻吟、空穴來風嗎?長期關注國內房市政策的中原大學財經法律學系助理教授蔡鐘慶說:「對於一般擁有一定資產的人來講,第二戶限制貸款最高五成,並不會影響其購屋的意願與能力,相反的真正有需求而資金不夠的人才會受到較大影響。」

成本漲太兇 業者盼轉圜

總的看來,業者擔憂不無道理,而央行為了抑制房價提出第二戶限貸令,是否師出有名、合情合理呢?

「去年以來房價回升是『有基之彈』,不是市場胡亂炒作。」陳衍豪認為,房地產業者過去苦了四、五年,最近好不容易盼到市場稍好,房市見到喘息空間,請政府勿過度打壓。他還說,台灣近年經濟成長強勁,台股又奔上萬六,企業、民眾大家都賺到錢,比較有能力買好品質的房子住,類似購屋行為不該被解讀為投機炒作。

鍾文欽表示,近期房價上揚主因是「成本漲太多了」;成本主要有兩大塊,一塊是土地成本,另一塊是營造成本。「尤其是營造成本,一年來大漲逾二成以上!」鍾文欽強調,上游成本漲而下游價格會受帶動,官員未著手解決問題的源頭,卻拿下游的建商來開刀,實在說不過去。

換屋族末日來了?央行限貸令絕殺房市
君邑建設董事長鍾文欽認為,這波房價上漲主要源自成本攀升所致,並非投機炒作。

若政策定調 四方案應對

俗話說得好,正所謂「兵來將擋,水來土淹」。央行未來若真的祭出第二戶限貸令,資金有限的民眾又該如何圓夢換屋呢?換屋族可把握以下幾個訣竅。

一、「把握時間儘早換屋」。

陳衍豪建議,央行不管任何措施,都有適用新、舊制的時間分水嶺,若有換屋需求但資金相對有限的民眾,可以趁著新制實施前購屋並申辦房貸,貸款成數不會受到影響。

二、「房貸戶數只有一戶」。

鍾文欽分析,第二戶限貸令「並非指名下第二戶,而是一個人同時有二間房子辦房貸」;只要第一戶房貸還完後再換屋,就能避開第二戶限貸令箝制。因而,不管個人名下有幾間房子,申辦房貸的戶數才是認定的關鍵。

三、「家人很好用」。

如果想要換屋,但自己名下已經有一間房子正在背房貸,此時該如何取得更高成數貸款呢?此時可把第二戶房屋登記在老婆、孩子等親屬名下,再向銀行申辦房貸,即可避過第二戶限貸令。假如親屬還款能力不足,可以用第一間房子作為擔保品,而自己作為連帶保證人,往往能取得足額房貸。

四、「借新還舊再貸」。

有些家庭環境較複雜,親屬或許難以信任;為了保險起見,第二間房子仍想登記在自己名下,又想避開第二戶限貸令該如何是好?

這種狀況可透過「借新還舊」的方式,將第一戶房貸提早清償。作法為向銀行申辦信貸等其他類貸款,取得資金後提早清償第一戶房貸、塗銷抵押權。待手續辦竣後,再去申請第二戶房貸。不過,信貸利率通常較高,民眾必須謹慎衡量自身的還款能力,以免偷雞不著蝕把米。

紓緩高房價 學者提解藥

自今年五月以後,國內因疫情大爆發使房市快速冷卻,預料今年Q2、Q3連兩季央行理監事會議,會暫時撂置第二戶限貸令措施。之後若市場回溫,最快在Q4才可能再作討論。

不管央行何時會祭出這項殺招,我們更關心的問題是,「實施第二戶限貸令就能讓國人買得起房子嗎?」

換屋族末日來了?央行限貸令絕殺房市
學者直言,調控措施無法讓年青人買得起房子,反觀興建社宅、提高薪資更為迫切。

蔡鐘慶直言,央行頻繁實施房屋貸款調控措施的目的應該是為了抑制房價的攀升,實現居住正義。目前主要都會區的房價相比年輕人的收入,確實讓年輕人在購置房屋負擔甚高,惟針對自然人第二戶貸款祭出最高五成限貸令,恐怕仍無法達到讓房價下跌,年輕人買得起的目標。 與其頻繁打房無法抑制房價,讓民眾失去信心,蔡鐘慶建議,政府應鼓勵企業將獲利分享給員工,讓整體社會薪資提升,且透過社會住宅的大量興建、並讓多房者願意拿出來以合理租金出租,恐怕是目前政府所能提出的較好手段!

相關文章

今日熱門