雙北市老屋重建刻不容緩，都更處第一線人員的日常，卻是忙於處理地主抱怨電話、報告書基本內容誤植……

文／成采錡　攝影／羅劍明

9月28日晚上七點，台北市政府針對大直建案鄰損事件受災戶，舉辦了一場公辦都更說明會，從公辦都更和民辦都更差異，到建築規劃草案與分回模擬，市府團隊一一清楚說明。十月下旬，大直傾斜民宅東側、南側鄰地，相繼傳出地主參與公辦都更意願逾八成五、九成，已啟動都更程序的好消息。

大直民宅地主迅速達成都更共識，市府團隊扮演關鍵角色，從辦在平日晚間的都更說明會，到超過一萬九千字的會議逐字稿，都是市府基層頻繁加班的成果；以台北市都市更新處來說，主管都更審議的事業科，及負責公辦都更業務的開發科，都因北市都更案件量居全國之冠，經常需要加班作業。

部門流動率高　待一年成老鳥

工時長卻也造成台北市更新處的流動率居高不下。10年前，時任更新事業科股長謝明同曾說，在更新處工作，資歷超過一年就算是老鳥，10年後，已是更新處主任秘書的謝明同談到，因承辦人員的薪資水準不及國家住宅及都市更新中心、業界建設公司等，單位依舊面臨徵才不易且難以留任專業人才的問題，單位流動率偏高，人力長期不足，「現在公務人員不好找，這次釋出11個名額，只有7個人填報到……」

對此謝明同表示，為及時補足人力缺口，更新處今年增加24名聘用人員，暫時減少人力不足的壓力，另結合台北市住宅及都市更新中心及民間專業單位的資源，共同推動都市更新。

都更案量逐年增加的新北市都更處，同樣存在基層業務量大致加班頻繁，承辦人留任意願不高等問題，都更處副處長李擇仁坦言，員額有限下，檢核計畫書圖及排會審議較耗時耗力，但薪資水平難追上業界水準也是事實，外界挖角的情形很難避免。

不過李擇仁也提到，相比幾年前，月月蓋離職單、週週有人離開的情況，近期問題稍有改善，因為都更處已與都更學會和估價師公會建立協檢機制，並在今年九月起施行「新北市都市更新審議精進措施」，公告新計畫書圖範本，並將審議中涉及建築設計、交通技術、不動產估價、分配面積核算等事項，交給專業技師簽證負責，落實切結書與簽證內容，進一步減輕同仁校對基礎文件資料與驗算數值正確性的工作負擔。

培育新進同仁　一個月上戰場

也因近六年雙北累積都更報核案數雙雙破百件，業務量相當大，如何讓新進員工盡速上手工作，成為重點課題，在北市更新處，若新進員工擁有相關經驗，上手速度會較快，謝明同提到，「基本上新進同仁受訓一個月後，就已經上戰場了。」

而目前雙北都市更新處都已建立培育機制，如台北市更新處透過教育訓練、資深同仁經驗傳承，讓新人了解需審查內容，新北市都更處則安排有法令教學、現場會議觀摩解說、每週開內部討論會等活動，讓新人學習各式審議案件的處理方式及執行經驗，提升對案件審議的敏感度。

李擇仁表示，都市更新案涉及的法令及相關程序繁雜，除須檢討都更條例相關法令外，審議過程所需知識還包含建築、都市計畫、都市設計、地政（登記）及不動產估價等，加上個案態樣不同，應對及處理方式不一樣，培養一位可獨立作業的承辦人，需耗費非常大的時間及心力。
可無論是增加聘用人員、助新人迅速上手工作，還是精進都更審議流程，當前雙北都更案的核定案件，仍不容易快速增加，因為在都更審議這條路上，還存在二類雷隊友……

實施者趕送件　資料謬誤百出

談及都更審議耗時，部分業者、民眾會把問題歸咎於審議流程冗長、政府行政效率差，然而實際情況是，不少都更案因實施者提供的報告書不完整或有錯誤，地方政府還在等待補正資料，才遲遲無法核定。

如新北市都更處曾遇過有建商送來的都市更新同意書，誤將所有權人分配比率寫成都更案共同負擔比率，比如實際分配比率是建商六成、地主四成，同意書卻寫成建商四成、地主六成，若都更案以該分配比率進行，承做建商必定虧本。

事實上，同意書簽署錯誤及格式不符規定，無論在新北還是台北，都是都市更新案送件時，常見的法定要件缺失。台北市更新處指出，如果同意書因簽錯或是格式有誤被抽掉，都更案就會因同意比例不達門檻被駁回。

至於計畫書最常見的問題，是數據誤值，包含容積獎勵、建築設計、財務計畫及估價等內容，如退縮人行步道與鄰地連續性、附近商效使用情形、相關費用提列是否檢具佐證資料或依公告標準提列等，如果資料有誤，會影響到案件的審議速度。

少數較誇張的案例，是都更案實施者直接送來空白計畫書。新北市都更處遇過有案件，計畫書的建築圖面部分有基本各層平面圖，立面設計、景觀、照明部分的圖面卻空白，相當於除了平面圖，整份資料沒有其他可以看的建築圖面。

補正態度消極　申請案遭駁回

針對報告書不完整或有錯誤的案件，承辦單位會要求申請人依審查意見補正，並提供輔導及協助，當中卻有申請人會以各種理由申請展延補正期；此舉拉長都更案件審議時間，影響地主權益，也造成地方政府都市更新處審議中的案件，越積越多。

針對屆期不補正或通知補正仍不符規定的案件，雙北的都市更新處都會依法駁回申請。新北市更新處統計，今年截至十月中旬，新北已駁回七個都市更新事業計畫案，當中五案因實施者不積極補正或推動案件，及地主反對案件等問題，未於補正期限內送件續審或補正不完全。

為避免案件內容缺漏，台北市更新處透過協檢表單協助申請人於送件前自評，訂定計畫書範本，並在今年四月公布「都市更新宣導手冊」，彙整同意書簽署及其他報核法定要件常見疑義，並透過巡迴講座宣導法令，提升計畫書品質。

民眾陳情電話　排擠審議時間

另一類雷隊友，是對於都更案實施者充滿不信任的民眾。由於都更直接影響民眾權益，基層承辦人員會得面對民眾各式陳情電話，甚至有承辦人員僅接了二通地主的抱怨電話，一天時間就過去了，顯示數量可觀的民眾來電，一定程度排擠到承辦人員審議都更案件的時間，且因民眾問題牽涉個案，這類電話往往只有案件的承辦窗口能夠回答。

採訪過程中，便能聽到更新處的分機響個不停，謝明同提到，有時承辦窗口全在通話中，民眾陳情電話就會被轉到主秘辦公室，且因為更新處電話通話時間有十分鐘的限制，過去曾有地主因誤會承辦人員掛電話，再打電話來表達不滿。

談及都更推動成效不彰，輿論總將矛頭指向政府審議牛步，然而，從雙北市都市更新處第一線人員的工作日常可看出，有時候，拖慢都更審議速度的，另有其人……

《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan