被視為樹林房市『命脈』的萬大樹林捷運線，第二階段工程至今仍未動工，為遠景增添變數；然即便建設進度延宕，受鄰近的板橋、土城、鶯歌等行政區影響，近來當地房價持續跟漲，僅近兩年的行情漲幅，便高達一成以上……。
文／住展雜誌
樹林區位處新北市西南一隅，北面接鄰新莊區，東毗連板橋區，隔大漢溪與土城區為界，南臨三峽區，西南與鶯歌區接壤，西側為桃園市龜山區。轄區土地面積約33平方公里。
談及『樹林』之名的由來，需追溯至清領時期。乾隆年間，因大漢溪氾濫成災，先民為防土地流失，於河岸高地普植林木，日久成蔭，往來商旅便逐漸將本地喚為『樹林』。另因早期區內打鐵店林立，作為鍛鐵器具的鼓風爐隨處可見，故本地早年亦有『風櫃店』之稱。
樹林早年憑藉農業與礦業活動發跡，而佔地廣大的工業區，亦帶來大量就業人口，使當地人口在發展初期快速成長。1999年時，樹林人口總數突破15萬人，成功由『鎮』升格為『市』；2010年，台北縣升格為新北市，本區也旋即更名為樹林區。
都市規劃欠佳 發展陷入瓶頸
隨著樹林人口快速成長，都市規劃不佳所導致的發展瓶頸亦逐漸浮現，使區內人口增幅明顯趨緩，近年樹林人口主要增加來源，皆為三峽北大特區樹林段所貢獻，且隨著北大特區發展趨近飽和，區內人口更自2016年起出現負成長，且人口減幅至今仍持續擴大當中。
受限於區域發展桎梏，樹林區的房市向來以內需市場為主，近年推案主流則以2到3房的一般住宅產品佔大宗；樹林火車站周邊因地段價值較受在地客認同，亦有建商鎖定消費能力較強的頂端客群，推出坪數較大、檔次較高的換屋型產品，不過整體而言，仍以2到3房產品的銷況較佳。
比照周邊熱區 邁開跟漲步伐
縱使區外客難以進入，在資金行情的推波助瀾下，近年樹林的房價也呈現顯著上漲走勢。據本刊統計，近兩年期間，樹林區住宅新案的平均房價行情已由2020年2月的30.36萬元／坪，漲至2022年2月的34萬元／坪，兩年漲幅達12％。
考量樹林區在此期間並無重大建設進駐，且屬區內房市最大寄託的萬大樹林線第二階段工程也尚未動工，對於此波房價漲勢唯一合理的解釋，便只有隨著周邊新莊、鶯歌、土城等行政區，邁開跟漲步伐。以下將樹林區分為三多、山佳、柑園、舊市區等4個次區，進行更詳細的市場分析：
一、三多地區
位在樹林市區北側的三多地區，因區內工業地目眾多，區域質感稍差，難獲外地客青睞，房市買盤向來以在當地工作的藍領階級為主力，僅本區最北側鄰接新莊區迴龍地區一帶，因房價相對親民，會有部分下新莊客源轉進。
由於本區並無台鐵行經，且住宅用地零星，建商在區內推案的意願並不高，歷來房市亮點甚少；雖說未來萬大樹林線將在本區設立監理站、三多站等兩處站點，但儘管有軌道題材助威，礙於都市計畫帶來的發展桎梏，近年本區供給量仍極為稀少。由於本區比價對象為新莊區，故縱使先天條件不佳，房價水準仍曾一度跟漲。
2017年，於三多地區登場的「金英堡」、「和亞富悅」及「閱莊園」等案，當時平均開價皆高達33至34萬元／坪，價格直追樹林市區水準。但因同時期上新莊兩大重劃區正歷經價格盤整，連帶使下新莊地區房價面臨下修壓力，三多地區的高價難免遭到質疑，故上述各案的實際成交價格與銷況，皆不如業者預期中亮眼。自此以後，本區新案牌價亦有所調降。
區內近年代表個案，為溪福機構於2018年中推出的「幸福城家」系列案，其基地位於武林國小旁，規劃2到3房產品，每坪要價31萬元，頗為不斐；但因同時期市區的房價水準更高，在相對低價的誘因下，銷況仍算順遂。
隨著房市景氣好轉，樹林區內當前的房價行情，也已不可同日而語；因此，未來若有業者突破重圍，進駐三多地區，只要建案的基地位置距樹林舊市區、或新莊區不遠，可預期牌價勢必將站上35萬元／坪的關卡。
二、山佳地區
本區以山佳火車站為發展核心，雖有此座交通樞紐，但因本區腹地狹小，且除火車站周邊外，多為工業地目，故房市發展向來式微；不過在一旁北大特區的搧風點火下，本區亦曾出現大型指標建案。
2004年時，房市景氣大好，加上北捷藍線延伸三鶯線題材逐漸浮上檯面，當時新近開發完成的北大特區，甫迎來首波推案潮，房市熱火朝天；同年10月，便有業者於山佳地區的柑園橋畔，推出總銷達20億元的指標大案「陽光峇里」，並規劃透天、大樓兩種產品搶市，案量之大，放眼樹林實屬罕見。
隨後萬大樹林線話題發酵，樹林舊市區房價水漲船高，本區雖並不位於捷運軌道沿線，行情卻也明顯跟漲，如2013年溪福機構於區內推出的「發現之旅」系列，儘管位置稍偏，平均開價仍達22萬元／坪，同年由宜蘭建商投資興建的「山佳晏京」，牌價更高達27萬元／坪。此紀錄直至2019年，才被「城市DJ」追平，而「城」案於銷售接近尾聲時，開價再上調至30萬／坪，刷新區段新高。
三、柑園地區
位處山佳西南側的柑園地區，堪稱樹林最為邊陲的地帶，若想自市區前往，須穿過山佳、跨過柑園橋後，才能抵達；而台北大學特定區樹林段，亦隸屬於本區。
因地點封閉，且生活機能匱乏，早年當地推案僅有零星的小規模透天產品，行情亦為全樹林區最低；但隨著北大特區引擎全開，且政府為滿足重劃區內急遽成長人口的交通需求，於當地闢建國道三號樹林交流道後，本區房市也迎來翻身契機。
2018年底，本區迎來罕見電梯大樓新案「橙市Chance」，憑藉距興建中的捷運三鶯線頂埔站還算不遠的區位優勢，一舉開出29.9萬／坪的區段天價。因其主力產品為總價門檻較低的2房，且區域供給稀有，據稱銷售反應尚不差。
隨後在2020年8月，柑園地區再迎來另一宗新案「青青禾悦」進駐，儘管屬基地位於都市計畫外的甲建案，平均牌價仍達27萬／坪，且議價空間不大。
今（2022）年首季，本區再有新案現蹤，為長群機構推出的「長群樂樂」，平均牌價更直接跳漲至38.5萬元／坪，產品以2至3房為主力，另有規劃少量透天。雖漲幅極為誇張，但因當前北大特區行情更高，且缺乏新供給、可謂是一屋難求，故本案銷況極為火熱。
四、舊市區
本區範圍約以樹林火車站為中心，向四周擴散發展，延伸至中山路、大安南路與中正路等主要幹道，不僅是樹林區的交通樞紐，同時也是區域主管機關的所在地，其重要地位不言而喻。
雖稱做『舊』市區，但本區至今仍是全樹林機能最完整的區塊，商圈、人口稠密。火車站東南側便是傳統市集所在地，商業活動本就發達，2018年，由南山人壽與秀泰集團協力開發的南山樹喜廣場啟用後，更將當地的商業機能推升至另一高峰。
由於緊鄰板橋溪崑地區，本區段的房價行情在全樹林中名列前茅，近年代表案例，當屬基地橫跨樹林、板橋、新莊的大豐造紙廠變更案「超級城市」系列，其最新一期「新板巨星SuperStar」，自2018年底進場銷售至今，平均開價已由起初的29.5萬元／坪，漲至40萬元／坪以上，且號稱不二價銷售，相當驚人。
同樣位於樹喜廣場周邊，2020年第四季進場的「凱旋大苑」，銷況亦開出紅盤，儘管開價高達45萬元／坪以上，但因可訴求萬大樹林線題材，加上同時期市區供給稀少，故銷售初期市場反應極佳。
車站周邊區塊 地段含金量高
火車站前、後區塊，因地段價值深獲在地客認同，吸引建商於此推出高規格建案，鎖定樹林頂端客群，其中代表案例，當屬在地建商推出的「米蘭」系列，於2015年進場的「米蘭文華」，平均開價便已站上4字頭大關。
在捷運利多加持與比價效應的交互作用下，近年樹林火車站周邊房價快速抬升，如2018年先後進駐的成屋案「鼎越威鎮」及預售案「富隆居」，每坪平均開價都落在4字頭以上。
2019年時，由弘華建設於樹林火車站旁推出的「弘華富美」，憑藉超強地段，一舉開出48萬／坪的區域天價，令人咋舌；但因該路段供給太稀有，故即便價位高，仍有客戶出手，且除自住需求外，亦有置產客群現蹤。截至目前，本案仍是全樹林開價最高的建案。
比價效應拉抬 房價全面上漲
就上述介紹可知，由於樹林缺乏利多題材，其房價變化，主要是受到鄰近各行政區的房價走勢帶動，且只要舊市區的房價上漲，以『相對低價』為主要賣點的其餘次區，自然能獲得跟漲空間。而目前當地房市唯一可『炒作』的話題，便僅有樹林人期盼甚久的捷運萬大樹林線。
本捷運線早在2004年便完成初步規劃，並於2008年通過環評、2011年動工，全線全長約22.1公里，分為兩階段施作工程，第一階段路線自捷運中正紀念堂站出發，往西沿南海路、西藏路及萬大路方向行駛，經富民路後穿過新店溪，接至永和保生路，再先後進入中和、土城。
第二階段則續延金城路，跨過城林大橋進入樹林，貫穿中華路、八德路、大安路及中正路後，與新莊捷運線迴龍站交會，全線共設置22個停靠站。而此階段即是有望幫助樹林房市更上一層樓的『命脈』所在。
捷運命途多舛 遲遲未能動工
但有別於工程如火如荼推進的第一階段，真正攸關樹林的萬大樹林線第二階段工程，卻遲遲未能正式動土。原先預定會在去（2021）年底開工，但全案先是在2021年初因在樹林發現遺址，陷入文資審議泥淖，隨後更適逢大環境工、料雙缺，導致遲遲未能順利發包。時至今日，本案工程仍在對外招商當中，命途多舛的推動歷程，也為2028年全線完工的目標增添變數。
若自2002年，台北市政府捷運工程局與台北縣政府分別完成『萬大地區設置捷運系統可行性分析報告』、『樹林地區規劃捷運系統可行性研究報告』算起，此軌道建設於浮上檯面至今，已邁入第二十個年頭。
近年跟漲房價 難逃下修壓力
雖在捷運題材浮現初期，前來樹林置產的區外客佔比曾一度提升，但因建設遲遲未能兌現，且區域質感近乎原地踏步，即便有軌道利多加身，就目前來看，樹林房市仍難突破內需格局。考量區內人口持續流失，當地本就不甚強勁的房市需求面，未來恐將會更趨孱弱。
由於樹林周邊的其餘行政區，房價仍在持續創高，可預期短期內樹林房價應仍會繼續跟漲。但因區內本身缺乏利基支撐，未來若大環境生態再度反轉，純靠比價效應拉抬的樹林區房價，勢必會面臨修正壓力。
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