在「春天＆戀人」建案的建築執照施工圖上，二十五樓頂樓的確並未設計游泳池，但建商能否以二次施工方式，將原本是違建的「空中游泳池」予以合法化？

台北地院審理後認為，早年政府基於節約用水的政策考量，曾在民國六十八年間發佈禁令，禁止自用住宅興建游泳池，但在八十六年底已解除這項禁令；目前游泳池之建築，依建築法規定，係屬雜項執照，應申請雜項執照後，始可建造。如果建商要將原空中花園拆除後再興建做為游泳池，應申請二次施工變更為游泳池使用。

游泳池需申請雜項執照
游泳池雜項執照之申請，主要須具：結構安全證明；用水證明；所有權人同意；委由建築師及專業工業技師依規定提出申請。這些條件均須具備才行。

法院認為，建商所製作之廣告雖將二十五樓部份露台規劃為游泳池，但現場銷售人員實際上皆有充份告知購屋者二十五樓游泳池屬二次施工工程範圍，並非合法建物，讓購屋者自行決定是否接受游泳池有受拆除之風險，建商並未欺騙購屋者。

空中游泳池可補辦手續
且建商於領得使用執照後隨即申請雜項執照，並取得台灣自來水股份有限公司同意供水無虞，又經區分所有權人之同意施作二十五樓游泳池，並於九十五年八月間將游泳池完工交予社區管理委員會，臺北縣政府工務局更於九十七年八月函知建商同意將原建物二十五層之露台變更為游泳池使用，建商既已向當地的政府提出申請使「空中游泳池」合法化，故此部分亦無廣告不實可言，判決建商勝訴。

這個案子告訴我們，原本是不合法的「空中游泳池」，亦得補辦手續，倘若結構安全証明及用水證明都沒問題，又經社區住戶之同意向主管機關為變更申請，那麼本來沒有使用執照之游泳池即可成為合法使用。

但這些工業住宅因土地使用分區屬於工業區，社區旁邊可能有工廠仍在營業中，或是未來將有大批廠房設置於此，人口進出複雜，安全性較差，將影響到居家環境的舒適度，而且銀行承貸成數較低，未來轉手性恐怕不易，更重要的是，工業用地上的住宅，因違反建築法規而會被主管機關勒令拆除、停止使用或下令恢復原狀。

公平會將對建商持續追蹤
公平交易委員會認為，建商以一般住宅之廣告方式銷售乙種工業用地建案，不當招徠消費者，致使購屋者於購買自住後，將有違反都市計畫法相關建管法規之虞，而面臨遭勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀之風險，影響市場交易秩序情節重大，該會已將這種情形列為重點管制工作，將對建商持續追蹤。
公平會最近就處罰了好幾位建商包括：領航公司與台產資產公司在桃園南崁合作興建、銷售「領航星世紀」建案，於型錄、報紙及文宣廣告，載有「逐捷運而居，自住投資穩賺不賠」等語，但該建案使用分區為乙種工業區，根本不得移供住宅使用。公平會除命令該二公司立即停止違法銷售行為外，並分別處台產資產公司新臺幣三○○萬元、領航公司一五○萬元罰鍰。

工業區不得移供住宅使用
總誼建設有限公司於台中市興建「閣上科博」建案，在廣告海報刊載「中港路一巷豪宅」、「大坪主臥」，使消費者誤認該建案可供一般住宅使用，但建案第一層為店舖，第二層至第十層為辦公室，無法辦理變更設計為住宅用途使用，公平會認為總誼公司的廣告不實，處新臺幣一二○萬元罰鍰。

消費者要注意所購建案之使用分區與用途可否供住宅使用，在購屋前應要求建商出示工地建案的建照，上面會清楚標示土地使用分區類別，避免造成自身權益受損。

劉姓男子於九十六年一月向國泰建設購買台北市信義區「信義富鼎」預售屋的豪宅，一、二樓房地的面積約一六四多坪及四個停車位，總價金為一億五千多萬元，依照契約的約定，建商應於領得使用執照六個月內，通知劉辦理交屋。

國泰建設於九十七年十一月二十七日取得使用執照後，於九十八年五月二十五日寄送驗交屋通知書；但劉於九十八年七月九日至房屋現場勘查，發現浴室地磚、壁磚及衛浴設備皆尚未安裝，全戶地坪石材尚未施工，房屋並未達可居住使用之狀態，劉於是寄發存證信函列舉未完工項目，催告建商儘速完工。

哪天才算是辦理交屋日
建商後來於九十八年十月九日才開立保固書給劉，劉認為這一天才算是建商實際辦理交屋日，建商已逾契約規定的通知交屋期限(原本應於九十八年五月二十六日交屋)達一三六日，構成遲延交屋，依約定，建商交屋每逾一日應按劉已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息，劉於是告上法院，請求建商給付四百多萬元的違約金。

國泰建設則反駁，契約所約定「領得使用執照六個月內，通知辦理交屋」，只是規範建商應通知開始進行「交屋程序」之期限，而非應於此六個月期限內「完成驗收」及交屋，建商已通知劉進行交屋，並沒有遲延，至於劉主張通知交屋需房屋達處於可居住使用之狀態，於法無據。

房屋有瑕疵要求修繕
台北地院判決建商敗訴，理由是依雙方的買賣契約有關「交屋期限」的約定，並非僅為「通知交屋」，而須「完成交屋」，即建商需履行出賣人的交付義務。房屋驗收與交屋手續須同時進行，倘係爭房屋有明顯不能居住之重大瑕疵者，劉即可拒絕辦理交屋手續，要求建商限期完成修繕。

法院認為，建商在五月通知劉交屋時，樓梯踏板石材仍在施工，浴室地磚、壁磚及衛浴設備皆尚未安裝，全戶地坪石材尚未施工…等，與買賣契約約定應完成相關設施不符，房屋並未達可居住使用之狀態，劉有權拒絕辦理交屋手續。

建商是在九十八年十月九日才為其完成交屋而出具保固書，顯見建商直至這一天始履行其所負交屋義務，建商依約本應於九十八年五月二十六日前交屋，至實際交屋之九十八年十月九日止，逾期達一三六日，建商應負交屋之遲延責任，給付劉四百多萬元的違約金。

「凶宅」並不是法律上的名詞，在內政部訂頒的「不動產說明書應記載事項」中也沒有強制規定賣方應記載是否為「凶宅」，由於法令缺乏明確規範，使得凶宅糾紛層出不窮。

消費者買到凶宅，除了控告原屋主外，通常也會以房仲業者未提供房屋是凶宅之資訊為由，一併控告業者。對於凶宅糾紛，應如何判斷房仲業者有無盡到注意義務？

房屋屬凶宅只好降價出售

消費者要避免買到「凶宅」，也可詢問一樓警衛室管理員或鄰居。(圖非本案)

胡姓男子在民國九十七年與東昇不動產投資開發公司簽約，委託代為標購板橋的一棟法拍屋，以二八三萬多元得標，二年後，胡轉手以三四○萬元賣給傅姓男子，但傅後來查出有人於九十四年間在該屋內燒炭自殺身亡，這棟房屋竟是凶宅，於是和胡解約，胡嗣後再將房子降價出售，以二八五萬元出售予另一名吳姓男子。

胡認為東昇公司當初收了他八萬元報酬，卻未提供房屋為凶宅之資訊給他，東昇在處理委任事務，顯有過失，一狀告上法院，要求東昇公司賠償他的損失，但台北地方法院判決胡姓男子敗訴。

法院指出，買賣之標的物是否屬凶宅，應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體曾經予以揭露，並經通常查詢方法即可輕易得知，作為房仲業者有無盡責的判斷標準。

本件買賣之房子是否有人在屋內自殺，並未見諸報端媒體，所以在網路上查不到，而派出所、消防局等官方相關訊息，基於隱私保護，平常人並無法輕易查詢取得，房仲人員向房屋大樓管理員及左右鄰居查詢，他們都說房屋不是凶宅，房仲已盡到查証的義務，並沒有過失，不用負賠償的責任。

媒體有無揭露 作為判斷標準

從這件案子可以看出，房仲業者有無盡責，應以該凶宅事件是否已為媒體揭露作為判斷標準。如果房仲已向鄰居查詢及上網路查詢後，都查不出房屋是凶宅，則可認定房仲已經盡責，不用負責。

消費者要避免買到「凶宅」，可以直接詢問鄰居、當地房仲業者或是轄區警員，網路上也有一個「台灣凶宅網」，上面有不少全省各地有關「凶宅」的資訊。另外，消費者還可以在購屋時要求賣方在「不動產標的現況說明書」上面說明所售的房子是否為「凶宅」，萬一將來發生糾紛，可以作為求償的依據。

寄存證信函時，讓對方在「回執聯」上簽名，往後訴訟時可避免舉證的困擾。(圖非本案)

林姓女子在民國九十五年八月與瓏山林建設簽約購買「大直UpTown」預售屋，總價五二○萬元，林女依約已繳納五十五萬元。林女指出，雙方約定房子應於九十七年七月三十一日前取得使用執照，但建商卻到九十八年七月二十九日才取得使用執照，逾期將近一年，她曾先後二次寄發存證信函給建商催告履行，建商都不理會，她只好解約要求建商返還她已繳的五十五萬元。

建商逾期取得使用執照

林女表示，「大直UpTown」預售屋土地係屬科技工業區Α區，依法不允許園區建物供住宅用途使用，建商竟混充為住宅使用之規劃出售，明顯不合法，臺北市政府乃以瓏山林建設違反公平交易法，送請行政院公平交易委員會處理，並在尚未澄清此部分疑慮前不予核發使用執照，足見建商係因可歸責於自己之事由，致未能於約定期限前取得使用執照，建商自應負責賠償。

瓏山林建設反駁，依照契約規定九十七年七月三十一日為「申請」使用執照之期限，建商業於同年六月就向臺北市政府建築管理處申請使用執照，是建管處違法列管拒不核發使用執照，並非可歸責於建商，建商並無違約。

台灣高等法院認為，內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中只有「開工及取得使用執照期限」，並沒有「申請」使用執照之約定，建商已經違反內政部的規定。依雙方買賣契約規定完工日應在九十七年七月三十一日之前，再參酌使用執照申請流程處理時限所需約僅一個月期間，以九十七年七月三十一日完工日加計一個月，建商必須於九十七年八月三十一日前取得使用執照，但建商到九十八年七月二十九日才取得使用執照，建商顯有遲延違約之事實。

先行催告程序才能解約

雖然建商違約，但法院指出，依雙方契約約定，賣方違約時，經買方催告相當期間，仍未能改善時，買方才能解約。亦即林女應先踐行催告限期履行之程序，始有解除契約之權利。

林女於九十八年二月寄郵局存證信函催告建商，但建商稱沒有收到，而林女未能提出證據證明建商有收受存證信函。林女又於九十八年八月委任律師發函予「瓏山林企業有限公司」，但建商的公司名稱是「瓏山林企業股份有限公司」而非函文記載的收件人「瓏山林企業有限公司」，律師函把建商名字寫錯，不能認定林女已依約踐行催告履行之程序，也不生解除契約之效力，因此判決林女敗訴。

最好在契約中，增列「本預售屋已與××公司相互連帶擔保」條款。

宏泰企業機構於九十四年間在新北市林口區內推出「法國小鎮」建案，強調以歐式建築風格呈現，在外觀上石材是使用刷石子(即抿石子)展現其質感，並於銷售時不斷強調「宏泰」公司具有數十年歷史，曾打造許多知名建案，如「仁愛帝寶」等，有九十多位民眾看了廣告後為之心動而購買，交屋時才發現建商所交付之房屋外觀使用之建材與原約定不同，於是一狀告上法院。

地址與電話都相同

這些消費者當初是與宏泰企業機構的宏永公司、宏偉公司、宏昇公司分別簽的約，他們除了控告這三家公司外，也一併向宏泰公司求償，他們認為這三家公司是宏泰建設公司的關係企業，三家公司的地址與電話都跟宏泰公司之登記地址及登錄之電話相同，三家建商寄給客戶之信封袋亦標明為「宏泰建設股份有限公司」，可見宏泰公司與這三家公司為「法國小鎮」建案共同興建銷售的一方。

宏泰公司則否認是該建案的出賣人，在房地買賣契約書之賣方欄並無宏泰公司之簽章，而且客戶買賣價金也不是給宏泰，宏泰公司並無任何銷售行為，亦無移轉買賣標的物給客戶。

宏泰公司指出，宏永、宏偉、宏昇這三家公司部分股東係宏泰公司之老員工，大家情誼深厚，故對外以「宏泰企業機構」自稱，但各公司於法律上及實質上皆屬各自獨立，財務亦各自獨立，有不同之法人格，「宏泰企業機構」亦不等同於宏泰公司。

非出賣人不負賠償

台北地院認為，房地買賣契約書已清楚載明出賣人分別是宏永公司、宏偉公司、宏昇公司，並非宏泰公司，契約書亦無宏泰公司簽章，宏泰公司並不是出賣人。宏泰、宏永、宏偉、宏昇這四家公司屬分別登記設立之不同公司，不能因是關係企業或地址、電話號碼相同，即認為這四家公司是同一公司或同一法人人格。

法院指出，依契約約定房屋其外觀建材應使用「抿石子」，建商卻違約更改為較劣質之石頭漆，判決宏永、宏偉、宏昇三家公司應分別賠償九十四名購屋者數萬元到數十萬元不等，至於宏泰公司因非買賣之出賣人，不用負擔損害賠償。

消費者如果購買大建商關係企業蓋的房子，最好在契約中增列條款「本預售屋已與××公司相互連帶擔保，持本買賣契約可向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。」賣方並應提供連帶擔保之書面影本予買方。

房仲應該簽委託銷售契約，房子成交後才有權請求服務報酬。

法院認為，屋主如果未與房仲簽約，房仲仍願意積極帶客戶看屋，顯係為爭取締約機會、創造媒介成功可能，此為不動產買賣市場常有現象，充其量僅能視為促進契約成立之「要約引誘」，尚難以仲介業者一旦帶看房屋，即認為房仲已與賣方成立居間委託契約。

委託期限屆滿房子並未賣出

姜姓男子於九十九年四月間將自己的房屋以五千萬元委由合家歡公司代為銷售，並簽定委託銷售契約書，但委託期限屆滿後，房子並未賣出，原任職合家歡公司的廖姓房仲，後來轉至瑋豐不動產經紀公司任職，要求屋主允許他繼續帶客戶來看屋，但是雙方並沒有重新簽下委託契約，只由姜妻謝姓女子在不動產說明書上簽名。

廖姓房仲先後曾帶三組客人前往看房，其中一名劉姓男子雖有購屋需求，但因出價太低而未成交，後來姜姓屋主又於九十九年八月專任委託住商房屋捷運科技加盟店良柱不動產經紀公司，以總價四千七百三十萬元出售房子給陳姓女子，姜並給付良柱公司服務報酬七十萬元。

但廖姓房仲及瑋豐不動產經紀公司認為，劉曾出具不動產買賣斡旋契約書及給付報酬承諾書，約定若劉或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就房屋與賣方成交時，同意視為受託人完成居間仲介之義務，仍應給付服務報酬。但姜劉二人因不願給付服務費用，竟偽稱房屋買賣價格不合致而未成交，卻私下協議由劉以其配偶陳女名義向姜購買房屋。因此，請求姜、劉各按委託成交價之四％及二％給付服務報酬二百二十萬八千元、八十六萬元。

雙方並無委託契約關係存在

台北地院審理後認為，姜姓屋主並沒有與廖姓房仲及瑋豐不動產經紀公司簽訂委託銷售契約，姜妻在不動產說明書上賣方欄位代行姜的簽名，並不代表雙方已簽委託契約，充其量僅能確認不動產說明書上所載相關資料屬實，俾供廖姓房仲向潛在買方客戶解說房屋之產權及現況，雙方並無契約關係存在，自無給付服務費用之必要，判決廖姓房仲及瑋豐公司敗訴。

這個案例說明，房仲不能僅憑陪同客戶看屋之事，逕認與屋主間已經成立居間仲介契約，房仲仍應簽妥委託銷售契約，房子成交後才有權請求服務報酬。

購屋者無法辦理房貸不能支付尾款時，先前已付的款項通常會被沒收。

當購屋者無法辦理房貸不能支付尾款時，先前已付的款項通常會被沒收，造成損失，如果要保障自己的權益，購屋者最好在契約中約定「雙方同意若貸款金額無法貸到××萬元時，則無條件解除契約。」，萬一遭銀行拒絕申貸，可以解約要求還款。

向五家銀行申辦都遭拒

姚姓女子於去年三月透過儀富公司仲介以六一○萬元向李姓女子購買李女的房子，並於簽約時給付簽約款六十一萬元，另給付儀富公司仲介服務費十二萬二千元，雙方並在契約約定「雙方同意若貸款金額無法貸到新臺幣四百二十七萬元正，則無條件解除契約。」後來姚女分別向玉山銀行、台北富邦等五家銀行申辦房屋貸款，但皆陸續遭銀行拒絕申貸而退件處理，以致無法貸到四百二十七萬元。

姚女認為本件買賣因她無法貸足四百二十七萬元而契約無效，要求李姓女屋主返還六十一萬元，儀富公司也應返還她已付的仲介報酬十二萬多元，但李女及儀富公司認為，房地於去年九月成交，以簽約前姚女提供之資料向銀行做審核，應可向銀行貸款到達七成，但在照會銀行過程中，係姚女惡意不讓貸款有到達七成，故不願將錢返還，雙方打起官司。

台北地院調查時發現，姚女因跟先生離婚，她先生拿走一部分的錢，她有開一些票出去，她怕票會跳票，所以在向這些銀行申貸時，銀行進行徵信審查打電話給姚女，姚女就回答她有可能之後會跳票，銀行聽到這個回覆，認為風險太大，都不敢承作姚女的貸款，分別以「因申請人還款能力未符合該行承作規定」、「個人財力狀況不符銀行承作規定」等理由而拒絕辦理貸款。

未用不當行為故意不辦理

法院認為，姚女向銀行申辦貸款時，據實告知會有跳票的可能且無法提出保人，致銀行拒絕辦理本件貸款。尚難以此遽認姚女於簽訂契約後，有以不正當行為故意不辦理貸款或致辦理貸款審核無法通過等情事。姚女無法向銀行申辦貸款，則依契約「雙方同意若貸款金額無法貸到新臺幣四百二十七萬元正，則無條件解除契約。」之約定，契約即失其效力。

法院判決姚女勝訴，可依不當得利之規定請求李女返還買賣價金及儀富公司返還仲介費。

地下室及頂樓平台為全體住戶共有，一樓住戶和頂樓住戶不能佔用。

黃姓女子於七十七年間買臺北市信義區一棟七樓公寓頂樓的房屋，未經樓下其他住戶同意，就在房屋樓頂搭蓋違章建築占有使用，並將所搭蓋的違建出租他人，黃女並在地下室買了一個停車位，利用兩側之水泥柱，將車位左右兩側以木板封閉，前方則施作鐵捲門，將之占為己用。

其他住戶提出抗議，要求黃女將違建物拆除，回復原狀。但黃女認為，樓頂平台由頂樓（即七樓）住戶管理使用，已成為社會一般交易習慣，形成不成文或默示分管協議。她有使用樓頂平台的專用權，至於她將所購的停車位，以木板將之區隔，用意在於保護車子不受他人污損或破壞，屬於自己權利之正當行使，也未妨害防空避難之使用。

須舉証有分管契約

台北地院認為，頂樓平台及地下室為全體住戶共有，一樓住戶和頂樓住戶不能片面占用，黃女要想擁有專用權，必須舉証全體住戶間訂定有分管契約，就共有物約定分管。

法院指出，訂立分管契約不限於明示，默示亦可成立，但單純之沉默與默許同意不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，並非默許同意其繼續使用，公寓住戶對他住戶占用共有土地之事，或因基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置能力之不足，常未為異議爭執反對，但這並不代表雙方有成立分管契約之默示意思表示。

沒有默示分管協議

黃女所謂的「樓頂平台由頂樓（即七樓）住戶管理使用，已成為社會一般交易習慣，形成不成文或默示分管協議」，並非法律上所指的分管契約之默示意思表示，樓下其他住戶並沒有同意黃女有使用樓頂平台的專用權。

法院指出，地下室為防空避難室，供全體住戶作為災難避難之用，公寓大廈住戶未經過全體共有人同意不得任意占有使用，以免影響整棟公寓大廈住戶之安全，黃女將停車位空間以木板及鐵捲門圈隔占有使用，已經違反公寓大廈地下室之使用目的，即屬無權占有，判決黃女應將頂樓平台及地下室的違建拆除，回復原狀，並交還予其他共有人。

頂樓加蓋的鐵皮屋發生火災燒死人，事後將鐵皮屋拆除，頂樓住宅還算不算是「凶宅」？

一般而言，「凶宅」是指房屋內曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事，通常須跟房屋本身有關，但頂樓住戶在屋頂平台上加蓋的鐵皮屋發生火災燒死人，事後將鐵皮屋拆除，這時候，頂樓住宅還算不算是「凶宅」？

加蓋鐵皮屋發生火災

張姓民眾三年前經由威峰不動產仲介公司之仲介，以總價六六七萬元向黃姓女子購買新北市永和區一棟公寓五樓頂樓的房屋，黃女在「不動產標的現況說明書」中「房子是不是凶宅」這一項目勾選「否」，但張姓買家過戶後才發現屋頂曾加蓋一間鐵皮屋，多年前發生火災，造成前屋主三人死亡，頂樓這間房屋屬於「凶宅」，他立刻將房子便宜以五百多萬元賣給別人，害他損失一百四十一萬多元（包含買賣差價及支出之費用），要求黃女及房仲公司賠償。

黃女及房仲公司則反駁，黃女出售房屋之前，鐵皮屋早就已經拆除，屋頂已無加蓋之鐵皮屋，且原有的鐵皮屋並非房屋之附屬建物，縱使該鐵皮屋曾發生火災造成死亡之事故，亦與頂樓房屋本身無關，頂樓房屋並不是凶宅。

頂樓加蓋屬附屬建物

台灣高等法院認為，頂樓的鐵皮屋因是違建而無法辦理登記，但係供頂樓房屋原所有權人使用，具有使用上之獨立性，自屬其專有部分，且該鐵皮屋無法與頂樓房屋分離而單獨處分，應屬頂樓的「附屬建物」；新北市消防局核發的火災證明書內載火災發生地點即為頂樓房屋，足証頂樓房屋確有「專有部分曾發生非自然身故」之情形存在，並不因該鐵皮屋嗣後拆除而有不同。

法院指出，凶宅的認定範圍包括「附屬建物」在內，這間房子符合「凶宅」定義，房屋即不具備出賣人所保證之品質，黃女就該房子之瑕疵，應負擔保責任，賠償張的損害一百四十一萬多元。

至於房仲公司方面，高院認為，威峰公司媒介訂約之事項，負有調查之義務。房屋頂樓的鐵皮屋於九十五年九月間發生火災，致屋內三人死亡，當時報紙有報導此事，當地的里長也知悉，而房仲威峰公司所屬仲介人員竟未查明此一事項，顯未善盡房仲之調查義務，也應負連帶賠償責任。

張姓男子於五年前透過××不動產經紀股份有限公司之仲介，以總價五八○○萬元，將他的房屋賣給吳姓女子，雙方簽約後，吳姓女子只將第一期款五八○萬元匯入履約保證專戶後，即未再支付任何價金，經張姓屋主先後二次發函催告，仍不予理會，張於是以存證信函向吳女表示解除買賣契約，但吳女要求張依原契約繼續履行，雙方發生爭執，張乃提起訴訟，請求法院判決確認雙方的買賣契約業已合法解除。

因吳女未依約如期將第二期款五八○萬元匯入指定之履約保證專戶，構成違約，經張合法催告仍未繳納，台北地院認定張姓屋主有權解除買賣契約。

要付服務費給房仲

買賣契約事後因故解除，對於仲介應得的報酬並無影響。

當初張委託××不動產公司仲介時，講好如果買賣成交，要付一三○萬元的仲介服務費給房仲，但張認為他與吳女的買賣契約已經合法解除，買賣關係應已不存在，他就不用給付仲介服務費給××不動產公司，而且××公司於簽訂買賣仲介委託書之翌日，即覓得買主吳女，其所任勞務僅短短一日，竟請求高達一三○萬元之報酬，顯然不成比例。不願給付仲介費給××不動產公司，因此又與××不動產公司打起官司。

但法院最後判決張敗訴，應給付一三○萬元給××不動產公司。法院指出依雙方所簽之買賣仲介委託書第五條之約定：「買賣成交者，受託人向委託人收取服務報酬一三○萬元」，可知××不動產公司之居間報酬請求權，係以買賣成交為唯一要件。

契約解除仍須付費

房仲公司扮演居間人的角色，仲介委託契約為「居間契約」，於買賣契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後買賣契約即使因故解除，對於仲介應得的報酬並無影響。也就是說，買賣契約事後解除，仲介服務費並不會因此受到影響，委託者仍然要付給房仲。

法院並指出，仲介公司於接受客戶委託前，平日須花費甚多人力、物力蒐集區域不動產相關資訊，以便在接受委託後，得以手上掌握之潛在買方迅速配對，加快交易之成立，不能因為本件房仲公司在一天內找到買家就指其獲得高達一三○萬元之報酬，不成比例。

年逾八十歲的蕭姓老翁就碰到這麼倒楣的事，他於七十五年間獨資購買台北市復興南路一棟房子，借名登記到二個女兒名下，房子由大女兒作為自身之辦公處所，僅留一間無單獨浴廁的小房間供老爸居住，蕭姓老翁因生活不便，二十多年後又另外購屋居住。

借用名義向銀行貸款

年紀大的民眾購買房屋後，常借名登記在子女的名下，但子女如不孝，未來恐引起糾紛。

蕭姓老翁在九十七年十月透過房仲居間介紹，以一八○○萬元買下孫姓屋主所有的台北市一棟房屋，並已支付購屋自備款及仲介費用六百十七萬元，其餘購屋尾款部分，原擬以貸款支付，但他年事已高，沒有銀行願意貸款給他，他於是將房子借名登記在大女兒及大女婿二人名下，由二人出面向銀行貸款支付購屋尾款。目前這棟房屋貸款利息由大女兒及大女婿按月代繳，但房屋稅及地價稅等稅捐仍由他自行繳納。並由他居住迄今。

蕭翁年邁獨居，且無任何收入，最近想處分這棟房子取得養老資金，但是大女兒及大女婿二人卻說房子是他們的，不肯將房地改登記在蕭姓老翁名下，雙方打起官司。

大女兒及大女婿說，這棟房屋貸款達一三五○萬元，占房地總價一八○○萬元的七十五％，如雙方僅是借名登記關係，豈有由他們負擔房地七十五％價款，而老爸卻只負擔二十五％價款之理。如果老爸堅持要終止所謂的借名契約關係，那麼雙方負有回復原狀之義務，老爸應同時將一三五○萬元房屋貸款還給他們。

房仲証實是借名登記

台北地院傳訊房仲人員作証，証實房子是蕭姓老翁為了自住需求，透過房仲介紹向孫姓屋主買受，蕭姓老翁並支付購屋自備款及仲介費用共計六百十七萬元。因其年事已高，無法辦理貸款才將房子借名登記在大女兒及大女婿名下。

法院認為，房地尾款雖由大女兒及大女婿向銀行辦理一三五○萬元的貸款繳付，並由他們按月繳付利息，但他們辦理房屋貸款並繳付貸款利息之原因甚多，例如扶養、借貸，甚至希望能藉此機會將來繼承系爭房地，均有可能。不得僅因其辦理房屋貸款並按月繳付貸款利息，即認定他們為房地實際所有權人。

法院指出，「借名登記」契約在性質上與委任契約相同，蕭姓老翁有權終止雙方的信託關係，大女兒及大女婿應將房屋的所有權移轉給蕭姓老翁。至於借名契約解除之後，女兒女婿名義辦理的房屋貸款，則為雙方是否有不當得利請求權之問題，要另外打官司解決。