建商開始銷售房屋後，即不應再任意變更格局。(圖為房屋開工儀式，與本文無關)。

古姓民眾於民國八十一年五月以一四○六萬元向久揚建設購買新北市板橋的「久揚天廈」八樓的房屋，已付價金一六八萬元後，發現建商將七樓至十四樓，每樓其中一戶大坪數住宅，改為三戶小坪數套房出售，將原本的住商大樓改變規劃方向，使整棟大樓住戶複雜化，降低居住品質。他向建商抗議不成，於是打官司請求回復原狀，要求建商返還已付價金，及加付法定遲延利息。

建商則反駁，建商所變更者並非古姓民眾買的房子，本非古姓民眾所得過問。

住宅環境係「債之本旨」

最高法院判決建商敗訴確定，法院指出，「住宅環境」在單價甚高之房地買賣中，雖不屬於買賣契約必要之點，仍應認為係「債之本旨」之一，出賣人有依買賣當時表示之住宅環境履行之義務。

依據建商的廣告型錄、平面參考圖、口頭解說等，均表明大廈可兼為住家、辦公室之用，六樓以下為辦公室，七樓以上為住商兩用，且七樓以上同一樓層僅有四戶住家，共用二部電梯等，這些「住宅環境」在房地買賣中應認為是「債之本旨」。

法院指出，大坪數住宅與小坪數套房之使用原則有所不同，建商未經已購屋的住戶同意，變更設計將七樓以上每層樓四戶住家改為六戶，七樓至十四樓由三十二戶，增加為四十八戶，其出入之人複雜化，使用大廈公共設施如走廊、電梯、停車場、室外空間等之情形將有所不同，生活品質更受影響，顯已違反債務本旨，有減少契約預定效用之瑕疵。

變更設計應通知買受戶

法院認為，建築業者因對市場供需評估失誤，而欲就建物未售出部分變更原隔間設計以增加銷售戶數，尋求轉機，固非不可，然對已買受之人造成損害，建商自應通知已經買受的住戶，請其選擇同意、或解除契約、或減少價金、或其他和解措施，如果建商未這麼做，即逕自就建物未售出部分變更原廣告所載隔間等設計以增加銷售戶數，顯有憑恃其已收受價金等優勢地位，而為影響交易秩序之顯失公平行為，有違公平交易法之規定，應推定為有過失。

建商未經古的同意，變更設計將七樓以上每一層其中一戶，改為小坪數之套房三戶出售，顯已違反其債務本旨，有減少契約預定效用之瑕疵，判決建商應返還古姓民眾已付價金一百六十八萬元及法定遲延利息。

建物內不可任意提供作為宗教活動場所，妨害其他住戶安寧及居住品質。

依公寓大廈管理條例的規定，碰到惡鄰居，可以訴請法院判決將該住戶「強制遷離」，或是訴請法院為「必要之處置」。這二者有程度上的區別，因強制遷離對住戶而言，權益影響較大，故法律規定訴請強制遷離需經區分所有權人會議決議始得為之；而訴請法院為必要之處置部分，則僅規定住戶、管理負責人或管理委員會即可請求，無須經區分所有權人會議決議。

台灣高等法院審理過一件案子，「舒瑞傑勝公司」於二○○七年間買下台北市敦化南路保富環宇大樓二十樓的一棟房屋，將房子改為神廟裝潢，並設置印度宗教神像神壇，長期提供多數不特定印度信眾及閒雜人等，自清晨至夜晚不定時前來膜拜、進行宗教聚會。

房子改裝為印度神廟

由於這間印度神廟的活動，嚴重擾及大樓住戶安寧，保富環宇管委會於是提告，請求法院判決該公司不得在大樓建物內，聚集不特定人從事宗教活動，並不得供作宗教神廟、道場使用。

舒瑞傑勝公司則反駁，這棟房子係由印度籍人士投資，建物供該公司人員在台居留之處所，於印度年節慶典時，雖有較多之訪客，但並無喧嘩、吵鬧、妨害安寧及衛生之情事，也沒有焚香、燃燒紙錢、播放梵音或佛號之行為，僅於建物內安靜禮佛，並未超出專有部分之合理使用範圍。

妨害其他住戶安寧

法院傳訊保富環宇大樓之警衛作証，稱這間印度神廟每天早上六點半到晚上十點半，都有印度人進出，每天大概都是八十到一百人，遇上他們有節慶的時候，就更多人，很多人都有帶小孩，進出都很吵，動輒塞爆電梯，嚴重干擾其他住戶之居家安寧，很多住戶都在抗議，警衛請他們做訪客登記，但是有一些人不願意配合。

法官認定，這間印度神廟確實經常有不特定之印度人士頻繁進出，從事祭拜或聚會之行為，且曾有其他住戶反應過於吵雜之情形。舒瑞傑勝公司抗辯購買建物係作為住宅使用，並不可採。舒瑞傑勝公司將建物提供作為宗教活動場所，顯已達妨害其他住戶安寧及居住品質之程度；並違反大廈住戶規約：「本名廈為維護居住品質，嚴禁自設或租賃設置廟宇、神壇、宗教活動場所」的規定。保富環宇管委會有權依公寓大廈管理條例規定，訴請法院為必要之處置。

法院判決禁止舒瑞傑勝公司於其所有之建物內，聚集不特定或多數人從事宗教活動，並不得將建物供作宗教神廟、道場使用。

在房屋買賣過程中，若有兩位買家的出價都高於底價，賣家有權選擇賣給其中哪一個買家。

王姓女子前年底委託房仲公司，以底價二三九六萬元銷售台北市仁愛路四段的店面，但因王女懷疑房仲業者低報市價，甚至洩漏底價，又有房仲員工假扮客人要搶買房子，晚上在王女家門口猛烈敲門二小時，引起王女恐懼，第二天就決定解約不賣，但房仲聲稱已經有周姓買家願以總價二八八六萬元價格購買，出價高於王女的底價，依契約規定，買賣契約成立生效，房仲有權要求王女支付九十五萬元仲介費，雙方打起官司。

法院有新見解

過去這類的官司，法院根據契約的條款都會判決房仲勝訴，但最近司法實務上有了不同以往的新見解，認為房仲業此一「霸王條款」無效，本件官司判決房仲業者敗訴，引起房仲業者恐慌。

法院認為，房仲只是扮演「居間」的角色，所簽的委託銷售契約也只是「居間契約」，依居間之法律性質，買賣雙方並不因此喪失議約之權利，但仲介業在委託銷售契約約定「買方出價達到委託底價時，買賣雙方之買賣契約成立生效」，這種「擬制」買賣契約生效的「霸王條款」，剝奪買賣雙方關於契約之決定權，該約定違反消費者保護法第十二條之規定，應屬無效。

房地買賣契約通常要買賣雙方就「必要之點」達成共識，契約才能成立，而「必要之點」絕非僅有價金這一項，雙方在議約交涉時，常會涉及小公、大公等面積之計算方式、陽台是否外推、是否有違章增建物、是否為凶宅、是否漏水、有無其他瑕疵、是否分期給付及清償期、交付方法等等重要買賣條件，但現在卻被房仲業窄化為只要買方出價達到委託底價時，契約就成立，賣方因而喪失締約決定權。

賣方有最後決定權

法院指出，依仲介業的「霸王條款」約定，若有兩位買家的出價都高於底價，豈不是兩位買家的買賣契約都成立？這要賣方如何履約？事實上，賣家有權選擇賣給其中一個買家，因此在斡旋和委託階段，房仲並無權代理屋主來決定與誰締約，最後的決定權仍在賣家。

法院此一新見解將迫使房仲的委託銷售契約要檢討、修正，把買賣的決定權留給賣家，讓房仲業者回歸到「居間者」的角色。

管委會和其他住戶則反駁，這條通道的土地並非建商在該社區原始建物設置之公設道路，而是社區住戶為解決進出台中市崇德路問題，才另行集資購買，土地屬於出資的三十六位住戶所有，這是私設的道路，土地不是社區共有，陳不是土地共有人，無權從該私人土地進出。

通行困難成袋地
法院審理時，陳姓男子指出，法拍的這棟別墅原為一名王姓男子所有，王為社區住戶之一，且為社區對外通道那筆土地的三十六位共有人之一，王為避免房地遭他人經法拍購買，竟將土地應有部分(三十六分之一)以買賣為原因，移轉予其女兒，以增加法拍賣出的困難度，嗣因不甘別墅被他買走，竟聯合「全國大別墅社區」管理委員會，阻止他進入社區，致使他雖為該別墅房地所有權人，且為社區住戶，卻無對外聯絡之通道，而無法使用房子。

台中高分院認為，民法規定「袋地」有通行權，如果土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，土地所有人得通行周圍鄰地以至公路。這裡所謂「土地與公路無適宜之連絡」並不以土地絕對不通公路為限，「通行困難」以致不能為通常之使用時，亦應許其通行周圍鄰地到公路。

陳因其他住戶拒絕他通行社區那條對外出路，致使他的房屋無法與對外公路連絡，他的房子即屬「通行困難以致不能為通常之使用」之袋地。

袋地有通行權利
法院指出，這條通路是社區住戶二十年來行走通行至崇德路之用路，陳要求通行，並未新闢道路或改變現狀，只是多一個人通行，既未增加通行面積，也未造成社區居民其他損害或不便，陳是社區之居民，依規約繳交管理費，用以維護社區環境整潔及相關保全等費用之支出，而一般訪客未繳納管理費，尚且得於登記後通行土地出入社區，反而陳竟受限制無法通行，並不公平，因此判決陳姓男子有通行權，管委會與其他的住戶並不得設置障礙物或為任何妨害他通行之行為。