低首付推高房價，轉手與持有成本成隱憂。2025年豪宅稅改上路，長期持有者面臨單價超標重稅，房價上漲不再是純利多，市場結構變動正重塑未來交易與資產配置。

文／王奕淳

一夜之間，我的房子竟變成豪宅？」近來，許多長期持有的自住屋主驚訝發現，過去買來自住的房產，如今卻因新稅制被課以重稅。2025年豪宅稅改新增「單價門檻」，即便總價未超過標準，單價過高仍可能適用高稅率，讓不少計劃出售的屋主措手不及。

這項政策特別針對2012年實價登錄前購買、2024年才出售，且無法舉證當時購入成本的房產，許多原本認為「與豪宅無關」的房屋，竟也落入課稅範圍。這不僅讓已經出售的屋主陷入資金調度困難，也將影響市場買家未來的交易策略。

接下來，《住展雜誌》將透過幾個關鍵問題，深入剖析這項新政策的影響，並提供屋主在申報與交易時的應對建議，以降低潛在的財務風險。

針對小宅加計單價

「考量成交單價較高的房屋通常也具備較高的獲利率，為了讓申報時的設算所得更貼近賣方實際所得，於是將每坪單價納入，作為豪宅稅課稅的評估條件。」今（2025）年二月中旬，財政部針對今年五月要課徵的財產交易所得，宣布將以加計單價的方式，要求民眾獲取高額利益同時，也必須繳納合理稅負。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中對此說明，近來憑藉壓低總價、以高單價創造獲利空間的小宅產品，雖然大多都是指預售或新成屋，但在中古屋市場中，也同樣出現類似情形。即使單價較高，只要總價較低且買方能夠負擔，這類房屋相較於其他較高總價的中古屋，成交情形更加順利。

為申報合理反映獲利

言下之意，在中古屋市場以低總高單更具去化優勢的現況下，若不調整原先豪宅稅的課徵標準，這些免除課稅的低總價中古屋只能以房屋評定現值（編按：由政府評定、作為房屋相關稅賦的課徵基準）申報所得，由於中古屋屋齡較高、房屋評定現值較低，將會造成得出的申報稅額與實際出售獲利相比顯得太低，後續申報的所得稅額並不切實際。

對此，政府不僅將各縣市的房屋單價納入豪宅稅課徵條件，也針對各行政區的所得計算比率進行調整，甚至將多年來並未調整的獲利率，從17％調高至20％，種種都是為了盡可能如實反映賣方的實際獲利情形。

兩條件具備就須留意

中古屋賣方將受這波申報所得新規定影響。觀察當中新增的部分，因為是針對沒有列舉取得成本的交易，所以關注的條件有二，一是在2012年八月實價登錄施行前購入、因此並無政府主動掌握購買價格的房屋；二是交易在去年完成，且總價或單價達到豪宅稅認定標準的房屋交易案件，兩條件須兼備。

也就是說，這類在去年出售前，便已持有12年的高單價住宅，其交易金額將作為今年五月繳納相關稅負的依據。其中，單價是以包含裝潢等費用在內的總價，僅排除車位價格後加以計算。

行政區四特點備受關注

機能優勢與潛力為關鍵

其次是具備台積電設廠議題的區域。部分行政區即便在12年前，尚未出現這類高科技業發展議題，或是相關產業就算已具備一定規模，也都隨著全球掀起科技浪潮，吸引眾多企業投注資金、陸續進駐當地園區，達到活絡當地、促進多方發展的效果。

像是近年在台積電積極設廠下，帶來大量工作機會，不僅催生居住需求，伴隨的巨大人口紅利往往也促進當地生活機能發展，連帶讓房價更加攀升，新竹竹北、高雄橋頭等地便是例子。

三則是挾蛋黃區的地段優勢。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，蛋黃區雖然本身房價基期高居，但可開發的素地有限，從而墊高土地取得成本；加上生活機能完備，其他區域不可比擬下，讓房價對比以往的高水準，仍然可以節節攀升。實例有如台北中山、松山、中正、信義、大安等。

最後還有重劃區優勢。重劃區會將土地進行整理並重新規劃，使得區域內土地的使用效率提高，除有利於改善與升級交通、學校、醫療設施等基礎建設，也可能會引入更多的住宅或商業開發項目，眾多發展潛力讓置產與投資客早早進場，帶動房價水漲船高，例如桃園市的桃園、中壢等。

新規前後申報差異大

觀察新舊豪宅稅當中申報差異，以台北市中正區一間房屋評定現值400萬元、房地比（編按：房屋評定現值／（房屋評定現值＋土地公告現值））為三分之一的五十坪房屋為例，其總價5800萬元，其中包含價格300萬元的5坪車位。

在新規定納入單價條件之前，因為該筆交易尚未達到台北市總價6000萬元的豪宅稅門檻，所以要以非豪宅的標準計算，算式為「出售當時的房屋評定現值Ｘ該行政區房屋交易所得計算稅率。」，即400萬元Ｘ48％，得出所得申報稅額為192萬元。

但在今年新制豪宅稅2.0加入單價條件後，該筆交易每坪達122.2萬元，便會因為高於台北市每坪單價120萬元的門檻，而被視為豪宅，須改採用算式「成交總價Ｘ房地比Ｘ獲利率。」，即5800萬元Ｘ三分之一Ｘ20％，得出所得申報稅額為386.7萬元。同一筆交易在兩種不同算式下，須併入所得申報的稅額竟倍增。

高稅負與讓價二擇一

有鑑於今年首次加計單價的新規定，讓豪宅與非豪宅之間的申報稅額差異擴大；鄭鈺樺表示，目前新規定因應各行政區的房價漲幅有不同調整，漲幅較大的地方變動計算比率的幅度也較大，「在實價登錄前取得、於去年出售房屋的眾多交易中，愈是頻繁採用低總價、高單價這類銷售策略促成去化的地區，受新制影響就愈大。」

未來屋主出售房屋時，若是單價剛好接近豪宅稅門檻，便可能會將部分價格灌入車位，以避免議價空間擴大或事後課稅較重影響獲利。

對於物件位於單價占比認定標準居高的縣市，或是交易所得計算調升比率較高的行政區，鄭鈺樺提醒，民眾若打算索性拉大獲利空間，事先將未來可能要申報所得的稅額轉嫁至總價，除得考量當前房市交易冷淡，造成空有高價、苦無買盤的情形外，即便交易後，衍生的高稅負仍逃不掉。

尤其從今年開始一直到2027年，房市迎來大量交屋潮，對應屆時房貸水位高居的情形可能還在緩解，中古屋更有機會出現讓價情形。

成本留存以防萬一

針對目前民眾對於房屋交易所得選擇的申報方式，高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，不管賣出的物件是否被歸類為豪宅，賣方即便手邊有當時的取得成本，也不見得會一一呈上申報課稅，而是選擇用「無法列舉成本」中的兩種算式計算，一方面是因為屋齡較高、房屋評定現值較低；另一方面則是因為獲利率僅20％，相比照實申報的計算方式，最終申報的所得通常較低。

雖然取得成本的相關資料在這波豪宅稅新規定中，未能發揮節稅效果，但陳碧源依然提醒，不論房市或政策等情況如何，民眾都應留存所有交易相關的紀錄，以防未來市場或政策變動，甚至是其他意外發生時需要用上。

政策改動後房市關注焦點

由於小坪數產品容易衝高單價，尤其是相同的裝潢等其他費用，攤平在小坪數上得出的價格平均都較高；加上每一件小坪數產品持有的土地較小，更是讓房地比相對提高。若再具備像是挑高店面、學區宅、可都更的老屋等優勢；或台積宅、竹北宅、AI宅等這類擁發展題材的特性，便會進一步推升小坪數產品的價格漲勢。

隨著市場不斷上演上述戲碼，因而疊高房價，未來仍不排除將影響財政部搬出相比今年更嚴峻的認定標準，如不少專家以中古屋房價相對較高的新竹、台中、高雄為例，直指現行將全國縣市豪宅稅門檻區分四個標準，其實和市場實際情形仍有不小差距。

更表示後續是否連動央行控管的房屋交易核貸「豪宅線」，將每坪單價納入房貸核貸成數考量，造成的影響也不僅限於買方，在在都將是房地產整體市場未來關注的焦點。

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