fbpx

「旅館轉型社宅」將上路 能紓業者困?

【文/住展房屋網】去年9月,內政部首次提出「旅館轉型社宅」方案,一度遭批不切實際;來到2021年底,「運用既有旅館及公私有房舍轉型社會住宅計畫」正式由行政院核定。在計畫中,此類社會住宅被稱為「轉型社會住宅」,計畫戶數為2萬戶,旅館業者可以自行、也可以委託租賃業者經營出租事宜,將旅館空間轉為社會住宅出租。

根據該計畫書,中央提供給旅館業者的優惠不少,除了租稅減免之外,更有各項補助款,例如每戶(每間旅館房)可以申請4萬至5萬元的「改裝修繕費」;正式出租後,由於出租價格低於市價,每月還可以領取租金差額補貼(因此業者得到的會是全額租金),甚至連住宅(旅館房)空置期,都有每月2,000元的補助。

問題一:業者轉型划算嗎?

然而,住展房屋網企研室細算,就算每戶都能領到全額租金,對旅館業者來說也不一定是一門划得來的生意。以交通部觀光局所公布的「一般旅館住用率」來看,在未有疫情的2019年,台北市一般旅館平均住用率高達70.13%、疫情較不嚴重的2020年,則是36.54%;雖然在2021年6月疫情期間下探至15.45%,但最新公布的2021年9月,已經回升到21.69%。

- 繼續閱讀,請向下滑 -

「旅館住用率」的算法,是「一定時間內,實際住用客房數(實際住用數)與可供使用客房數(總住用數)的比率」,以一間位於台北、擁有100間房、住用率為北市平均的旅館作為例子,一個月(30天)的總住用數為3,000次,2021年6月的實際住用數為3,000×15.45%=463.5次,相當於平均每間房在當月約被使用4次。

這間旅館若來到2021年9月,實際住用數則回升到650.7次,平均每間房在當月被使用6次。根據交通部觀光局資料,台北市一般旅館每晚的平均價格為3559元,在2021年9月,這間旅館平均每間房會有至少3,559×6=21,354元的收益。

相較而言,根據「運用既有旅館及公私有房舍轉型社會住宅計畫」中的估算,台北市每間「旅館轉型社宅」的評定市價租金水準,則為17,300元。在尚未解封的9月,「改作社宅」的收益,就已經是「續作旅館」的8折了,更不用說觀光景氣回到疫情之前水準。

雖然以上計算,都是依整體旅館平均狀況計算,實際上一定會有營運狀況不佳的旅館,選擇轉型方案會較划算。但旅館轉型社宅須經改裝,一改就是好幾年,中間也可能經歷旅客回流,就算有補助,業者「賭一把」的意願必定有限。

問題二:符合民眾需求嗎?

此方案對於業者不一定具誘因,對於民眾來說也可能如此。住展房屋網企研室指出,雖然計畫按比例計算了一般戶、社會弱勢戶、經濟弱勢戶的戶數,但和政府興建的社會住宅招租不同的是,「轉型社宅」受限於旅館的先天條件,出租的終究是「房間」而不是「住宅」,不一定適合所有人。

- 繼續閱讀,請向下滑 -

在內政部的試算中,是以10坪(含公設)作為基準,雖然房間大小依不同業者會有差異,但一般旅館面積通常不大,且受限於旅館先天條件,這些「改作住宅的房間」並無隔間。住展房屋網企研室認為,這樣的規劃或許可以滿足一些在外地就業、就學民眾的需求,但對於家中成員必須互相照料的弱勢戶而言,旅館轉型社宅,雖然看得到新增量體,但除非變更格局,否則就不合一般家庭的需求。

住展房屋網企研室認為,該計畫雖能多少協助業者渡過難關,也可讓社會住宅量體增加,但整體而言,對於相對需要社會住宅的弱勢戶來說卻沒什麼幫助,有關單位必須設法解決該類住宅格局不合民眾使用的問題,也得在政府興建之社會住宅中,增加特殊戶比例,以達到公平性。

「旅館轉型社宅」將上路 能紓業者困?

相關文章

今日熱門