購屋首重地段，似乎仍是萬年不變的定律。面臨未來市場局勢劇變，
哪些區段仍可進場，甚至加碼買進？又有哪些區段，可能出現修正走勢？

文／施絢傑

眾所皆知，房地產市場中一直存在著一條萬年不敗鐵律，那就是「購屋首重地段」。展望市場可能之劇烈變化，這條鐵律其實依然適用，畢竟房產價量走勢和地段條件幾乎是最高度相關；接下來選擇哪裡進場，哪裡應該加碼，又應該避開哪裡，就成了非常關鍵的決策。

鑑往知來，《住展雜誌》根據過去市場發展軌跡，再配合對市場未來展望，獨家嚴選區段，並歸納出以下篩選的大原則供讀者參考。

自用買盤是主流

隨著《平均地權條例》修定成為政策現實，市場主流看法逐漸取得共識，指未來國內房市買盤將轉向更以剛性自用需求為大宗；過去一般認為的年度交易量常態，未來將不適用、必須適度下修。根據此一準則，周邊能提供穩定且大量就業機會，將是區域價量持穩的最主要條件。

如果還要能具備更強更持久的保值，甚至增值潛力，讓區域發展進階的公共建設題材，還是不可或缺。進一步來說，如考慮加碼買進，以上兩大條件缺一不可。

相對的，要是出現以下兩種狀況之任何一種，則建議至少這一到三年內，應進行減持操作，甚至考慮先行退場。

首先是現在起到未來三至五年內，進入交屋高峰的區塊：區段內成屋量增，需求量無法對等增加，甚至可能減少之下，很可能累積為賣壓，增加價格鬆動機率。另一狀況，則是近期有超漲疑慮的區段：像是本身無直接相關建設題材，近期漲勢跟隨起舞成分偏高，或者利多題材已提前或多次反映者。

中南台灣　聚焦建設及重劃

鏡頭帶到中台灣，市場焦點還是落在最大都會台中市。像是台中市潭子區，就是不錯的區段；一來該區人口逾十萬，原本房市需求能量就相當穩定，同時還有國道四號題材，更重要的是當地潭子科技園區（原為台中加工出口區）與聚興產業園區，都創造大量就業機會。

南台灣則可將目光放在高雄市大寮區；該區周邊屬工業區聚落、就業機會多，還有捷運黃線題材，當地八十一期重劃區則是可考慮先入手的區段。稍往北走，嘉義市東區、西區也都是不錯選項，該區屬嘉義次都會核心，重點題材為貨物轉運中心，其中建國二村、復興新村及竹村市地重劃都可納入考慮選項。

接下來幾區，則建議減持。如中台灣梧棲區、清水區，也就是赫赫有名的台中港重劃區，因為正逐漸進入交屋高峰，賣壓勢必將愈來愈大。

南台灣有類似狀況的，則有高市楠梓及橋頭區，及台南市安南區。前者主要是先前台積電議題漲太多，但台積電建廠與橋頭園區開發進度都出現延遲，因此短期內修正可能性增加。安南區則以九份子重劃區為首，當地多塊自辦重劃區陸續進入交屋高峰，同樣須注意後續賣壓。

說到科技園區，中科稍早確實帶動周邊房市價量；不過距離稍遠的龍井及大肚兩區，本身建設話題不足，近期主要是跟隨中科題材起舞成分較多，價格已到高點，甚至超漲的可能性高。

二重及A7重劃　依然看好

畫面拉至北台灣，本刊建議「續持加碼區」包括新北市三重區二重疏洪道兩側公辦重劃，跨新莊、泰山的塭仔圳重劃自辦區塊，門牌為桃園（龜山）、實則屬於大台北生活圈（林口新市鎮）的機捷A7重劃區，及桃園二線觀音草漯。

二重兩側已是大台北房市近期焦點所在，今年上半年二重工業區指標案『都廳大院』更在市況低檔之際逆勢創造超高人氣；該區最大優勢在於重劃質感已顯現，生活機能又可就近仰賴三重市區，周邊多個科技工業園區更提供源源不絕的住居需求。更重要的是，現階段已有北捷橘線和機場捷運行經，北側環狀線北環段也已動工。

新泰塭仔圳重劃區周邊條件與二重兩側相當，包含緊鄰新莊副都心及知產園區，交通方面則有機場捷運。不過須注意的是，該區較合適入手區段為面積相對小的民間自辦區塊，因為發展較早、門檻相對低；公辦區塊由於後續進度仍不明，加上面積甚大，整體發展仍藏變數，更重要的是地價可能已被過度炒高。

桃園門牌的A7重劃及草漯，前者有華亞及郵政園區，後者則是老牌觀音工業區；A7的建設題材除了郵政園區配套開發外，當然少不了機場捷運，尤其現在有北北基桃Tpass月票助陣，預料移居該區人口數還會增加。草漯本身表面上沒有太多題材，但過去就有為數不少的航空城拆遷戶選擇前進該區，代表當地已經受惠於航空城開發。

淡海交屋高峰　汐止恐超漲

建議減持區部份，則為淡海新市鎮、五股洲子洋重劃，及土城工業區、汐止，另外則是大新竹二線區如寶山等。
淡海新市鎮和五股洲子洋，一是公辦一是自辦，發展時間長短也不同，不過都早已進入交屋高峰期，目前兩區新成屋待售量也都還很可觀，同時也還繼續有新案進場。事實上前幾年市況一度走弱時，這兩區也都率先出現價格鬆動的狀況。

土城工業區，也就是約從捷運永寧站至頂埔的區塊，理論上雖有當地工業區提供強大需求，然近期當地價格明顯隨一、兩站之遙的暫緩重劃區起舞，現在甚至有過之無不及。在價格相彷，居住質感卻有明顯落差之下，前者已浮現超漲疑慮。

類似情況也可在汐止看到。汐止基本盤夠強，又有捷運題材撐腰；但近期價漲扣除隨南港起舞之外，捷運題材由於規劃過程一波三折，連帶使得當地房價多次反映且還出現起伏，加上北市路段到現在還無法定案，因此也恐有過度反映疑慮。

至於新竹地區，過去一年漲勢驚人，但有高收入科技人撐腰，價量尚且具備一定支撐力。不過，新竹及竹北市以外的外圍二線區就得注意；畢竟論環境、機能等，二線區都不具優勢，唯一賣點只有相對低價；一旦整體市場景氣反轉，最先受到影響的必定是這類二線地區。

北市價已高　按兵不動為宜

最後，回到首善之都台北市。包含台北市內十二個行政區，乃至新北一線區如板橋、新店等，情況相對特殊；就算無題材或大量就業機會，基於首善之區光環，發展成熟度冠全國，長線而言仍堪稱不敗。但考量短期內單價疑似觸頂，總價門檻偏高，又有政策干擾，建議應維持現狀（不加碼）或小幅減持。

《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan