【文／住展雜誌】不動產買賣契約在實務上有兩種，一是公定契約(公契)，用於辦理產權移轉登記時申報，應貼印花稅票；二是私定契約(私契)，用以載明實際交易價格，並詳列交易的各種約定，免貼印花稅票。

公定契約上面的價格是假的，私定契約上面寫的房價才是真正的買賣價格。目前司法實務上認為，公契上所載買賣價格，係供核稅使用，與買賣實際成交價格未必相符，即令二者間有所出入，並不能據以認定買賣行為或所有權移轉行為係屬通謀虛偽的行為。

卡債族將房子賣給哥哥

梁姓男子積欠銀行卡債五十二萬多元，銀行後來將梁姓男子積欠的卡債債權讓與第一金融資產管理公司，該公司查出梁姓男子曾將名下的台北市一棟房子移轉登記給他的哥哥，認為這是通謀虛偽的交易，以逃避債務，請求梁男應塗銷房子的所有權移轉登記。

梁姓男子抗辯，他和哥哥在二○○五年七月就簽訂買賣契約，他把房子賣給哥哥，買賣總價為三百七十萬元，哥哥陸續匯款給他，後來因房價上漲，雙方協議總價增至五百萬元，哥哥再匯款一百三十萬元給他，並於二○○八年五月完成所有權移轉登記，雙方的房地買賣是真的交易。

第一金融資產管理公司則指出，梁姓男子提出的買賣契約簽訂日期為二○○五年七月，但房子在二○○八年五月才移轉登記，時間點不符，且梁姓男子向地政機關提出之公契上記載買賣總價為三百四十萬多元，亦與二○○五年七月的買賣契約(即私契)上所載價金三百七十萬元，或後來梁姓男子所述買賣總價增至五百萬元，均有出入，顯見雙方並不存在買賣合意。

私契與公契時間有落差

法院認為，辦理移轉登記時提供給地政機關時是公契，因梁姓男子兄弟間履約付款之期間較長，所以才會造成私契與公契的時間有落差。「土地登記規則」規定：「申請土地權利變更登記，應於契約成立之日起一個月內為之」，必須在發生買賣的行為後一個月內辦理移轉登記，如果時間相差太久，委託人就會被處罰，因此，如果交易時間與移轉登記相差太久，買賣雙方會合意依申報案件的日期為原因發生日期，以免受罰。

至於公契與私契上面記載的價格不同，法院也指出，公契上所載買賣價格，係供核稅使用，與買賣實際成交價格未必相符，此為眾所周知之事實，即令二者間有所出入，亦不能據以認定屬通謀虛偽之行為，判決第一金融資產管理公司敗訴。