少子化下，高中以上學校招生不足，甚至遭令停辦的情況，已經愈來愈多；同時面臨人口外流的南部，情況更為嚴峻，儘管衝擊並非一瞬間爆發，效應仍不容小覷……

文／施絢傑

討論或分析不動產業發展時，著眼或說利基點，不外乎公共建設、就業機會等；畢竟某地的房屋市場要能興起甚至蓬勃發展，不但要有穩定的需求量，還得有足夠的配套，比如聯外交通。

大專院校　造就特殊房市

不過房地產市場中有一種生態相當特殊，就是大專院校周邊，也就是所謂的「大學城概念房市」，因為從實際案例回推會發現，這類區段往往缺乏足夠外部建設配套，仰賴的幾乎只有穩定需求這項單一因素。

過去總能在市場看到，不少大專院校周邊，靠著學校師生的民生消費及居住需求，衍生可觀的不動產商機；有些甚至地處偏僻，仰賴一所學校，周邊房市從無到有、坐地起價。

高等學校能產生如此異於常態的房市能量，簡單來說，是學生作為一個特定族群，包含一般民生消費乃至居住，都傾向在學校周邊滿足；畢竟學費通常所費不貲，其他日常所需自須精打細算，就近消費就成了大原則之一，大學城房市概念由此而生；而且大學所在處愈封閉、偏僻，發酵程度愈大。

少子化衝擊　南部私校停招

五年、十年前，市面上都還可看到不少大專院校周邊，充斥店面及學生住宅租賃商機，並冒出不少鎖定包租型投資客的建案，且以偏僻的學校周邊更常見，但曾幾何時，這類建案甚至市場的能見度，已快速下降。

原因正是少子化衝擊，使許多大專面臨招生不足的困境，接著某些科系被迫停招，最後最壞的狀況就是整所學校遭勒令停辦。而根據相關消息，又以南部私立學校最明顯、最快發生。

究其原因，除了學校本身的知名度或排名外，不外乎當地相關資源不比北部，招生難度更高，加上中南部原本就存在人口外流的問題。一旦學校停辦，周邊房市自然快速降溫，甚至萎縮。

停辦影響　如溫水煮青蛙

專營中南部市場，不但攻房仲市場，也跨足土地開發甚至代銷的幸福家不動產，對當地房市的這項特殊狀況，就有第一線觀察。

幸福家副總邱明發表示，中南部私校停辦，對周邊房市的衝擊顯而易見，從最早停辦者如屏東的永達或吳鳳學院等實例，都可看得到；而且產生的衝擊，在學校停辦前就已出現。

邱明發分析，這些被勒令停辦的學校，其實早先幾年就面臨招生不足或困難；外界當然繪聲繪影，認為停辦只是時間問題。原本看好大學城房市商機、前進卡位的投資客聽聞風聲，肯定迅速設下停損點、盡早退場，等到停辦從傳聞變成事實，不少投資客已捲鋪蓋走人，周邊房市早就榮景不再。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中則指出，同樣是私校停辦，中南部案例衝擊程度遠大於北部，這的確和學校所在區位有關。

單一利基失　影響程度大

原來，中南部這些招生或辦學出現困境的學校，所在區位大多更偏遠、易達性低；在興盛時期，這對投資是有利因素；然學校一旦停辦，反而變成壓垮當地房市的最後一根稻草，影響自然更強烈。

以屏東縣麟洛鄉永達技術學院為例，周邊房市因學校而起；當永達從招生不足到停招，周邊房市自然從原本的興盛，加速走向衰敗，甚至完全消失。或許某些投資客已提前退場，但當初看好商機而遷入的商家，受到的影響還是不小。

總的來看，從招生不足、辦學出現困境，到最後被要求停招，不是短短一、兩年的事，因此周邊房市不會一瞬間萎縮甚至崩盤，但這些學校附近，原本大多幾乎只靠學校本身帶來的商機支撐，一旦唯一商機消失，產生的衝擊，甚至對大市場造成的連鎖效應，還是不容小覷。

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