【文/住展房屋網】眾所皆知，首善之都台北市寸土寸金，基本上完全沒有透天別墅產品的『生存空間』。九十年代前，台北市房價還沒像現在這樣，對市井小民猶如天文數字一般之水準時，少數地區還看得到透天別墅，如文山區政大二期重劃區，甚至天龍國中天龍區之信義計畫區，也還偶見超高價別墅。但這都是陳年往事，現在要在台北市一線區看到純透天推案，幾乎是癡人說夢，大概只有邊陲的文山、北投區，還有那麼一點點機會。

那麼，把視界擴大到整個大台北，是不是就能看到更多透天社區呢？答案似乎也是否定的。就現狀來說，整個大台北一線區，大概只剩新店大台北華城一區，由於具有水源保護區的特殊條件，開發管制非常嚴格，因此到現在還以透天推案為主，但價格也是恨天高。

不過，別以為雙北二、三線區看到透天案的機率就比較高。就拿三峽北大特區來說，該區最初設定是低密度區塊，初期地區型建商也確實幾乎都是蓋透天；但後來因為標地成績不理想結，果官方祭出大量容積獎勵利誘外地大型建商搶進買地，導致該特區在短短幾年內，快速轉變成大樓占據絕對主流的市場型態。而類似的情況，也在同期標地的林口新市鎮上演。

現在放眼整個大台北地區，除了新店華城外，大概只有林口新市鎮區公所舊市區南側的住一、二地目區塊，因為維持相對嚴格的容積管制，因此到目前還清一色都是透天產品。連偏僻的金山、三芝，這些年少量推案也都是大樓規劃居多。

那再往南走到桃園，透天產品會不會多一些？時間如果拉到十年前，確實不少二線城鎮仍是透天居多。但真是十年河東、十年河西；二線的觀音草漯及龍潭等地，都是很顯明的例子。早年這些城鎮都是透天市場，即便人口集中的市區也是如此，大樓推案則是鳳毛麟角。但這幾年透天產品卻快速式微，被公寓、華廈、大樓取而代之，甚至連龍潭渴望園區，最近也出現大樓新推案。現在要買透天產品，幾乎得開拔到地價更低的都計外區塊才找得到。

大概唯一例外是大溪埔頂重劃區。該區開發時間很早，但重點是重劃後土地仍零碎，當地建商或地主看來又不喜歡合建，寧可單打獨鬥；結果雖然透天至今仍是主流，但總價已偏高，客群侷限，使得這幾年市況乏善可陳。於是，現在整個桃園還稱得上是透天區的，除了大溪埔頂外，就是條件和華城類似的石門風景區(水源保護區)；不過，該區近年的指標大案卻也是大樓。

早年還找得到，也算買得起的透天產品，為什麼在最近十年內快速消失中？住展房屋網分析認為，原因其實很簡單；不是人們不再喜歡這種產品，而是資金熱錢簇擁下，高價區帶動低價區跟漲，讓這些低價區的地主跟著拿俏、拉高地價，這當然導致開發成本拉高。但關鍵就在，多數剛性消費者購買力沒有跟著增加，這於是迫使開發商不得不改推公寓、大樓。而這樣的戲碼，這幾年就在北桃各平價區不斷複製貼上。

如今，整個北北桃房市透天產品幾乎就快絕跡；更可怕的是，類似戲碼現在似乎又在宜蘭縣幾個人口密集的區塊上演。以後北台灣住透天，可能不能再稱是有天有地；真的像某台北市郊區、目前銷售中一宗稀有別墅案的廣告詞所寫：住(買)透天，真的得『搶天搶地』！

【文/住展房屋網】根據財政部所公布的數據顯示，今年上半年全國國「房地合一稅」的稅收約為43.6億元，不僅比去年同期的22.4億元激增94%，更創下房地合一稅自2016年課徵以上新高紀錄。住展房屋網企研室表示，從房地合一稅課徵金額來看，數字背後其實隱含一些有趣的現象、或代表某些意義，值得我們深入去觀察。

房地合一稅課徵金額創新高，它所代表的第一件事，就是「投資客大舉回歸市場」。因房地合一稅主要針對短期持有買賣物件課稅，課徵金額越高，代表短期買賣交易越熱絡，這點無庸置疑。

第二件事，就是「光靠房地合一稅無法解決高房價問題」。一如住展房屋網企研室多年前的預測，房地合一稅上路只會造成房市短期震盪，等到大家都習慣了，房地合一稅的抑制效果會逐漸降低。主要原因無它，因為「投資客只怕沒錢賺，而不怕賺錢被課稅」。

只要房地產投機有賺頭，以前在市場嘗過甜頭的人就會回來，房價又被推升上去。這個特點並非只有台灣發生，世界數個課徵高額短期交易稅的國家狀況也雷同，市場對新稅制麻痺後炒風會再起。雖然房地合一稅無法完全解決高房價問題，但仍能達到部份抑制投機作用，而且可以實現量能課稅，使納稅更公平。

第三件事，「成屋照樣炒翻天」。過去很多人說，投資客愛炒預售屋，成屋因為初期要拿出較多自備款，資金成本較高，比較人炒作。但從房地合一稅收來看，顯示成屋照樣炒得火熱，因為房地合一稅收來源全是成屋短期買賣。

第四件事，「全國房市趨勢已從大一統走向分裂」。在全台六都的房地合一稅收中，台中稅收金額最高，其次是高雄，台北市連前二名都沒有，顯示中、南部投資不動產更好賺，也意味著市場比台北市更旺。

過去五、六十年以來，台北市總是全國房市的領頭羊。台北市房價漲，接下來全國主要都會區會陸續上漲；北市房價跌，其他縣市也不會有好日子。但近幾年來，台北市領頭羊的角色漸淡，不僅中、南部房價漲幅遠遠贏過北市，就連桃、竹地區房價漲幅也不輸北市。

為何出現北市弱而其他都會區房價強勢的狀況，以致於台北房地合一稅收遠落後於中、南部。住展房屋網企研室認為，這點與台北市開徵「囤房稅」有密切關係。

住展房屋網企研室進一步表示，下半年房地合一稅若再創新高，意味著短期投機交易氣焰更高漲，同時高房價民怨可能隨之攀高。數字的背後，也許看得出房地產投資的契機，但也可能是危機。

【文/住展房屋網】上週六是一年一度的八八節，對普天下的父親們來說，世俗價值所賦予他們最大任務之一，當然是買一棟讓家人能夠遮風避雨，甚至安身立命的房子。只不過對多數領死薪水的老爸們來說，這項任務，真的是一年比一年艱鉅！

稍早就有媒體引用內政部不動產資訊平台相關統計指出，這六年來國人平均購房坪數是一年比一年小；原因很簡單，就是房價一直漲，薪水全沒動。在房價所得比「像變了心的女朋友一樣，回不來了」的情況下，買房坪數當然愈來愈小。

不過這項統計數據，或許還是有點出乎一般預期。此話怎講？如果是和十年前，甚至二十年前相比，房價差距甚大，因此購買坪數大縮水，是完全可預料的。然而近六年卻還年年縮水，就有點讓人意外；畢竟105至106年，房市確曾歷經一小段價格修正期，照理至少在那幾年，購買坪數應不至持續縮水才是。

另外，六年前，也就是103至104年，則幾乎就是上一波資金行情最高峰期，結果現在房價其實比當時稍低一些些，平均購買坪數竟還是少了2坪？

首先要注意的是，這項購買平均值是全國平均值，如果只看双北，購買坪數縮水的情況可能更嚴重！至於會年年縮水，住展房屋網企研室觀察認為，原因不光是價格，也和業者本身的操作高度相關。

原來，房價上漲、薪水不漲的情況，業者也很清楚。為了讓單價變貴的產品仍有銷路，業者於是先自我調整，把規劃坪數縮減，諸如直接規劃更多小宅，甚至同樣是二或三房，但坪數比過去認知的更小，操作方式則是將客、餐廳起居空間或臥房弄得更小，或把無法採光的暗房也硬充作是一個正常的房間。

再者，近年很多業者將車位灌入銷售坪，甚至也一起申辦房貸，而內政部不動產資訊平台的數據，行庫房貸是很大的資料來源。因此，購買坪數縮水的程度，其實遠遠超過統計帳面數據所顯示。

當然，對於第一線消費者來說，感受購買坪數縮水的程度，也絕對遠大於數據所呈現；因為這十年來，新建房屋的公設比也跟房價一樣愈來愈高；以近幾年新建案來說，30-35%已是基本值，有些小宅甚至逼近4字頭！

【文/住展房屋網】近年台美關係頗有進展，尤其是在COVID-19疫情由中國擴散至全球後，美中互動陷入低谷，美方對中方展開各種箝制舉動的同時，美國當局與我國的往來也更為密切；日前甚至睽違多年再度有美國部長級高官搭乘「星條旗」專機高調訪台，使台美官方溝通的熱切程度來到斷交後的高峰。

眼看美方官員高規格訪台，向來反對國際社會與我國進行官方交流的中共當局，一如預期對台、美雙方加以斥責。可是中共的怒火並沒有受到台、美雙方的重視，因此美國衛生部長離台後，中共軍方旋即宣布將在台海南北進行實戰化演習，企圖以秀肌肉的方式恫嚇我國。

雖然國人對中國的文恫武嚇已然司空見慣，但遙想1996年的台海飛彈危機，確曾掀起國人的強烈恐慌，甚至引發資產拋售潮、導致房價短期內大幅下跌。假如中共這回不再只是紙老虎假威風，當真在台海掀起軍事行動，則台灣房市當然不排除重現飛彈危機時的窘迫；不過目前看來，國人似乎「沒在怕」！

為何近來中國的威嚇，沒有讓房市重演1996年的恐慌脫手潮呢？住展房屋網企研室分析，主要是20多年來中方的威脅始終「只聞樓梯響，不見人下來」，所以絕大多數國人對中共的放話已無感，既然無感，又怎會因對岸些微的威逼之舉就拋售房產呢？

再者，從國際局勢的角度切入，假如中方選在美國官員前腳剛離開之際對台不利，無疑是正面挑釁美方。由於美國正逢大選年，面對中方的直接挑釁，美方當局不會坐視不理，因此稍有不慎，中美之間就可能爆發更大衝突。

然若美中真因台海問題而激化對立，對中美台三方乃至於國際社會，都會造成很大的衝擊，所以除非中南海當局已陷入瘋狂，否則在尚存一絲理性的思考下，中方應不會主動成為麻煩製造者。既是如此，中共軍方的耀武揚威就只是北京的逢場作戲，對台灣房市自然激不起任何漣漪。

【文/住展房屋網】這兩年房價再飆漲已經不是新聞，不過105、106年房價還處修正階段，因此翻轉速度及幅度之快，還是令人有點難以想像；也讓人見識到低利及氾濫資金的威力，及官方單位對於房價問題，根本不曾想真正面對的鴕鳥心態。

這幾年房價翻轉飆漲的情況有多誇張？端看靠所謂相對平價竄起的板牆江翠北側重劃區最清楚。

105年本區出現首案茂德機構的「江翠ONE」，雖其牌價48萬/坪看起來不低，但銷售初期最低成交只有40萬/坪出頭，和同期板橋市區相比已經很殺。尤其該案位商業區，因此還有登記事務所戶別，據傳成交單價更低，可見3字頭，難怪消費者趨之若鶩。當時業者宣稱是在地及周邊自住客居多，但合理研判，當中恐怕有不少是業者的VIP客戶，也就是置產投資族。

不過該案銷售半年，也就是106年後成交價已經慢慢調漲到45萬/坪左右，接著後續新案價格也愈來愈高。雖然期間最東側的AB區，初期也有3字頭價，但那是因為區內設有殯儀館之故，整個江翠北側的價格還是一路扶搖直上。今年以來，除了AB區還勉強守住4字頭外，其他分區成交全部都已站上5字頭，部分個案更高；現在當地更盛傳，出現8字頭牌價只是時間問題。

對於價格快速飆漲，除少數所謂品牌建商是恃其品牌力外，部分業者說法是後來推案較近(大漢溪)河畔、有水岸景觀，所以貴一點是合理的。但就以目前推案最密集的D、E兩區來說，靠大漢溪畔有台64線高架阻隔，除非單層樓層高度刻意加大，否則一般情況，大概七、八樓以上才能避開。如此這般，價格飆高，原因無他，就是投資客進出套利哄抬，後續推案當然沒有理由不跟進。

無論如何，目前D區溪頭公園周邊已成高單價核心，去年就出現潤泰推案開出當時天價，一年後再由忠泰接棒，再拉高天價紀錄到75萬/坪(高樓層)。接下來E區公七公園籌備中潤泰新案，據傳又將會打破忠泰案才剛寫下的新紀錄。8字頭牌價說法，看來絕非空穴來風。

不過有趣的是，目前最高價所在的溪頭公園，公園內有個一般認為的嫌惡設施－宮廟(水仙宮)，廟內還有一傳統樂器社團，經常在公園內練習，結果當然是頻繁製造極大音量。對欣賞這類樂風者來說，這沒啥大不了；但對多數人來說，可就是惱人的噪音。據此，潤泰案竟去年就在此開出區域天價，也真是有夠狂！

畢竟溪頭公園仍是該區最大綠地，條件極佳，結果或許為了合理化其高價，又或許是要替接下來隔壁的新案拱價，據傳潤泰出資幫該國樂社團蓋配備隔音玻璃的室內練習場地，據稱現在練習時音量(分貝)已因此大降。由此可見，為了支撐合理化其高價，建商還真的是無所不用其極！

【文/住展房屋網】曾經人潮攢動的士林夜市，今年在疫情影響下遊客銳減，在商機大幅萎縮的情況下，不少精華店面相繼掛出租售布條，對照過去的人聲鼎沸，衰微景象令人不勝唏噓，也因此地方民代紛紛要求北市府拿出對策，重振士林夜市的繁華光景。

在振興士林夜市的諸多討論中，有議員將夜市萎靡的矛頭指向工程不斷延宕的台北表演藝術中心(簡稱北藝)，但住展房屋網企研室卻不這麼認為。因為，北藝工期遞延並非今年才發生的事情，若北藝拖拖拉拉是士林夜市沒落的主因，則夜市走衰的時間理應在多年以前，所以將士林夜市的人潮消退歸咎給北藝，恐是搞錯重點。

說到北藝中心，一路走來的顛簸程度，與遠雄大巨蛋相比，可說是有過之而無不及。佔地約2公頃的北藝，早在2012年就已動工，原本預計2014年完工、2015年試營運，可是該中心直到現在還無法啟用，工期足足延宕了5年以上。

同樣都是一延5、6年的重大建設，大巨蛋至少還可歸因於一度柯P定調為弊案，及因公安問題被北市府勒令停工等；北藝中心沒被勒令停工還拖延了5、6年，過程中甚至發生包商倒閉的事件，建設的顢頇程度，堪稱北市重大公建中最崎嶇的一個。

雖然北藝中心的工程一延好幾年，但要把近來士林夜市人潮稀疏的簍子栽在北藝的頭上，仍太過牽強。畢竟今年以前，即便北藝工期拖延，士林夜市依舊十分熱鬧，所以真正造成夜市人氣衰退的主因，顯然不是北藝，而是疫情封鎖了夜市的主力客源─海外觀光客。

自從2008年中客大舉來台之後，國內許多商圈便將淘金管道從國旅群眾轉向海外旅客，且因海外遊客多屬一次性消費，為獲取更豐富的利益，不少商圈的物價快速飛漲，最終演變成純以海外遊客為消費主力，國旅客僅屬點綴的商圈生態，士林夜市便是箇中代表之一。

可是今年各國因疫情封鎖國境，士林夜市過往賴以維生的海外遊客瞬間蒸發，在主力消費群眾消失，本地國旅客又因長年的高物價印象而卻步，夜市的沒落就成了必然的發展。

因此想要拉回人潮，單單指望北藝顯得不切實際，真正該努力的方向，是激勵商圈轉型，讓在地國旅客願意重回士林夜市，否則他日若海外遊客蒸發的悲劇再度上演，商圈終究會面臨無以為繼的慘澹局面。