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「人不落」的新市鎮 解析高鐵房市 三大新鮮蛋黃區

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台灣高鐵改變不動產傳統置產思維,不少仍處於開發階段的高鐵特區正在複製雙北、新竹發展經驗,憑藉著軌道經濟當中的「加一」法則,試圖將蛋白區翻轉為「新鮮蛋黃區」,甚至出現房價趕超「成熟蛋黃區」的特殊現象。其中,又以桃園、台南、左營三站表現最為突出。

文/朱福山 攝影/羅劍明

一日北高,現階段已是不少商務人士、科技新貴的日常,甚至有時是一日北中南,高鐵快速縮短南北往來的時間,不僅有助於游牧通勤族,對於北漂、南漂族而言,每到重要節慶,高鐵票更是一票難求。
若攤開台灣高鐵早期規劃,不難發現各站點周邊皆伴隨大型公共建設,內含新興都市計畫的影子,因此,除了地理條件相對受限的雙北市外,多數會選擇腹地較大、位於舊都心外圍的區域進行開發;目前全台共有十二個車站,九個特區,而區內房市表現多半亮眼,也不乏房價超越該縣市平均行情的狀況。

高鐵桃園站附近的購物中心華泰名品城。(圖:華泰名品城臉書)

三大未來之星出列

《住展雜誌》盤點高鐵車站周邊發展,目前南港、台北、板橋及新竹等站,因周邊素地稀缺,建設、商圈或產業園區等發展皆已成熟,房市在開發前期或轉型過程早已有過幾波熱潮,如今進入收割期,後續相對難有大幅成長空間。

台中站(烏日)房市從四年前的2字頭,到近年開價五字頭,已早早反應過一波行情,而今娛樂城尚未動工,加上台中重劃區繁多,高鐵特區較易失焦;嘉義站在三月台積電確定落腳前,農地、新建案早已響起漲聲,墊高房價基期,即便如今新廠進駐消息拍板,但整體開發仍處於相對早期,未來諸多建設能否如期推進,尚待觀察。

而苗栗、彰化、雲林,雖有產業、建商插旗,不過由於區內(無)推案較少,房市發展尚未形成氣候。相較之下,桃園(青埔)、台南、左營這三站,近年產業題材奏效,加上多項重大建設工程進行中,購物中心開始營運,在當地即可親身感受特區氛圍,在眼見為憑下,新世代更容易做出決策,將三大特區列為輕移民首選。

青埔 價差大就往新鮮蛋黃區

以高鐵桃園站為例,區域行情落在每坪40至57萬元,已超越成熟蛋黃區中正藝文特區的每坪37至47萬元。據悉,該區現階段購屋客群約30%都來自新竹,主因是竹北特區整體房價仍高於桃園青埔,而青埔特區透過軌道交通,車程僅僅13分鐘,自然成為不少竹科購屋族的優先選項之一。

對此,從事房地產二十餘年的漢華機構副總經理管清智也有類似觀察,直言鄰近區域的房價落差一旦過大,民眾多半會往所謂的新鮮蛋黃區進行「輕移民」;實務上,最早關注到此一現象的,多半也是原本打算購買鄰近縣市高價區的購屋民眾。

他更大膽預測:「如果青埔的房價一直往上走,不排除今年下半年就貼近竹北了。等到這兩個新、舊蛋黃區的房價開始勢均力敵,青埔區內的竹北購屋族才會開始縮減。」

Xpark 水族館(圖:華泰名品城臉書)

台南 連在地建商都看走眼

同樣受到竹北購屋族青睞的,還有台南。2023年,南科營業額首度超越竹科,成為台灣科學園區新霸主;春江水暖鴨先知,過去5年內,南科營業額逐年成長,台南高鐵特區也因此吸引不少竹北買盤搶進,因此墊高的房、地價格就連在地建商都一度看走了眼。

深耕台南的上市在地建商上曜建設董事長張祐銘回憶,五年前,台南高鐵土地價格是連每坪10萬元都會流標的狀況,直到疫情前開始大漲,到了現在每坪開價已來到5、60萬元,「主要是隨著Outlet、中研院南部院區進駐,大量的就業機會帶動購屋需求,這些年過去,台南高鐵特區已經慢慢自成一區了。」

張祐銘進一步分析,當地買盤多半由北部南下,尤其是竹北,「主要因為他們經歷過高鐵新竹站輝煌的時期,通常外地人都會比在地人更樂觀。相較之下,原本就住在台南市區的民眾還要過一陣子才會驚醒;畢竟,當年連我也一樣看走眼,過於保守,才錯失過去這一波的商機。」

值得一提的是,在短短數年內,台南高鐵特區這顆新鮮蛋黃的房價不斷上衝,從3、4年前的預售屋每坪10幾萬元,漲到後來的20多萬元,如今開價更站上3、4字頭,不只跌破當地人的眼鏡,也意外成了小型火車頭,開始拉動原本相對成熟蛋黃區的房價。

「你想,如果高鐵特區都已經來到這個價位區段,那是不是代表舊市區的蛋黃區房價相較之下也要更高,所以這狀況就會產生一種比價效應。」張祐銘補充。

左營 北高科技大本營

再往南,高鐵左營站周邊也出現雙蛋黃區的現象。近年高雄房價上升較明顯區段位於北高雄,過往高鐵左營後站是民眾出入要地,隨著高雄市政府要在前站打造『左營高鐵科技之心公辦都更案』,預計吸引民間投資175億元,規劃多功能的商辦、會展空間,並結合住宅,未來將是北高科技大本營,周邊房市也因此大漲一波。

過去五年間,左營站周邊房價迅速飛升,從原本大樓行情每坪20多萬元,到如今新案開價挑戰五字頭,漲勢驚人,背後也少不了台積電的影子。近年,台積電在高雄連建三座廠,總投資金額逾2兆元,不只提升高雄在國際、國內的科技產業地位,也擺脫工業城的刻板印象,逐漸蛻變為高科技產業定位的城市。

對此,高雄市不動產開發商業同業公會理事長陸炤廷感受頗深,直言在軌道經濟的大趨勢下,整個台灣的產業布局都將因為這條高速鐵路,從南到北陸續產生重大改變。

左營高鐵科技之心模擬圖,圖片高雄市政府財政局提供。

加一法則 加越多效應越大

觀察軌道置產為何如此受到投資客、置產族、自住客的青睞,住商不動產企研室執行總監徐佳馨認為,主要與軌道經濟的「加一」法則有關,以高鐵為例,一旦串聯各都交通網絡,便可「加」捷運、台鐵、公車、單車等,加越多效應越大。

除了交通設施,近年最夯的則是「加」科技產業,尤其是台積電的布局,幾乎影響進駐該縣市日後產業鏈的發展,也難怪各縣市首長極力向台積電招手;而科技產業擴廠,需要廣大腹地,在舊市區相對資源不足的情況下,產業發展受限,最終只能朝新興板塊位移。

大建設帶來都市發展願景,帶動就業機會,自然也帶來剛性需求跟實質的購買力,「科技業設廠,正核心區域一定會獲得最大加持,但是這個效應一定會向外擴散,慢慢外溢到鄰近的都會區,最後的結果就是,整個台灣在軌道經濟的效益都會越來越高。」管清智說。

以台南、高雄為例,兩都科技產業發展基本上是綁在一起「共生」的概念,從台南南部科學園區、高雄路竹科學園區、橋頭科學園區、楠梓加工區到仁武產業園區,形成南部半導體的「S廊帶」,從南科開始向高雄產業注入新活水,最終形成雙贏共生的局面。

獨有生活圈 新世代購屋族愛

有別於成熟蛋黃區裡,多數民眾購屋先看生活機能,由高鐵特區形成的新鮮蛋黃區買盤,購屋族多半喜歡更先進、嶄新的生活環境,例如新興商場、友善人行道等公共建設,因此「加」購物中心也為特區挹注不少房市活水,例如青埔華泰名品城、IKEA,台南的三井Outlet、左營新光三越跟彩虹市集等。

第一太平戴維斯顧問部協理戴廣平表示,高鐵特區因有建設題材,吸引民間投資進場,在這些大型開發案的周邊,未來一定是「人不落」的地方;目前全台已陸續完成15件招商案,包括台中高鐵娛樂購物城、桃園國泰站前BOT案以及新竹宏匯竹高等。

不只購屋族 科技業也沿高鐵輕移民

此外,高鐵特區周邊的生活型態跟商圈的消費模式,也跟一般舊都會區不一樣,舊都計區的舊規劃多已不符現況,甚至超載且因素地稀缺難以重劃;而新都計區裡的商業區跟住宅區都有明確定位,道路系統多為棋盤式規劃,包含商圈經營模式、城市景觀,甚至連生活步調跟方式都截然不同,因此更能吸引新一代的年輕人、首購族或輕移民群眾。

居住與就業需求總是相伴而生,除了購屋族選擇輕移民,近年企業尋找新的總部、小型辦公室的位址,也開始有所轉變。第一太平戴維斯協理丁玟甄指出,企業過去多落腳在產業聚落附近,近年科技產業因應擴廠需求,加上產業集團化,開始從南到北各地設廠,於是選擇將行政、財會、研發等非生產部門,這類不需要工廠設施、或需要移動的人,全搬到高鐵站附近辦公。

圖:高鐵臉書

軌道經濟 縮短七都房價結構

隨著軌道經濟持續發展,七都之間的房價結構將大幅拉近,這也是目前只要跨出雙北的百萬房價,高鐵特區房價會被認為具增值潛力的原因之一。

需注意的是,以人口結構、都市計畫及產業群聚等整體來做比較,當二線特區超過一線特區的房價時,一種情形是一線房價太便宜,另一種情形則反應二線房價不合理,開始出現「超漲」情形,民眾進場前不妨多關注區域發展進度。

若是初始發展階段,特區內僅有少數推案,則少有群聚效益;如果出現一推案就創高價,投資紅利相對低的狀況,後續發展較容易出現房價卡關,此時,往往得仰賴其他重要建設進駐或者動工,該區才有機會繼續發展下去,而這也是一種特區必經的過程。

以台南、高雄為例,現階段擁有完整的產業鏈,當台積電新增廠區下去時,馬上就有實質的帶動發酵,而其他區塊若還在議題階段,尚未進入實質作為,則進場時機目前尚未成熟。

在地買盤執念多 外來人只看三、五年

新興開發區,無論是高鐵特區、新重劃區,一開始推案,開價對在地人而言,通常會覺得高於行情,比較不會那麼快買單,反而是外地人才會看得懂這個邏輯,主要因為外地人對「在地合理房價」沒有執念。

也因此,一般新開發區域的房市發展,第一批進去的多半是投資置產族,因為他們不會以自用的邏輯去看待當地市場,只要看到三至五年有利潤空間就會上車;相較之下,在地自住客則會抓十年的換屋期,落入區域發展還要多久、會不會被套牢等假設,也因此常常是最後一個才知道──原來這個區域還可以這樣發展。

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