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供給爆量 房價就會下跌嗎?

【文/住展房屋網】根據住展房屋網企研室調查,2022年329檔期北台灣預估推案量高達3,400億元,刷新史上最高紀錄;其中,供給量多、建案售價提高,都是衝高案量的原因。不過,面對供給爆量,「供過於求、行情走低」的狀況真的不會出現嗎?

住展房屋網企研室認為,基於房地產產品及市場的特殊性,這樣的狀況其實應該不容易出現。在一般的供需法則中,供給增加、需求不變,均衡價格基於市場機制,會調整至較低。

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抗通膨買盤 需求仍大

但房地產的特殊性之一,就是它作為耐久性財貨的保值性,因此,在低利加上通膨的時期,經濟能力許可的民眾就會傾向透過置產來對抗「錢越來越薄」的現實;抗通膨置產的需求提高,即便供給增加了,均衡價格仍然可能會持平;這其實仍未脫離一般的供需法則。

進一步而言,若目前並無低利及通膨因素,房價就會下跌嗎?住展房屋網企研室指出,這個答案會是:「因地而異」。這就要談到房地產市場的另一個特殊之處,就是不同的生活圈,供給量、需求量配比,以及民眾對於房價的認知,其實都有很大的差異。

各區房市 有明顯差異

首先,整體房市供給量大增,並不代表每個區域就都是如此。另外,每個區域的需求狀況和對於房價的認知,也都不太一樣。在需求方面,有些地方人口密集,需求量大;有些地方人口雖少,但外來客或投資客很多,需求也很大;有些地方則開始出現人口外移,剛性買盤不再;不同的需求狀況、搭配不同的供給量,各區的價格變動當然就會有所差異。

另外,在民眾對房價的認知方面也很重要。一般來說,各地購屋民眾、售屋業者,對於建案都有相去不遠的認知,也就是行情價;基於這點,無論供給、需求如何變化,區域房價也都還是會有此「認知」的支撐,就算一地供給大增、需求不變(甚或減少),已達到供需法則中均衡價格下跌的條件,但這個「認知價格」仍可能不會讓房價那麼容易有太誇張的跌幅。

房地產價格 因素眾多

住展房屋網企研室指出,房地產的價格是在各種因素作用下確立的,任何單一面向都無法直接解釋房地產的價格會如何。前面提到的通膨低利、區位因素,以及價格認知等,其實也都還需要和其他變項共同考慮,才能得出比較嚴謹的結論;更不用說單單依據供給量來考慮房價未來趨勢,可能出現的解釋力不足問題。

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供給爆量 房價就會下跌嗎? 329檔期

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