少子化下,高中以上學校招生不足,甚至遭令停辦的情況,已經愈來愈多;同時面臨人口外流的南部,情況更為嚴峻,儘管衝擊並非一瞬間爆發,效應仍不容小覷……
文/施絢傑
討論或分析不動產業發展時,著眼或說利基點,不外乎公共建設、就業機會等;畢竟某地的房屋市場要能興起甚至蓬勃發展,不但要有穩定的需求量,還得有足夠的配套,比如聯外交通。
大專院校 造就特殊房市
不過房地產市場中有一種生態相當特殊,就是大專院校周邊,也就是所謂的「大學城概念房市」,因為從實際案例回推會發現,這類區段往往缺乏足夠外部建設配套,仰賴的幾乎只有穩定需求這項單一因素。
過去總能在市場看到,不少大專院校周邊,靠著學校師生的民生消費及居住需求,衍生可觀的不動產商機;有些甚至地處偏僻,仰賴一所學校,周邊房市從無到有、坐地起價。
高等學校能產生如此異於常態的房市能量,簡單來說,是學生作為一個特定族群,包含一般民生消費乃至居住,都傾向在學校周邊滿足;畢竟學費通常所費不貲,其他日常所需自須精打細算,就近消費就成了大原則之一,大學城房市概念由此而生;而且大學所在處愈封閉、偏僻,發酵程度愈大。
少子化衝擊 南部私校停招
五年、十年前,市面上都還可看到不少大專院校周邊,充斥店面及學生住宅租賃商機,並冒出不少鎖定包租型投資客的建案,且以偏僻的學校周邊更常見,但曾幾何時,這類建案甚至市場的能見度,已快速下降。
原因正是少子化衝擊,使許多大專面臨招生不足的困境,接著某些科系被迫停招,最後最壞的狀況就是整所學校遭勒令停辦。而根據相關消息,又以南部私立學校最明顯、最快發生。
究其原因,除了學校本身的知名度或排名外,不外乎當地相關資源不比北部,招生難度更高,加上中南部原本就存在人口外流的問題。一旦學校停辦,周邊房市自然快速降溫,甚至萎縮。
停辦影響 如溫水煮青蛙
專營中南部市場,不但攻房仲市場,也跨足土地開發甚至代銷的幸福家不動產,對當地房市的這項特殊狀況,就有第一線觀察。
幸福家副總邱明發表示,中南部私校停辦,對周邊房市的衝擊顯而易見,從最早停辦者如屏東的永達或吳鳳學院等實例,都可看得到;而且產生的衝擊,在學校停辦前就已出現。
邱明發分析,這些被勒令停辦的學校,其實早先幾年就面臨招生不足或困難;外界當然繪聲繪影,認為停辦只是時間問題。原本看好大學城房市商機、前進卡位的投資客聽聞風聲,肯定迅速設下停損點、盡早退場,等到停辦從傳聞變成事實,不少投資客已捲鋪蓋走人,周邊房市早就榮景不再。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中則指出,同樣是私校停辦,中南部案例衝擊程度遠大於北部,這的確和學校所在區位有關。
單一利基失 影響程度大
原來,中南部這些招生或辦學出現困境的學校,所在區位大多更偏遠、易達性低;在興盛時期,這對投資是有利因素;然學校一旦停辦,反而變成壓垮當地房市的最後一根稻草,影響自然更強烈。
以屏東縣麟洛鄉永達技術學院為例,周邊房市因學校而起;當永達從招生不足到停招,周邊房市自然從原本的興盛,加速走向衰敗,甚至完全消失。或許某些投資客已提前退場,但當初看好商機而遷入的商家,受到的影響還是不小。
總的來看,從招生不足、辦學出現困境,到最後被要求停招,不是短短一、兩年的事,因此周邊房市不會一瞬間萎縮甚至崩盤,但這些學校附近,原本大多幾乎只靠學校本身帶來的商機支撐,一旦唯一商機消失,產生的衝擊,甚至對大市場造成的連鎖效應,還是不容小覷。
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