【文/住展房屋網】捷運系統在我國發展20多年來，大台北都會區的路網架構已近完善，接下來將輪到桃園、台中、高雄等都會積極拓展捷運觸角了；日前桃園市府就舉行了「桃園都會區捷運路網計畫2.0地方說明會」，一口氣推出11條路線，將路網規劃的時程拓展到了未來30年！堪稱超前佈署中的超前佈署。

一舉將往後30年要做的軌道路網通通攤開，雖然展現出桃園市府對建設的積極態度，但住展房屋網企研室認為，桃園市府所規劃桃捷2.0的11條路網中，許多八字都還沒一撇，過早將規劃消息曝光，反而會讓有心人士藉機大舉炒作沿線的房地產。

對軌道路網的建設進度來說，中央通過可行性研究才算有譜，綜合規劃案過關才能說是定案，在此之前，一切都充滿變數，就算地方政府想提前分享建設喜悅，也應該要做好可行性研究之後再行公告，不然後續若有變卦，滿懷期待的民眾情何以堪？

就拿台鐵與捷運民生汐止線的樟樹灣站來說，早早就說要建新站，預定站址附近的業者也藉此話題向消費者擘劃弘遠未來藍圖，並以建設題材為由拉抬房價。可是數年過去，台鐵與民汐線的樟樹灣站始終沒兌現，台鐵的設站計畫更幾乎胎死腹中，但房價早已高漲，到頭來民眾非但未蒙建設之利，反而深受房價飆漲之害。

綜觀桃園捷運2.0的11條路網，許多壓根就還沒進行可行性研究；換言之，後續是否兌現，仍有很大問號。在建設八字都還沒一撇的時候，官方就將訊息釋出，除了讓民眾短暫高興一下之外，對社會大眾並無實質助益。

然而房市業者看待此事，卻如獲至寶，相信不用多久，那些連規劃都還沒啟動的路線，便會成為沿線房地產的強力訴求，促使房價在建設還沒著落前就步步高升，試問這是官方樂見的結果嗎？

【文/住展房屋網】自新冠肺炎疫情爆發之後，多數人預期「今年房地產完蛋了」。但結果卻遠遠出乎預料之外，房市成交量不僅表現穩定，房價更逆風揚升，讓許多人難以置信。住展房屋網企研室表示，今年來房市意外穩健，主因是「市場資金氾濫」；資金氾濫的關鍵在於全球央行大規模的貨幣寬鬆措施，對市場瘋狂注資，以致於出現「經濟不好、但投資市場火熱」的詭異狀況。

疫情蔓延全球初期，歐美股市連連重挫，全球掀起嚴重股災，美股更在短短時間內從牛市打入熊市。但美國聯準會（Fed）宣布啟動史無前例的「無限QE」政策，並且大舉收購公司債，強力向市場灌注極大量資金，全球央行也紛紛跟進Fed步伐，比金融海嘯時更大一波的量化寬鬆正式吹響號角。

台灣央行也沒例外，除了持續維持寬鬆的貨幣政策外，央行更一口氣降息2碼，把台灣重貼利率降至史上最低水準。

低利率、資金氾濫，成為投資市場炒作的沃土，於是形成「失業率攀升、經濟成長走弱，但股市、房市卻一片欣欣向榮」的荒謬現象。而且這種現象舉世皆然，包括疫情嚴竣的美國，還有疫情起源地中國，以及台灣，房價都不跌反漲。這是一種沒有基本面、沒有理由，完完全全靠資金堆砌出來的行情，資產價格則因資金行情而過度膨脹。

全球央行大印鈔票，就像水庫瘋狂洩洪一般，中、下游的投資市場資金淹到滿出來。換言之，房市這波資金行情何時會結束，關鍵在於市場浮濫的資金何時會收緊。同時，我們也只能暗地祈禱，資產泡沫不會提早爆掉，否則接下來要應付的，恐怕是比疫情更嚴竣的新金融危機。

【文/住展房屋網】趕在6月的最後一天，中國北京當局藉由人大魁儡們的手，強行通過了港區國安法。港區國安法的推行，意味著昔日中方承諾的「香港50年不變」保證煙消雲散，同時也正式宣告一國兩制提前夭折；因此在該法通過前後的敏感時機，部分香港泛民派菁英便選擇急流勇退或避走海外，為香港留下最後一絲自由的火種。

在中南海意圖蠻橫摧毀香江自主性的同時，國際間也展開了援港動作，包括香港舊日母國英國
，及美國、澳洲，都接連表態將對港人提供援助；與香港關聯緊密的我國也沒有缺席，總統蔡英文在中國人大通過港區國安法後不久，便宣布即刻起動援港專案，對香港困境表達高度關切。

由於我國對港素來友善，加上語言隔閡較小，所以不少人認為因港區國安法出逃的港人，會將台灣列為落腳的首選，並認為我國房市可望受港客遷台影響，帶動房價上漲。然住展房屋網企研室認為，港客大舉移民台灣一事，發生的可能性，應沒有外界想像中的那麼高。

港區國安法充分展現了中國政權「住海邊」的習性，管控範圍包山包海，只要你人在地球上，所有言行就通通受到港區國安法的枷鎖。所以假如港人避居的地方抗中意志不堅決，則即便港人出逃也難保其人身安全，因此對港人而言，考量移民的主要角度，將是該國對中國的抗壓性。以此著眼的話，我國對港人來說，恐怕就不是十分理想的移居地了。

當前我國政府對中國的態度雖然強悍，可是國內仍不乏親中勢力，且親中勢力的影響力還不小，倘若有朝一日親中勢力掌握國家機器，港人還得一逃再逃。故住展房屋網企研室認為，除非我國在政治上能維持長久性的絕對安全及獨立自主，不然對港人的吸引力將低於英美澳等國。

畢竟我國與英美澳等國不同，英美澳不僅是獲國際社會認同的主權國家，且民主自由價值深植國家基因，在國際政壇的咖位也不小；相較之下，我國縱然對港有著濃厚善意，但可提供給港人的保障，恐怕不及英美澳等國。故從現實面考量，港人大量遷台激勵我國房市一事，或許只是理論而不會成為現實。

【文/住展房屋網】根據稍早報導，今年初剛通車的環狀線第一階段(又稱新北環狀線)，可能受新冠肺炎疫情影響，通車至今運量有些不如預期，新北市府還因此辦活動希望拉抬運量。不過在車站開發招商方面，新北市府仍按表操課；其中板橋站當然打頭陣，畢竟該線行經區域中，板橋無疑是目前無論住商，房價行情最佳處。

不過該案還沒正式啟動招商，就有市議員質疑，該招商案以每坪55萬設定權利金過低，恐有賤賣市產的疑慮；新北市府則回應，全案尚未拍板定案，強調會看緊市民荷包。

然住展房屋網企研室需點出，事情沒那麼單純；因為該議員拿來做比對的，是同區住宅行情，但該聯開招商案是商業目標設定，兩者本來就有落差。

就拿最近又翻紅的副都心來說，該區有一半面積設定為商業區，而按規定這類地目開發必須有一定樓地板面積以上登記為商用。而同一棟樓、同一建案，登記商用者，單價往往都低於住宅，價差最大者甚至超過一成。如此情況下，建案如全棟登記商用。單價一定更低；不過想當然，不可能有建商真的如此為之。

同理，即便商業氣息更濃如板橋站所在的新板特區，捷運站聯開案設定單價低於同區住宅，也是很正常的；就更別說，該議員比對的案例還是該區豪宅，單價更貴。當然，板橋站聯開案招商設定金額每坪55萬/坪，確有調高空間；但該名議員稱(招商案)有每坪百萬的行情，那就不叫言過其實，而是自我感覺太良好。

不過，這件事情還有絃外之音。表面上看，是市議員錯拿附近住(豪)宅行情和聯開案的商業屬性做比對；然其真正凸顯的，是都市計劃規範設定的形同具文。

因為，不光前段提的新莊副都心，明明是商業(產業)設定，結果卻是假商辦真住宅充斥；其實新板特區原本也是商業導向，甚至還被設為CBD中心商業特區。結果咧，現在該區內確有部分商業設施如百貨商場，但商業區泰半建築都是豪宅，結果才讓市議員錯把豪宅和商辦混為一談？

據此，朱立倫時代曾鐵腕拆除當地一樓，使其恢復為開放空間，從都計規範角度當然是於法有據，但從實際使用面來看，依然顯得突兀，畢竟沒人希望自家一樓大廳是開放空間！

會有這樣的怪象，其實不能全怪開發商；開發商當然因勢利導，彼時那種產品行情好、比較好賣，就一定規劃這類產品。以新北市來說，別說十多年前，就算到了現在，住宅或豪宅肯定要比商辦、商場好賣。

很明顯，真正的癥結仍在官方把關不嚴、不力，讓都市計畫規範形同具文，結果變成住不住、商不商。新板特區都計規範尚且允許商業區登記住宅使用(只是一二樓仍需為開放空間)；但副都心就不是這麼回事，這幾年該區推案陸續交屋，相關問題只會愈滾愈大，到時就要看，面對這些違規使用的假商辦真住宅，侯市府要怎麼補破網？

另外，民意代表也沒好到哪去；與其質疑官方招商金額過低、疑似賤賣市產，不如深入了解、探究，為什麼明明是商業設定規劃的區塊，最後卻變成豪宅聚落？

【文/住展房屋網】古人有諺：「有人連夜赴考場，有人辭言歸故里。」這樣的現實並存，毫不足奇。到處有房子在賣，到處有人買房子，一點也不矛盾。

賣方者希望價格高些，便說了許多好話，意指買了就賺，或沾到好處，那你為何要賣？當然有道理。買方一定嫌東嫌西，挑點毛病，利於殺價；既然沒那麼好，你為何要買？這自然也不必問。

世間森羅萬象鏡中懸，林林總總，正面、反面，看法、做法，不一而足。譬如房市究竟現況如何？答案南轅北轍，有人看空、有人看多，各有立論和說詞，是非難辨。

常見一面倒的主題，如哪些區段空屋率極高，哪些街路房價一直下滑。總之，一出手便殺聲連連，好似房市即將崩盤。倘若物件交易將成未成時，買方看了這資訊，很可能因而不買。是故，任何事件只執一端，沒能綜觀全局，必然影響認知和判斷的準確。

不動產特點即區段地點各不相同，無法完全取代彼此。相隔一兩條街，房價可能差一大截。再者，像股市同類股，基本盤和市況各有不同數據支持，事實存在，卻可能一漲一跌。各家投顧說法隨意發揮，不能不信，不能盡信。房市訊息亦然，多看幾家較可靠。

實價登錄供參考，差距不致太大。如今交易一切檯面化，制度完備。參與工作者如經紀人、地政士、估價師，皆有國家考試證照，值得信任。因此，只要荷包有錢，或財務規劃得宜，則購買合意物件，極為順當。據說新加坡的房地產買賣，交易程序更為嚴謹，值得效仿。畢竟，不動產金額龐大，交易安全不容輕忽。

疫情解封之後，國旅出現一股噴出行情。許多風景區的旅店訂房踴躍，知名喫到飽餐廳也場面熱鬧。人們悶太久了，透透氣花點錢，財去人安樂。從前生意好，視為理所當然，現今失而復得，才知難能可貴。

最近多國開放入境，卻未對台島解禁，說來或許是好事。其一，萬一疫情復發，咱們不至被連累。其二，大家出不了國，只好島內住宿遊憩，喫高檔料理，消費全在本土，對提振經濟亦有益。三倍券發行後，期待另一波好光景。

【文/住展房屋網】自從520總統就職前夕，內政部次長花敬群痛批囤房稅倡議乃無稽之談後，關於囤房稅的討論就在輿論之間沸騰；加上先前民間提議的空屋稅也早就被財政部否定，使得當初憑居住正義大旗入主大位的蔡政府，被社會大眾認為在房市管控上選擇作壁上觀，背棄了當初落實居住正義的承諾。

雖然有許多網友將彼時花教授的言論發出來打臉花次長，認為官員當官前後的立場反覆，但住展房屋網企研室直言，官員所說的話也並非全無道理。倘若要從源頭解決房市的弊端，最該做的或許真的不是訂立囤房稅、空屋稅等萬萬稅，而是落實市價量稅。

首先是空屋稅方面，過去花次長曾以空屋難認定為由，為財政部拒絕空屋稅背書。事實上，我國一直以來也的確沒有審慎去定義什麼叫做空屋；營建署的空屋調查是以低度用電為參考，但低度用電也可能只是獨居屋主省電，因此無法全然以此界定空屋。

至於主計總處的空閒住宅，一來調查頻率稀疏，參考性不足；二來該調查內容包含了部分偶爾有人居住的房屋，也就是說該屋不見得是處於全然閒置的狀態，這與零使用「空屋」概念是否相符？確實也不無疑慮。在空屋沒有明確定義的情況下，開徵空屋稅的可行性就不大；當然官方也可以給個定義來開徵，只是若草率定義，恐怕也會引發不小的反彈。

其次則是囤房稅部分，官方聲稱若囤房稅的目的是抑制炒作，可能效果有限。對此住展房屋網企研室略表認同，因為炒作預售屋的人根本不會被課到稅；且房價上漲也有許多變因，囤房在房價上漲的過程中不盡然是必然因素，所以官方對迴避囤房稅議題，某種層面來說也有些情有可原。

既然空屋稅、囤房稅都有難以執行的難言之隱，那該如何藉由稅制改革落實居住正義呢？住展房屋網企研室認為，市價量稅或許是最佳解答。不論是空屋稅還是囤房稅，假如課稅的稅基還是以與市價落差甚大的房屋評定現值為基準，就算把稅率調高，稅額依舊很「親民」，因此直接以市價量稅，才是正本清源之道。

【文/住展房屋網】稍早央行例行公布最新六月房貸及土建融餘額統計，無意外續創新高。對此，央行對外說法還是房市買氣持續穩健，更不改需求仍以剛性自用為主的一貫說詞。

只不過，就目前實際市況觀察及分析，房市買氣能在疫情趨緩後短短不到一、兩個月時間，就出現大幅陡升，不可能只是靠剛性需求撐起，就住展房屋網企研室觀察及推判，投資置產族早就重出江湖。

的確，儘管目前國內沒有像其他地區一樣爆發二度疫情，端午前公布的本土確診案例，照官方說法也像是虛驚一場；現在民進黨政府更是希望透過發三倍券，傾全力拼內需救經濟。但眾人皆知，台灣經濟要回到常軌，不可能只靠內需，外貿還是主要點火引擎。

而以目前各國疫情再起的狀況論，我們並沒有太多樂觀的本錢，甚至相關苦果，可能還要一段時間才會浮現。如此依然嚴峻的前景，當然會直接影響剛性購屋者的購買力。

因此，儘管目前坊間幾個相關調查，都顯示民眾消費信心已回升，但持平而論，一旦面對的是金額龐大的房產消費行為，考量的絕不是短期，而是中長期。據此合理推斷，剛性消費者是不大可能在短短一、兩個月內，就從觀望遲疑迅速變成果決進場，頂多是疫情爆發前就有計畫進場者，如今兌現他們的遞延買盤而已。

然而五大房仲業剛公布的六月交易狀況，幾乎都出現月成長，最好的還來到一成，年增率更都是兩成起跳。不光如此，新建案市場似乎也同樣明顯加溫；不僅原本就相當熱鬧的區域，詢問度和買氣都又比五月上升，甚至前幾年一度陷入盤整的八德擴大或竹北高鐵特區，最近也都重現交投熱絡的景像。

為什麼剛性需求者其實還是持觀望不前居多，房市買氣卻還能在第二季逐月明顯增溫？原因只有一個，那就是先前蟄伏的投資置產族，其實已經重出江湖。

投資置產族為什麼選在此時進場？原因不外乎仍是低利和氾濫資金。為刺激萎靡經濟，包含台灣在內，各國央行都又祭出超低利及寬鬆資金條件；這是否能順利挽救經濟，仍在未定之天。但以過去歷史經驗推斷，最後這些資金大半勢將流入房市！

【文/住展房屋網】近年很夯的「共享辦公室」，因每單位租金總價相對便宜，尤其適合微型公司與新創公司，因而興趣一股投資與租賃熱潮。住展房屋網企研室表示，在疫情期間，乃至於疫情過後，共享辦公室迎來新商機，同時也出現防疫上的憂慮，可以說是多空並陳，並不像外界所想像的那麼一面倒的看好。

共享辦公室會不會因為疫情而得利？答案恐怕不得見。有業者聲稱，疫情期間「分艙、分流辦公」，有利於共享辦公室市場，因為共享辦公室都隔成一個單位。然而，這只是片面式的說法。

住展房屋網企研室分析，共享辦公室雖然各個小單位相互隔開，但通常都會具備共用的公共空間，比如說會議室、餐桌等等，而公共空間是全共享辦公室人員都能使用的地方，在防疫上並沒比較有利。況且，共享辦公室公司行號多，出入管控上也不如單一公司傳統辦公室好。

因此，共享辦公室真有能從疫情受惠嗎？這點要打上一個大問號。

即便如此，到了後疫情時代，共享辦公室也將迎來新的商機。在這波疫情衝擊之下，倒閉的公司變多，產業生態進行新一輪篩洗。不適合市場的公司被淘汰，更多新創公司接著興起；而疫情後新創公司的出現，將為共享辦公室注入新血。

除此之外，香港《國安法》通過，預料港人申請投資移民來台人數將會大增。由於我國對港人移民審查基準變嚴格的緣故，申請投資移民已不能只開設網路商店，必需有實體投資，且需要營業三年，此時租金總價相對低的共享辦公室將能承接這股龐大需求，而需求成長也將加速共享辦公室的發展。

整體來說，未來共享辦公室發展的正面利基大於負面，這塊市場需求與供給目前都還沒到達高峰，日後仍大有可為！