【文/住展雜誌】台北市寸土寸金，
就連老房子都金光閃閃。
由於政府大方給予危老容積獎勵，
讓老屋改建蔚為風潮，
推案量呈現爆炸式飆升……

為了加速推動老房子改建，內政部制定《危老重建條例》給予高額的容積獎勵，含開發時程獎勵最高給到一點五倍容獎，因此在今年五月開發時程容獎落日以前，掀起一波危老搶照潮。在搶照潮之後，緊接而來的就是危老建案推案潮！

危老容積獎勵發威，再破爛的房子都能改建點石成金。（示意圖）。

上升曲線陡　簡直太瘋狂

據住展雜誌統計，近三年危老建案推案量呈現年年創新高的態勢，上升曲線非常陡俏。今年截至七月為止，危老建案數量達十八個、總推案量約二一○億元。若觀察危老推案量，則今年比去年全年成長近一一五億元，年增幅高達約一點二倍。

今年可以說是危老重建量體大爆發的一年，因線上籌備且預計推出的危老建案者眾，下半年還會有不少指標建案釋出，如位於南京東路五段「大陸建設馥敦飯店危老案」、新店「合環建設永新街危老案」等，預計北台灣今年開賣的危老建案數量應可達三十個以上，全年總案量將挑戰三八○億元，案量將比去年全年暴增約三倍。

北台灣上半年開賣的危老建案，以台北市案量達一七四點五億元案量最多，指標建案如中山區「合矩青山」、大安區「統創緻」、士林區「家居雲邸」。其次為新北市三十四億元，新竹市僅約一點七億元，桃園等其他縣市則暫時掛零。

地段條件好　完銷比率高

危老推案火熱，買氣也同步發燒。住展雜誌統計資料顯示，今年已公開的危老建案平均銷售率高達六十％，遠高於一般建案。其次，完銷的危老建案數共有七個，包括大同「三豐長安匯」、中山「連雲台北學」、大安「在壹起」、內湖「大道東」、三重「盛河八方」、內湖「崇偉南京Ｓ２」、士林「家居雲邸」，完銷比率近四成，亦高於一般建案平均值。

與一般建案相比，危老建案銷售成績更為亮眼原因有二，一是危老建案多位在都會鬧區，區段條件優良。像這種位在菁華地段的建案，基地周邊人口稠密，除了擁有在地豐沛的自用買盤外，還有堅實的投資置產需求，再加上菁華區新房子供給量原本就少，因而成為熱銷的保證。

二來是危老建案的地主分回戶比例較高，建商的可售戶數略少，通常都只有數十戶，極少超過百戶，不像重劃區一個建案可售戶數動輒數百戶到上千戶，所以跑到完銷終點線的速度更快。

因危老重建給予豐厚的容積獎勵，而且又不必經過都市計畫審查，獲利可以快速兌現且時間又短，不管是老屋的所有權人或開發商，都難以拒絕如此優渥的條件。預計接下來幾年，危老建案推案量年年飆新高應是不變的趨勢！

【文/住展雜誌】雖然今年房市挑戰重重，
國內外利空消息接踵而至。
但因央行大降息、猛印鈔票，
投資市場熱錢氾濫不可遏，
房市資金行情全面啟動……

回顧今年上半年國內房市，空方迎來「瘟疫」與「全球經濟衰退」等兩尊大神，一度令多頭信心潰散。

但在央行大降息與貨幣寬鬆政策挹注之下，房市捲起資金瘋狗浪，氾濫的資金滿溢到整個投資市場，沖毀空方大廟，包括股市、房市都開起「熱錢派對」，價位一路走高、看回不回。

北市領頭羊　房價向前衝

據住展雜誌統計，北台灣各縣市今年Ｑ２新建案房價漲多跌少，北、北、桃、竹等四個主要都會區房價更同步站上反彈以來新高。

台北市Ｑ２新建案成交均價來到八十七萬／坪，較Ｑ１上漲一點九萬／坪、季漲幅約二％。北市房價完全未受疫情拖累，不僅連續兩季走揚，更創下二○一八年反彈以來新高點，表現意外強勁。

在資金浪潮強攻之下，北市房價漲幅擴大了。

但若觀察台北市各類型產品價格，不同產品市況落差仍大。其中，中、小坪數房型單價持續走高，銷售速度也快得驚人。唯七十坪以上的大坪數房型銷售速度較慢，單價則大致持平，沒有明顯上漲跡象。

新北市Ｑ２新建案成交均價為三九點三萬／坪，季漲幅近○點三％，與北市一樣創下反彈以來新高價位。若與去年同期相比，則上漲○點七萬／坪，年漲幅約一點八％。

新北市各區域房價強弱有別，在買氣較熱絡的新興重劃區如新店央北、板橋江翠北側等地，價格水漲船高；以江翠北側重劃區為例，現在不少建案成交價已攀升至四十五萬／坪至五十五萬／坪，與重劃區初期最低三字頭房價差異頗大。

桃房價急拉　東區超驚奇

桃園市Ｑ２房價漲至二三點一萬／坪，較Ｑ１上漲○點三萬／坪、季漲幅約一點三％，亦創下反彈以來最高水位。若與去年同期相比，則上漲○點四萬／坪，年漲幅近一點八％。

新竹Ｑ２房價雖仍為二二點九萬／坪，與Ｑ１持平，但主要是竹縣郊區新重劃區狂推低價案所致。若看個別區域房價變化，以新竹市東區房價上揚最為強勁，目前已站上三十萬／坪大關。東區房價快速跳漲，主因是自住與投資需求雙重湧現下，供給面卻出現短缺，建商因此紛紛調漲售價。

基隆與宜蘭是唯二房價下滑的縣市，基隆季跌約一點四％，宜蘭季跌約○點五％。從趨勢來看，基隆房價處於高點修正階段，而宜蘭跌勢似乎已近尾聲，下跌曲線越來越平緩。

投資買盤強　續攻城掠地

整體而言，今年上半年房市是由投資、置產需求帶頭點火上攻的盤勢，而投資需求湧現的關鍵，正是來自於極低利、貨幣寬鬆所催生出的資金行情。投資置產族如前鋒軍隊，因資金氾濫、糧草充足而兵強馬壯，持續攻城掠地。但緊跟其後的主力軍（剛性需求族群），卻因經濟與就業市場疲弱而兵疲馬困，跟不上前鋒的步伐。

由於投資、置產族群追價能力強，且下手速度快，是今年上半年房市量、價俱揚的關鍵因素。展望下半年，資金行情應該會再延續下去，狀況與○九年下半年開始的資金行情頗為類似。但因現在多了「房地合一稅」的拑制，預料房價雖持續走升，唯漲幅將會遠不及○九年下半年至一四年。

【文/住展雜誌】您是房東，但害怕惡房客嗎？
您是房客，但討厭惡房東嗎？
租屋市場確實有不少辛酸淚，
但別擔心，因為更有保障的租賃新制即將上路了…

行政院消保處公布新版的「住宅定型化租約規範」，新的定型化契約作了不少更對，主要針對房東、房客應負的義務，以及雙方應享有的權益作更明確的規範。

消保處表示，房屋租賃2.0將上路，可以建立更健全的租屋市場秩序。

經過整理，租賃新制總共有十處重大變革。十大變革到底改了什麼？本文將為您逐項作說明。

新制1　租賃標示多選項

在現行制度，租賃住宅只能寫地址門牌號碼，但新制增加了「房屋稅籍編號」、「位置略圖」等兩個欄位可填。

不過，增加的欄位非必填，房東、房客雙方可合意約定填或不填。一般來說，多數契約只會填寫詳細地址，較少人會用到「房屋稅籍編號」和「位置略圖」。

每一間房子都會有對應的「房屋稅籍編號」，每年稅務單位寄發的「房屋稅繳納通知書」上，都會載明稅籍編號。那麼，知道稅籍編號是否代表簽約的一定是屋主本人呢？其實不然。因為稅籍編號可以透過網路查詢得知，非屋主本人也查得到。

「位置略圖」則是繪畫出簡略的地圖，並標示租賃標的物的相對應位置。事實上，這僅有輔助作用，其功能還不如詳細地址來得有用正確。

新制2　嚇嚇日租房

為了遏止日租型租賃所衍生的弊端，新制定型化契約在應記載事項第三點，明訂「租賃期間至少三十日」。

日租房最常見的就是日租套房，在網路訂房平台、或是日租房業者網站上都能線上訂房。因日租房消防等各項有關安全設備都未經查驗，所以政府近來一直在取締日租房。

然而，新制雖然限制租賃期至少三十日，但只能嚇唬小朋友，無法達到遏阻作用。因為，日租房業者根本不會跟房客簽定型化契約；就算要簽，也不會使用官方範本。

新制3　租期內禁漲租

定型化契約應記載事項第四點，制定「租期內禁漲租金」條款，凡租約有效期間，房東不可以漲租金。如果房東要漲租金，必須等到租約期滿之後，另定新約才能漲租。

這項規定有利保障租客權利，同時也符合世界潮流。在歐、美國家，大多有相同規範。但差別在於，有的國家將此規範入法，有的沒入法，如台灣就沒入法。

新制4　押金扣抵項目增加

現行制度裡，房東可向房客收取押金，金額不能超過月租金二個月。假如房客退租，房東可以從押金中扣除什麼費用呢？一、在租約到期後，房客若還不搬家、把房子還給房東，逾期期間的租金，以及逾期違約金都可從押金扣除；二、房客在租約未滿之前逕自解約不租，所該賠償的違約金，也能從押金扣。

除了上述兩項之外，房東不能用其他名目扣留押金。但新制增加了三個可扣除項目，分別是「欠繳之租金」、「租賃住宅毀損滅失之損害賠償」及「處理遺留物之費用」等項目。這個改動，大大維護了房東應有的權益。

所謂「欠繳之租金」，指的是在租約期限內，房客應繳而未繳的租金，跟文前提到的「逾期期間租金」不同。「租賃住宅毀損滅失之損害賠償」是指房客不依房屋性質使用，比如說放火燒房子、把牆砸爛等蓄意毀損的行為。如果是依房屋性質使用、且自然損毀的部份，則房東不能要求房客負擔維修費用。

「處理遺留物之費用」是說租約期滿後，房子內仍留有房客的東西沒搬乾淨，此時房東在合法程序下，清理房客物品的清潔費、運送費等費用，可以從押金扣除。

房客若在租期內欠繳租金，未來房東可從押金內扣除了。

新制5　電價天花板

應記載事項第六點，明訂「電費區分『夏月』及『非夏月』分別計價，且均不得超過『台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額』」，以避免房東從中賺取不當價差。

簡單的說，夏月（六月一日至九月底）時房東最高只能收每度六點四一元電費，非夏月最高每度只能收五點○三元電費。

新制6　修繕要注意

新制又規定，「租賃住宅及附屬設備原則上應由『出租人』負責修繕。出租人為修繕所為之必要行為，承租人無正當理由不得拒絕。修繕期間若租賃住宅不能居住使用，承租人得請求扣除全部或部份租金。」

也就是說，房子和房子附屬的設備如家電、家具等，如果沒有另行約定的話，房東負有修繕的義務。而房東如果有修繕必要性，房客除非有正當理由，否則不能拒絕房東。假如房子整修期間不能居住，房客可以要求減收租金。

如果房客自行裝潢房子、或添購家具損壞，房東無修繕的義務。

新制7　修繕要注意

應記載事項第十點，明訂「室內裝修應經出租人同意，裝修增設部分若有損壞，由『承租人』負責修繕。」

房客如果想作室內裝修，必須徵求房東同意才能做，但若損壞要自行修理。舉例來說，如果房客在室內蓋了一座溜滑梯，某天溜滑梯壞了，那麼房客得負責修繕，房東沒義務替房客修。

新制8　先期通知豁免

新制又明訂，「出租人及承租人得提前終止租約之法定事由，並規定應於一定期限前（按其情形有三個月及三十日二種期限）以書面通知他方。惟，若有『危害公共安全』、『損害建築結構安全』或『危及承租人安全健康』之情形，『得不先期通知』」。

講白話，意思是不管房東或房客想提早解約，要提早用書面通知對方（因為口說無憑）。但房東若發現房客在房子做危害公共安全的事，譬如說放爆裂物，就可以臨時告知要提前解約。而房客若發現房子傷害人體健康，比如說發現房子是輻射屋，也可以臨時通知就能解約。

新制9　意定終止

新制明訂若雙方採「意定終止」租約，則「即使無法定終止租約之事由，租賃雙方在權利衡平之前提要件下，可約定是否得提前終止租約。提前終止租約應『至少於終止前一個月』通知他方，未為先期通知者，應賠償他方『最高一個月租金額』之違約金。

所謂「意定終止」，就是由房東、房客雙方自行約定。而上面那段話大意是，法律規定的情況未發生時就要提前終止租約，這樣也是可以的，只要雙方合意約定就行。但提前終止租約要在一個月前通知對方，如果沒事先通知對方，要賠償違約金，違約金金額不得超過一個月租金。

新制10　ＫＯ惡房客

應記載事項第十五點及第十九點，明訂「租賃關係終了時，「租賃住宅返還」及「遺留物處理」規定，以迅速終結租賃法律關係」。

坦白說，若惡房客租約期滿仍霸占房子，在「租賃住宅返還」方面，房東仍偏劣勢。因為房東若逕自打開門鎖、並把房東架出去，容易衍生法律糾紛。所以，即使新制作修改，大部份房東遇到占房的惡霸，往往會向法院提出民事訴訟來解決。

但在「遺留物處理」的部份，新制確實大幅改進，而改進的內容，大抵與《租賃專法》一致。

租賃專法第十二條第二項規定，「前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除。不足者，出租人得請求承租人給付。」

其大意為，如果房子內有房客的遺留物，房東應該向房客催告，要求房客在催告期限內拿走；若催告期限滿仍未拿走，「視同房客自動拋棄遺留物的所有權」，房東可逕自處理遺留物。

先前曾有惡房客故意放東西在房子內，幾個月後宣稱該東西遺失，並告房東侵占。在新制上路之後，如果房東按照正常程序進行催告，期滿就能把房客遺留物處理掉，不用擔心觸法了。

新制雖好　仍有疑慮

雖然租賃新制確實能維護房東與房客的權益，但租屋定型化契約主要源自於《消保法》，而消保法是規範「B to C」，也就是「企業對消費者」。

至於一般房東是否適用《消保法》的規範？目前各界見解分歧。所以，新制立意雖好，但究竟能落實多少保障，還得畫一個問號。

【文/住展雜誌】我國該不該課徵囤房稅一事，
在內政部花次長大戰四方後，
一躍成輿論各界的論戰焦點；
尤其近日南韓大調多屋族稅率，
再度激化我國課囤房稅的聲浪，
但各方口水戰到底誰有道理呢？

近年房市景氣脫離低谷後，房價水位一年比一年高，可是蔡政府進入第二任期後，對民間苦苦吶喊的居住難題並沒有太多正面回應，甚至蔡政府居住政策的掌舵者─內政部次長花敬群，還在小英總統展開第二任期之際，於個人臉書發文大戰四方，直批民間要政府課徵囤房稅乃是無理要求。

花次長的開戰不意外地引來各界響應，包括時代力量與民眾黨兩大在野黨，以及社會住宅推動聯盟(簡稱住盟)、居住正義改革聯盟(簡稱居改盟)、OURs都市改革組織(簡稱OURs)等關心居住正義的民團，都對花次長的說法不能苟同。

加上近來同樣陷入高房價泥淖的南韓，再次祭出打房辣招，把持有多屋者的「綜合不動產稅」稅率，從○‧六％到三‧二％，翻倍調高為百分之一‧二至百分之六，且適用對象涵蓋個人及企業，讓我國的囤房稅倡議再度席捲版面。

囤積嚴重性 官民不同調

我國到底該不該課囤房稅？目前看來朝野雙方與民間團體各具立場。中央方面，在花次長發文掀起輿論戰後，內政部便緊跟著發佈「數據顯示臺灣囤房問題有限 整體趨勢朝向均衡」新聞稿，聲稱依財政部房屋稅籍所有人歸戶統計，持有四屋以上者所擁有的房屋總數只約四十八萬間，在我國房屋總數中佔比不到百分之五，據此為花次長「我國囤房問題不嚴重」的說法背書。

內政部的新聞稿一出，各界立馬糾出了官方數據的「魔鬼細節」，如OURs秘書長彭揚凱與住盟研究員廖庭輝便聯名發佈了回應新聞稿，點出內政部數據有「未進行全國歸戶」、「以個人計非採家戶計」兩大缺失。

廖庭輝指出，房屋稅屬地方稅，各地方政府只會以納稅人在其轄下的擁屋數量來課稅，因此若僅單憑各地方稅籍資料來做統計，未加以勾稽進行全國歸戶的話，多屋族持有的房屋數量將會嚴重被低估。

住盟研究員廖庭輝表示，內政部的囤房數據未進行全國歸戶與家庭歸戶，無法反映囤房實況。

舉例來說：某甲於台北市與新北市各有兩間房子，若沒有進行全國歸戶，某甲在台北與新北皆會被認定是「持有兩房」，且官方資料也不會把某甲看做持有四屋的多屋族，而是將他在持有兩房的數據中計算兩次，但這種計算方式，明顯與某甲在全國坐擁四屋，應列為多屋族的事實不符。

廖研究員進一步說明，將稅籍資料進行全國歸戶後(詳見圖一)，由四屋以上多屋族持有的房屋，佔比將由內政部聲稱的四‧五二％，大幅提高為十五‧一％；另住盟還根據二○二○年度的房屋稅籍資料做估算，發現百分之七的多屋族，持有了我國百分之二十的房屋，所以少數人囤積大量房屋的情況，顯然比官方所言還要嚴重。

內政部數據 遭各方質疑

內政部數據的另一個可議之處，是數據「以個人計非採家戶計」。時代力量黨團總召邱顯智及民眾黨智庫執行長徐文路雙雙強調，我國舉凡急難救助、中低收入戶、社宅資格等政策的所得認定，都是以家戶為單位，因而內政部在做囤房相關數據統計時，也理當用家戶來計算而非以個人為標準，否則數據將出現「化整為零」的訛誤。

時代力量立委邱顯智指出，內政部數據刻意忽略了二十萬間的法人囤房，導致囤房數據失真。

比方說，新北市有一個兩大兩小的四口之家，四人名下各持有一間房屋，如果以家戶為單位來看，這個家庭無疑是持有四房的多屋族；但若以個人計算，則會被看成「擁有一屋的四個人」，如此一來，他們所持有的房屋，就會被歸入一屋者持有的範疇，而不是多屋者持有的數據當中。

當然內政部要打破政策慣例，把統計標準從家戶改為個人也不是不行，只是這麼做的話，過往官方與業者拒絕打房時常說的「我國百分之八十的房屋為自有」說法也將站不住腳。因為我國房屋自有率就是用家戶來計算，倘若改為個人的話，數據恐怕會大幅下滑，讓「打房會影響多數人」的立論基礎破功。

為釐清家戶歸戶前後的房屋持有情形，OURs與住盟也找了資料做出統計整理(詳見圖二)。結果顯示，以家戶歸戶後，我國由多屋族持有的房屋佔比遠比個戶歸戶來得高，在在凸顯出我國少數人囤房的情勢並沒有內政部講得那麼雲淡風輕。

不僅如此，邱顯智還點明，內政部所引用的財政部房屋稅籍統計資料中，除了「個人所有」房屋外，也統計了「法人所有」 (營利事業或機關團體)的部分。經計算後，由多屋法人持有的房屋數量多達二十萬間，若將此數據納入囤房統計中，則由多屋個人及企業持有的房屋佔比將升至六‧五二％，可惜內政部在討論囤房議題刻意忽略法人部分，使法人囤房的事實遭到掩蓋。

與空屋糾纏 問題複雜化

朝野及官民之間對囤房嚴重性的認知不一，固然是囤房稅難以推動的原因之一，但囤房稅的倡議常常與「空屋」糾結在一起，也常讓相關討論的焦點遭到模糊。

許多囤房稅倡議者認為，課徵囤房稅可導引多屋族將手中空屋釋出，使市場因供給增加進行價格調節，甚至連民團也不諱言，「以囤房稅之名行空屋稅之實」的確是推動政策的目的之一，但光是要釐清囤房與空屋之間的關聯有多密切？就已然是個大哉問。

景文科大財金系副教授章定煊就在其臉書撰文表示，我國囤房與空屋的關聯是什麼？沒有人知道，因為我國從沒做過該項統計，且相關數據的勾稽也存在資料屬性不明的問題，所以兩者的互動關係難以釐清。

此外，囤房族囤積的房屋，就真的是空屋嗎？恐怕不見得！章定煊在其貼文中將囤房者分為數類檢視，其中炒短線的囤房族，大多把目標放在預售屋的紅單轉售。由於預售屋尚無實體，此類族群的囤積行為根本不受囤房稅影響，所囤房屋也不會是空屋。

另外的大、小規模囤房者，也常會將房屋出租或供家人自用，故由囤房族持有的房屋，許多均非空屋，因此要將空屋眾多歸咎是少數人大量囤房所致，並盼望囤房稅能導引空屋進入市場，反而易使囤房稅議題複雜化。

課稅目的性 宜再單純化

況且將囤房與空屋兩議題混為一談，等於正中反對課徵囤房稅人士的下懷，因為反對方剛好能以空屋難認定為由，聲稱囤房事實無法釐清，進而否定囤房稅的可行性。可是只要將囤房稅的課稅目的單純化，反對方「窒礙難行」的說辭就很難成立了。

以台北市為例，當時內政部發新聞稿時，便批評台北市雖有實施囤房稅，但降低空屋率的效果非常不顯著。曾任北市財政局長的現任市府副秘書長陳志銘接受媒體採訪時便回擊，不懂內政部為何要將囤房與空屋混為一談，因為北市課徵囤房稅的立場，單純是為了落實「量能課稅」的原則。

換言之，囤房稅的課稅目的，旨在增加多屋族的持有成本，故只要掌握所有權人是否持有多屋即可推行，與空屋如何認定無必然關聯。至於能否逼出空屋？充其量只是附加功能，相關討論也不宜讓附加功能反客為主，使囤房稅的焦點被沖淡。

治本之道 稅基接軌市價

不過即便政府課了高稅率的囤房稅，在稅基嚴重低於市價的情況下，多屋族的持有成本也不會增加到不堪負荷的地步。這樣一來，期待囤房稅導正房市風氣的效果恐大打折扣，故學界方面便有建議，與其課徵囤房稅，不如一勞永逸讓稅基與市價接軌。

對此徐文路表示，課徵囤房稅與稅基跟市價接軌兩件事並不互斥，官方可先以囤房稅作為權宜之計，接著讓稅基慢慢跟上市價，等到市價量稅的改革終極目標達成後，再讓囤房稅順勢退場。

民眾黨智庫執行長徐文路認為，囤房稅的實施與調整稅基並行不悖，並可展現政府態度。

然而眼下政府在市價量稅一事並無實際作為，因此學界、在野黨與民團都認為，短期內政府可藉由課徵囤房稅做出「不鼓勵囤積炒作」、「健全房市生態」的施政宣示。至於有效與否，沒有長時間的實施也很難斷定。只不過看中央目前的態度，顯然連這一點點的宣示動作，都沒打算要做了。