【文/住展雜誌】台灣社會有些老人家花了一輩子積蓄買房子，等到年老了手上卻沒有現金過生活，這些老人因名下有房產，無法領取社會救助，變成「窮得只剩下房子」。政府為解決這種有產獨居老人缺乏現金生活的問題，最快年底將試辦「以房養老」措施。但這項新政策在台灣是否可行？是否能夠紓緩高齡化社會問題？會不會增加國家財政負擔？仍然有待觀察。

根據內政部人口資料顯示，我國六十五歲以上人口所占比率持續攀升，九十七年為十‧四％，預估於一○六年將增加為十四％，達到聯合國所稱的「高齡社會」，於一一四年再增加為二○‧一％，邁入「超高齡社會」。目前六十五歲以上人口約二○○萬人，未來銀髮人口勢必將呈倍數成長，台灣高齡社會化的問題也將逐漸浮上檯面。

人口老化現象衍生出勞動力減少、撫養負擔加重、家庭結構及照顧、長期照護與社會保險等諸多問題，其中，老年人的老年經濟安全保障問題更為社會各界重視，因此，「以房養老」構想遂受到社會大眾高度的關注。

以房養老三種模式

「以房養老」制度在國外已施行有年，但對我國政府及人民來說，卻是全新的政策及商品，這項新政策在台灣是否可行？是否能達到保障老年經濟安全之目的？沒有任何人敢掛保證。

目前世界各國實施「以房養老」的政策規劃大致可分為三種模式，一是以銀行為主體之「逆向抵押貸款」方案，老人把自己的房子抵押給金融機構，金融機構再一次或分次給付抵押人一筆錢，維持餘年生活，等到老人過世後，由金融機構取得房屋所有權。

二是以保險公司為主體之「售後租回年金屋」方案，由保險公司購買老人房產，付給老人年金，老人再租回居住。

第三種是以社會福利機構為主體之「社會照護服務」方案，由社福機構透過貸款或信託方式取得老人資產，再提供照護服務給老人。台灣目前已有伊甸社會福利基金會辦理。(民國九十三年，獨居殘障老人郭玉田將市值新台幣六百二十萬元房子捐贈過戶給伊甸，交換條件是繼續居住，並由伊甸負擔看護費用直至終老，樹立「附負擔捐贈以房養老」的模式。)

窮得只剩房子

衛生署前任署長楊志良在二○○九年前提出「以房養老」構想，老年人將手邊的房子抵押給金融機構，再由銀行每月撥一筆款項供作申請老人生活等所需，等於是「把不動產變成動產」，老人還可以繼續住在自己的房子；而銀行等到老人過世後，則可以接收房子所有權。他的構想屬於第一類型以銀行為主體之「逆向抵押貸款」方案。

擁有房屋的老人會陷入「窮得只剩下房子」的困境。

其實，在楊志良的構想提出之前，台北市政府社會局就曾委託相關專家學者進行研究，當時台北市有很多的單身老人擁有不動產，因房產價值超過政府低收入戶標準規定，讓這些老人家無法得到政府的社會救助或福利服務，但他們手上卻沒有現金過生活。為了解決問題，台北市政府進行探討「以房養老」的可行性。

為什麼擁有房屋的單身老人會陷入「窮得只剩下房子」的困境，主要是台灣人習慣有自有資產，寧可手中沒有現金，也一定要有自己的房產，到了老年後，老年人熟悉其長年居住的房屋和生活環境，通常比較不願搬遷，所以很少有老人會願意賣掉房屋或將房屋出租以換取現金，轉而進駐安養院所或其他生活區域。「以房養老」措施的目的，就是希望這些老人將房屋做適度的抵押，藉此向銀行取得一筆周轉金和生活費。

逆向房屋抵押貸款

老人將房屋做適度的抵押，藉此向銀行取得一筆周轉金和生活費。

目前世界各國實施的「以房養老」措施並不相同，大多數國家採行的是「逆向房屋抵押貸款」，所謂「逆向房屋抵押貸款」與「傳統抵押貸款」有很大的差異，傳統抵押貸款是房子設定抵押後，銀行會將貸款流入申貸者的帳戶內，申貸者於借款期間再分期償還，直到貸款期屆滿，在貸款期間，申貸者因償還貸款，必須有現金流出（每月或每年固定的本息攤還）；而「逆向抵押貸款」則是「現金只流入不流出」，只有現金流入到申貸者帳戶內，直到借款人死亡之日，都不用現金流出，這跟傳統抵押貸款的現金流量的型態正好相反，故稱為「逆向房屋抵押貸款」。

另一個差異處是，傳統房屋抵押貸款除了扺押品的價值外，還重視借款人的還款能力。因此，一般銀行都會限制貸款人年齡歲數須在六十五歲以內，導致部分老年人空有房產但無法申貸，而「逆向抵押貸款」僅能著重在扺押房產的價值，銀行並不限制申貸者的年齡，也不能因抵押品價值不足以清償貸款而片面終止合約。

銀行端意願不高

國內銀行業者曾想過要推出這類房貸結合信託的金融商品，很想切入這塊老年市場，讓這些老人可以安享晚年，不用為沒錢過活而煩惱，但在執行上卻有其困難度，讓銀行因此卻步，迄今停留在討論評估階段。

這些執行上的困難，包括房屋鑑價難度高，抵押人(老年人)存活年齡難以預測等。如果抵押貸款金額不夠用時怎麼辦？由於以房養老機制與現行房貸不同，銀行要收回債權得等到抵押人過世，但老年人的餘命有多長很難估算，也許十年、二十年，充滿了不確定性，如何評估未來的房屋價值，對銀行來說更是一大考驗。

不僅如此，即使未來銀行處分不動產，能否拿回所有債權也是一大問題，以目前逾放屋法拍的折價情況來看，法院拍賣通常會打折，二拍要再少二十％，三拍會再打折二十％，銀行債務回收風險相當高，而銀行畢竟是營利單位，並非慈善機構，因此，要銀行自行推出「以房養老」商品，意願並不高。

最快年底可試辦

銀行業普遍認為風險過高，不願意自行承辦「以房養老」商品，行政院最後決定採取由「政府出資、銀行代辦」的方式進行，代辦的銀行將從中抽取代辦手續費。讓有房產無現金生活的老年人能覓得適當且合理的抵押，而辦理此種業務之金融機構因有政府出面保證，不用負擔風險。

內政部於十一月十三日邀集中央相關單位及各地方政府最後一次開會討論「以房養老」試辦計畫，做成結論，試辦對象為各縣市六十五歲以上，自有房屋，且無繼承人的老年人，且擁有不動產公告現值上限，不超過社會救助法所定的中低收入戶標準。

例如，今年度台北市中低收入戶不動產公告現值上限為七百一十萬元；新北市為四百八十八萬元；台灣省、台中市、高雄市、台南市為四百五十萬元。若明年申請試辦者，則依明年公告為準。

「以房養老」試辦計畫還要呈報行政院核定，依行政流程推估，最快年底可試辦。願意參加的老年人將房地產抵押給政府，利率比照國宅貸款，就可以終身每月獲得相同、固定金額給付的生活費。至於每月給付金額，則依長者性別、年齡、土地和房屋評定現值加以精算，內政部未來會製成簡單易懂的「對照表」提供參考。

試辦的「以房養老」是採類似保險的概念，即終生給付，且活越久領越多；但貸款人中途若結婚或出現繼承人，就要立刻終止契約，且先前領取的錢必須全數償還。同時，貸款者三年內不能提前清償，倘若提前償還，將比照銀行房屋貸款的模式，收取一定比例的違約金。

社會福利政策一環

舉例來說，住在台北市的老人若房屋價值估計為600萬元，申貸時約定每月固定給付25000元的生活費，原本政府只需要透過銀行給付20年，但如果申請人20年後依然在世，政府會繼續負擔每個月生活費。

試辦計畫原先規劃以台北市、新北市、台中市、高雄市與台南市五個直轄市試辦，但因財源來自公益彩券回饋金，不能獨厚五都，最後決定全台都可以申請，第一年預算為三千三百萬元。每年有一百個名額，「以房養老」將成為政府社會福利政策的一環。因政府預算有限，將先行試辦三年，長期則希望比照美國等做法發展成為商業模式。

符合申請「以房養老」條件的老人，可向地方縣市政府提出申請，經不動產估價師估價，即可依估價結果，至內政部所委託金融機構，申辦相關貸款程序。

舉例來說，住在台北市的老人若房屋價值估計為六百萬元，申貸時約定每月固定給付兩萬五千元的生活費，原本政府只需要透過銀行給付二十年，但如果申請人二十年後依然在世，政府會繼續負擔每個月生活費，超過廿年後的經費支出，就與代辦銀行無關。但如果申請人提早過世，例如申請後十年就過世，由於申請人沒有繼承問題，所以其所抵押不動產剩餘的三百萬價值，則由政府接收，該不動產將收歸國有。

以房養老問題仍多

台灣跟外國的國情不同，美國人很少有把房子留給下一代的觀念。

「以房養老」政策在台灣是否可行？坦白說有很多的問題，首先，台灣跟外國的國情不同，美國人很少有把房子留給下一代的觀念，美國人總是希望自己可以多花一些錢，最好在生前就能把所有的錢都花完，所以他們老年人可以拿房子去金融機構變現，供自己使用。

但是，台灣民眾普遍存著「有土斯有財」的想法，要老年人放棄努力一生得來的房子，情感上比較困難，而且台灣的老年人總是希望留一些遺產給下一代，以改善下一代的生活。「以房養老」適用對象雖然限定單身六十五歲以上獨居老人，以避免繼承糾紛，但受到「傳宗接代」觀念的影響，以及人性需求，這些老人也有可能在申貸後結婚生子，因此，「以房養老」這種在歐美國家實施已久的金融商品，要讓國內的長輩們接受，並不容易。

其次，政府每年試辦的名額才一百位，而第一年的經費也只有三千三百萬，可以看出政府的心態相對審慎和保守。

市場需求逾二十萬人

台灣「以房養老」的潛在需求有多少？根據政治大學地政系教授林左裕的研究，台灣六十五歲以上的高齡化人口，願意採取「以房養老」，並取得老年安養金的潛在需求量，大約介於二○至三十五萬戶，其中台北都會區佔了四十二％。

面對這麼龐大的市場需求，如果政府真的有意推行「以房養老」政策，解決老人問題，為什麼不將其法制化，立法制定「以房養老施行條例」，並編列相關預算來實施？

第三個問題，「以房養老」在美國是一個純粹的經濟行為，與社會福利制度沒有任何關係。而現在國內試辦的「以房養老」卻是政府出資，與社會福利政策相結合。

從社會福利的觀點來看，「以房養老」只是幫助老人在經濟上能有所自主和獨立，他們因有房產始終無法列入政府低收入社會補助的範疇，但老年人需要的不僅是經濟困境的解套。更重要的是，多數獨居老人需要的有人照顧及陪伴，這種長遠且複雜的老人照顧問題，也應該一併有所配套和規劃，才能真正解決老人的需求問題。

一個政策本來就有利有弊，「以房養老」方案提供六十五歲以上老人將資產轉換現金的機制多了一種選擇，但是這項政策條件比較嚴苛，「以房養老」的老人在申貸期間內若結婚或出現繼承人，就要立刻終止契約，且先前領取的錢必須全數償還，而且簽約後不能反悔，若提前清償還要支付違約金。這些條件會影響民眾申貸「以房養老」的意願，除非未來條件放寬，否則外界並不看好此一試辦政策。

以房養老政策

舉例來說，住在台北市的老人若房屋價值估計為600萬元，申貸時約定每月固定給付25000元的生活費，原本政府只需要透過銀行給付20年，但如果申請人20年後依然在世，政府會繼續負擔每個月生活費。

【文/住展雜誌】基於財源困窘之因素，政府最近又開始瘋BOT推動公共建設；從過去的案例或經驗來看，這些開發案都會成為房市業者或投資客，墊高區域房價的最佳哄抬題材；然到最後，達到預期效益的卻是極少數…

馬政府為了證明已在努力拼經濟，或是想疏導過多民間游資，官方最近頻以BOT或類似方式，推出大型公共建設擘劃；而當中話題鋒頭最健的，應該就屬分居台北市東西兩側的台北車站雙子星開發，及松山機場園區擴大開發兩案。

事實上，近期陸續推出公佈，甚或得標廠商已出爐的開發案，不只上述兩案，還包含雙北市不約而同宣示打造的影視音文創園區，機場捷運A18及A19兩站地上權開發案等。

按照往例，這些民間出資興建、營運，一定年限後所有權回歸官方的開發案，幾乎都成為拉高周邊區域房市行情、供給增量的重要題材。看起來，上述各案也不會例外。以下，就由本刊帶各位讀者一探，這些民間資金投入重大開發案，周邊區域房市的發展概況，同時預探可能帶來的影響。

台北車站雙子星大樓 台灣國門 任重道遠

台北車站雙子星大樓(上)及松山機場園區擴大案(下)，都以BOT方式推動。

九月底馬政府提出桃園航空城及高雄基隆雙港擴建兩案，其實不是什麼新題材，多是舊酒裝新瓶。而話題熱度仍高的北市雙子星大樓案，其實也是。

本案九十五年起就首度招標，不過直到去年為止，五次都以流標收場，直到今年十月第六度招標才成功標出。只是，上月市議員爆料指出，得標廠商資本額不到八千萬，加上私地主宣稱權利遭漠視，結果又引發一連串爭議，至今還在滾雪球。儘管整個招標案推動不算順遂，對周邊房市則始終是重要利多題材。

就以交九開發案地上使用權產品「京站」所在的大同區為例，原本是以近中山區捷運紅線中山站周邊房價最高，也只有該區塊有四字頭開價行情；而京站無土地所有權(持分)，甚至也不是地上權設定，而是使用權，有點像是長期租約，然九五年預售推出時，開價就來到三十七萬五／坪，以其『身分』來說，確屬高檔。

兩年後該案再推出餘戶銷售，牌價已翻漲到五十萬／坪，以當時資金行情還未啟動的條件論，雙子星開發案，乃至整個台北車站特定區之規劃，確實是「京站」敢開出如此價位的最重要理由。

近兩年大台北房市掀起資金行情，大同區當然出現跟漲情形；像今年初天水路、華亭街一帶小坪數推案，開價都已八字頭起跳；建成圓環年初推案，更開出近百萬一坪的大同區天價。而前年預售大案「皇翔玉璽」準備成屋後重新推出，開價據傳將破百萬／坪。

以上漲勢主要還是資金行情跟漲造成，但雙子星開發案仍有『敲邊鼓』的作用；而稍早六度招標終於決標，這個號稱是台灣國門的開發案，肯定將成為拉抬區域房市聲勢的最新依據；甚至馬英九在台北市長任內就提出的西區軸線翻轉政策，可否真正落實，帶動大同、萬華區的整體發展，也得看本開發案的成效而定；畢竟本案結合現有台北車站交通樞紐，及將通車之機場捷運，重要性不言可喻。

松山機場園區擴大開發 航高未解禁 間接效應為主

相較於還有些爭議的雙子星大樓案，松山機場園區則還未進入招商階段；一方面，全案地主幾乎都是官方單位，且還要過政院核定這關，因此實際開發項目及規模尚未完全底定。

而按稍早官方公佈資料，松機園區擴大案和桃園航空城類似，也會分成蛋黃及蛋白區；蛋黃區主要分布在機場南側，民權東路、敦化北路周邊，共分四區，蛋白區則擴及到復興北路民生東路等區域。

被劃入松機園區擴大開發的這整個區域，原本就屬於北市精華地帶；敦化北路、民生東路周邊，更是A辦重鎮之一。事實上，九八年轟動一時的知名豪宅案「文華苑」，就座落在本區塊周邊，而松山機場與上海(虹橋)機場對飛直航的政策規劃，又是最主要的利多題材。

不過基於民航安全，此區塊建物有高度限制，因此周邊房市發展始終受到限縮；相較於市民大道至民生東路一帶，松山機場周邊近年鮮少有民間住商建案推出，近年只有塔悠路一帶曾出現推案，行情也屬松山區相對低檔。

本案能夠做成初步規劃定案，主要是軍方同意釋地，然據目前所知資訊，附近區域的民航建物高度限制，並不會因為本擴大案推動而解禁，至多只是部分鬆綁。因此本質上，本案所形成的正面效應，應在於創造更多商業活動與就業機會，間接帶動周邊房市，對房地產業的直接助益相對有限。

雙北影視音文創園區 新北市林口最受惠

林口新市鎮兩大BOT案－中商36及新北影視城，是新北市府重點推動的開發規劃。

根據上月報導，北市宣示拼文創產業，計畫推出北投、內湖及大直共四處，做為打造『影視音產業園區』的預定基地，將採BOT方式推動，預計後年動工興建。這四塊預定地，北投是位中央路二段、政戰學校附近的軍方營區，大直是樂群停車場，內湖兩塊則都在五期重劃區內。

不只台北市，新北市這邊動作更早；位於林口文化二路、信義路一帶的『新北影視城』，近兩年已陸續有民視及TVBS國內兩大影視業者，先後簽約進駐。而且林口當地的BOT案，還有中商36案，預計興建全台最大暢貨中心。

該基地位置近中山高林口交流道，距機場捷運A9站僅570公尺，佔地約六點七公頃，預定總投資額超過六十七億，開發項目除OUTLET外，還有電影院、旅館、運動休憩設施等，可說是除了機場捷運外，林口新市鎮房市近年最重要的發展題材，當地建案無不拿此案為訴求。新北市府已於今年二月公告本案，朱立倫市長隨後甚至為本案親赴日本招商。

目前看來，新北影視城的進度稍快，預料上述兩大影視業者進駐後，肯定帶來居住與消費需求，帶動當地住宅及店舖市場。如再加上全台最大OUTLET順利推動，當地房市目前供給量過大，需求面相對疲弱的疑慮，或許就能獲得最具體的解答及奧援。

台北市府上月推出內湖五期等三區、四塊基地，做為影視音文創園區BOT案預定地。

回到台北市的影音文創園區。撇開進度較慢的問題，目前四塊預定地中，北投營區周邊腹地並不大，唯一優勢是近復興崗捷運站；大直這邊則多屬商業娛樂設施開發，再添一個影音文創中心，最多是錦上添花。相較之下，內湖五期尚在發展中，如果最後園區確定位址在此，對本區發展及房市的帶動效應或許將最大。

其他 規模相對小 成功率較高

除了前述幾個BOT案外，高鐵委託仲量聯行招商的高鐵特區開發案，稍早也傳出新進度。桃園車站特區內機場捷運A18及A19站，稍早分別由國泰及冠德得標，後者已於上月底正式簽約，國泰則預定本月簽訂。新竹車站特商區則由特力集團旗下子機構得標，預計會蓋特力屋竹北分店，預定明年一月簽約。

俗稱青埔的高鐵桃園車站特區，近年吸納不少南下卡位的台北投資客，房價漲勢在全桃縣中屬一屬二。不過這也產生若干隱憂，畢竟區域建設腳步完全跟不上房價漲勢。A18及A19站地上權開發案先後簽約啟動，加上明年機場捷運通車及現有高鐵運輸效能，本區發展應能漸現雛形，為當地房市基本面打下基礎。

位於六家的新竹特區，則主要靠竹科新貴支撐買氣，特力屋進駐當地，自然也是看好竹科人消費實力。不過近兩年供給量增加太快，加上當地原以生技醫療為目標的發展，進度也不如預期，光靠高鐵特區及台鐵新竹支線(捷運化)，仍不足以支撐如此龐大的供給，因此近一年多來，區域房市出現明顯盤整。特力屋進駐算是小利多，不過該區真正發展成型，還是得靠官方推動。

新北市這邊還有其他招商計畫；除上述林口中商案及新北影視城外，還有新莊創新園區，樹林產業專區、樹新段商業區，土城工業區，淡水藝術市集暨設計旅館案、沙崙文創園區及台北港特定區等，共九大招商案，開發面積近五十公頃，招商金額超過七百一十億，新北市宣示要在後年逐步落實。
上述招商案所屬區域中，新莊是近年新北市房市熱度最高區塊，不過主要是副都心計畫及機場、環狀雙捷運利多拉抬；淡水是奢侈稅開徵後，少數買氣維持水準的區域，原因則是輕軌捷運定案。不過上述招商案如能順利推動，對周邊房市仍有重大助益；以較偏遠的台北港特區為例，更將起決定性作用。

BOT推公建 成功者稀

新北市長朱立倫強力主導九大招商計畫，還親自赴日招商林口中商36案。

平心而論，經費問題恐怕是最近官方推動建設或開發，再度大量運用BOT制度的根本原因，畢竟如果順利，最佳狀況是，官方完全不用出一毛錢。而按過去經驗及觀察，這些開發案也都會被業者拿去大作文章，甚至當做墊高房價的最佳理由。

只是在此要提醒，台灣推動公建採用BOT制度者，至今成功案例屈指可數。唯一算成功者，只有目前貴為台灣地標的一○一大樓；規模較大者如台灣高鐵案，是在政府持續注資收爛攤之下，才在近年逐漸轉虧為盈。

和現在雙子星大樓有拼，過程也是曲折離奇的松菸巨蛋案，雖然今年稍早取得建照，不過最新消息是，開發商遠雄自爆原始設計結構有問題；此外，呼籲該區保留為都會綠地的聲音始終沒斷過，市府『護航說』也還是甚囂塵上。

規模小者 成功機率較高

其實過去地方爭取興建文化中心或捷運，每每總陷入『你有，我也要有』的迷思，最後常演變成『兩個和尚搶水喝，三個和尚沒水喝』的窘境，更糟糕的情況則是變成蚊子館，浪費公帑。

這回基於經費短缺，官方又開始大搞BOT拼文創或其他公共建設，雖然變數依然存在，不過至少部份案件推動已見初步成效，或順利決標、完成簽約，這確實是相當重要的起步。

綜合來看，則似乎規模較小，牽涉政府部會或層級相對較少、較低者，較常有成功推動的結果，如台北一○一大樓，新北影視城或機捷桃園特區兩站開發都是；大型開發案則確實變數更多，往往容易流於話題。因此，切勿『好高騖遠』、跟著官方『畫大餅』，或許就是判斷BOT題材能否真正兌現的最適切準則！

【文/住展雜誌】脫下國王新衣後的實價登錄，房價真的會全都露嗎？實價登錄後，房價崩跌之說，對不對呢？ 實價者該如何善用實價登錄的好處，並防微杜漸，避開實價登錄的陷阱？

實價登錄新制，自八月上路以來，對於一般消費者來說，算是個不錯的資訊，儘管未來也許對於稅務方面可能會有影響，但至少我們可以看到真正的物件的交易價格，而不是公告地價、公告現值…，那些與現實相差太遠的數字，買賣房子時也更有參考的依據。

資訊透明固然重要，但實價登錄上路後，購屋者只有閱讀能力卻無解讀能力，最終還是要依賴專家做好解讀功課，消費者有權利要求地產業者提供詳盡的成交行情與分析資料，並靠自己智慧判斷市場價格真偽，才能避免資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷阱。

資訊紛亂各唱各的調

王靚琇 民眾必須要認清資訊透明化與實價課稅不是解決高房價的萬靈丹。

實價登錄上路以來，資訊紛亂，各方人士各唱各的調、各自解讀實價登錄及實價課稅可能發生的影響層面。本文特別為關心房市脈動的讀者，採訪了多位代表性的產官學者及中央民意代表，看看他們對剛上路的新制，提出了哪些寶貴的建言及看法。

內政部地政司副司長王靚琇表示，登錄制今年八月一日上路以來，八月登錄資訊件數約一．九萬餘件，為所有登錄資訊的七成，但部分媒體及民眾認為，揭露比率仍有提高的空間，因此已要求地方政府再次檢視、提高揭露率，目前可知九月資訊將比八月多。

對於實價登錄所衍生的後續問題，王靚琇副司長說，民眾必須要認清，資訊透明化與實價課稅不是解決高房價的萬靈丹，實價課稅也不等於房價合理化，資訊透明化只是建立一個公平公正公開的買賣交易良好環境基礎，它無法完全防止炒作，解決房價炒作的根本方案在於健全住宅政策與稅制，才能解決市場供需問題。

立法委員李鴻鈞認為，實價登錄後，有人認為從此可揭開國王的新衣，房價從此無法炒作，甚至會因此下跌反轉，也有人認為退潮後終於可以看清誰在炒作或作價。但事實可能不是如此，李鴻鈞說，因為實價登錄初期是去識別化，民眾無法判讀房價差異的理由，其中包括車位的登記方式，內含與外加的區別就會影響房價，裝潢與坐向、增建與平台、甚至格局與景觀，都是房價差異的重要因素，民眾還是要依賴專業的經紀人員解讀分析，或幫忙調查，才能發揮實價揭露後的專業效能與競爭優勢，市場的交易速度也會慢慢加快。

宏大不動產估價師事務所所長卓輝華說，成交資訊公開，對民眾而言只有閱讀能力，但無分析能力，只有信賴專業才有解讀的能力。然而，在步上實價揭露的更透明時代，我們還是肯定實價登錄對資訊透明化的階段性任務之貢獻，但政府不應欺騙民眾，刻意隱瞞實價登錄後未來實價課稅的真正企圖，而現在政府再三說實價登錄與稅賦脫鉤，未來在談資本利得課稅時，民眾一定對政府出現反彈。

預售屋時間落差大

擅長不動產經營學科的成功大學都市計劃學系趙子元教授，認為官方所推出的實價登錄查詢功能，對消費者幫助其實有限，原因是坊間房仲業者早在九六年間開始提供的類似查詢系統，與官方模式差異性不大，惟官方的數據公信力相對較高，的確有其存在價值。雖然短期內實價登錄的資料量有限，但隨著時間推移，登錄的資料量將會增加，就能提高參考性。

須透過專業人士分析

李鴻鈞 預售屋的登錄，一直被各界認為是整個實價登錄過程中的瑕疵。

其次，多數消費者對於實價登錄所揭露的內容是霧裡看花，一知半解，通常得透過專業人士或房仲的解說，才能暸解箇中真相。再者，官方揭露的資料幾乎是成屋市場，預售屋登錄筆數是少之又少，且預售屋成交價與揭露時又有兩年的時間差，根本不具參考性，所以對消費者幫助效果不大。但對學術界來說，實價登錄反而提供一個較為可靠的資料庫，可作為研究用途，反而比消費者受用。

永信建設發言人顧岳軍表示，今年房市『北冷南熱』，但實價登錄實施，乃至於開放查詢後，外界開始出現『看衰』的聲音。甚至有份調查報告指出，高雄房市受到實價登錄衝擊甚鉅，全市逾六成建案在第三季平均銷售不到二戶，消息一出立即震驚市場。

顧岳軍對此表示，實價登錄對高雄房市的衝擊並不大，並直言該調查報告「對高雄市場不熟悉、不夠專業」。據顧岳軍指出，七月的高雄房市還是很熱絡，到了下半年的八、九兩月，雖然投資客出現退場跡象，但市況仍不至於停滯，還是有個案表現的空間。所以實價登錄重創高雄房市，導致全市建案在第三季平均銷售不到二戶，顯然是言過其實。

對於特別是預售屋的參考標準與登錄規範，王靚琇認為，房屋代銷業者只要還有餘屋就會一直賣，加上預售屋工期長達一到三年，會變成成交價格拖到數年後才登錄、公告，恐給建商藉資訊不透明期繼續炒作，這個問題他們已經注意到，將與各方會商後再作改進。

李鴻鈞委員亦認為，依規定中古屋、預售屋皆須登錄，但預售屋可在結案後整批登錄，若建商延長銷售期，消費者有可能看不到最具代表性的預售行情，讓實價登錄的效果打折扣。

李鴻鈞說，預售屋的登錄，一直被各界認為，是整個實價登錄過程中的瑕疵，因為預售屋的代銷業者必須在替建商代銷的合約期滿後三十天內，才向地政事務所登記；若建商自行銷售，規避預售屋只有代銷才需要登記的條件，或將代銷合約時間由以往半年，改簽為二、三年，等於是把房子蓋好後再登記，避免建案的行情提早曝光。

加快房市交易效率

卓輝華 成交資訊的公開對民眾而言只有閱讀能力，但無分析能力，只有信賴專業才有解讀的能力。

卓輝華所長則認為，預售屋不像中古屋及新成屋一般，產權移轉必須以登記為要件，也就是說預售屋的購買只是一紙憑證，並無實際的登記行為；所以一旦客戶退訂，現場銷售人員是否又要報備，否則僅登錄原來的價格，後來被退訂若沒有再更新，反而容易誤導行情。

對於實價登錄後，各方諸多的正反面意見，王靜琇副司長以大家熟悉的股市來舉例。過去房市的交易就像是未上市市場，交易價格透明度相當低，多數只能依賴盤商的報價，而現在有了實價登錄後，至少像興櫃市場，在價格上有個參考依據，房市交易的透明度提升，買方不怕買貴，賣方不怕賣便宜，雙方的價格探索期減少，可加快房市交易的效率。

王靚琇表示，消費者直接拿實價登錄行情，跟經紀人提供的市價及房仲網頁上的成交行情比較，房價透明度大幅提升，也讓買賣雙方心態都有改變，部分開價過高的屋主，心態上願意下修開價；而買方出價心態更理性、貼近市場行情，觀察近期買賣雙方成交天數與議價空間，都有縮短或變小的趨勢。

李鴻鈞委員則批評，實價登錄揭露以來，因查詢網站頻寬不夠、價格訊息混亂、登錄機制不完善等問題惹民怨。反觀美國、香港、日本、中國、法國與德國等國的實價登錄，不但已行之有年，其中香港交易最透明、日本圖像查詢最便利，台灣要與他國相比，還有很大的改進空間。

李鴻鈞說，香港直接將買賣契約書存檔可付費調閱，付費多寡可獲取不同程度的資訊，除該筆不動產的地址戶別、成交價格、銀行貸款與所有權人外，還可查到歷次轉手紀錄與價格。但台灣因為個資法的考慮因素，暫時無法真正的透明化。

真正影響為實價課稅

顧岳軍 實價登錄重創高雄房市，導致全市建案在第三季平均銷售不到二戶，顯然是言過其實。

對於實價登錄，房價是否會發生『價格破壞效應』？甚至已有學者斷定，明年大台北房價要跌二至三成。卓輝華說，實價登錄其實對房價影響不大，以實施實價登錄多年的香港經驗來看就明白，真有效的話，香港房價還會高居全球第一嗎？他分析，真正對房價會有衝擊的是實價課稅，但實價課徵交易稅與持有稅，因牽涉到極複雜的稅法大翻修，並沒有大家想像中那麼容易。

趙子元斷言，「現在大家熱烈討論實價登錄中的成交價格，或者租賃資訊，通通不是重點；實價登錄的重點，就是為『實價課稅』所鋪陳」。

趙子元說，由於房地產的商品異質性一直存在，實價登錄所揭露的成交價，充其量只給予買方心裡有一個參考價格。而在交易過程中，無論中古屋或新成屋，買賣雙方都會經過斡旋過程，最終成交價格高低，就牽涉到買賣方哪一邊最急；如果是賣方急著賣，那麼成交價自然會降低，如果是買方急著買，那麼價格就會往上拉。

趙子元 實價登錄的重點，就是為『實價課稅』所鋪陳。

若觀察南部房價走勢，就可以看出實價登錄並未衝擊房價，因為台南、高雄房價不跌反漲。趙子元分析，由於南部自住客多，且重建商品牌，而信譽良好的建商開價又比一般建案高出一到兩成，價格就越喊越高。上述種種顯示，實價登錄造成房價下跌，似乎還言之過早；房價的漲跌，仍舊牽繫在市場多空，而政策面的動盪，顯然不足以撼動自由市場機制。

雖說實價登錄利空一溜眼就過去了，但還是對高雄房市帶來一些轉變。顧岳軍表示，在實價登錄上路後，建案開價與實價成交價的價差將會越來越收斂；也就是說，未來建案漫天開價的情況會減少，不過也正因如此，消費者殺價空間也將被壓縮。

多至各網站搜尋資訊

顧岳軍分析，現在市內建案表價為因應實價登錄，多採取「表價不動，底價動」的策略，於是開價與成交價二者價差就會拉近。他進一步透露，以前建案平均議價率大約百分之二十，但八月份以後，平均議價率已縮小至百分之十；換句話說，實價登錄的實施，高雄建案價格逆勢上漲，與外界預期下跌完全背道而馳。

實價登錄還促成不二價建案的出現，惟顧岳軍認為，高雄的消費者目前還無法接受不二價的房子，畢竟消費者在買房子時，還是有殺價的慣性，倘若價格硬梆梆，消費者不一定買單。

與別人不同的是，顧岳軍覺得與其擔憂實價登錄，不如操心在地客與業者價格認知差距過大、考慮期與議價期拉得太長，以及未來產品重疊度太高的問題，這才是攸關往後高雄房市能否維持熱絡景象的重點。

我們要提醒購屋大眾，無論成交行情如何透明，資訊僅供閱讀，最好是要經過專家的協助解讀與研判。因此，購屋者應多到工地比較，比較各工地所提出的資訊可信度，並要求建案業者，能站在買方的立場，協助您解讀與評估不同的區段與不同建案之成交價落差的因素何在，更重要的是消費者要勤做功課，主動多看地產專業刊物及至各網站搜尋資訊，以自己的智慧與蒐集的資訊加以判斷，才能避免落入資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷阱，達成善用實價登錄的功能與目的。

【文/住展雜誌】台北雙子星計畫如火如荼的全面展開，台北車站周邊房市跟著動起來。 雙子星除樹立台北中央車站「國家大門」意象外，更為大台北西側房市注入強心劑。

為建立國家門戶意象，促進台北都會發展，台北市政府配合機場捷運台北站的建設，委託國際建築師規劃該捷運車站與 C1、D1 開發建物共構，規劃興建雙子星大樓，並進行整體開發。

雙子星大樓將建構成「中央車站」新街廓意象，與鄰近的台北車站建築、公園綠地以及古蹟保護區、市民第二廣場，形成一個「中央車站」與「中央公園」整體規畫設計。這項計畫以台北車站、華山藝文公園為核心，並涵蓋環河南路、市民大道、忠孝西路、新生南路所圍長約三公里，面積約一百公頃的地區。

近年來，台北市發展向東傾斜愈來愈明顯，然隨著「雙子星大樓」開發案的運作，台北車站特區重新崛起已露出曙光。台北車站特定專用區開發計畫順利執行，都市發展軸線將徹底翻轉，西區可望重返榮耀，並確立台北市東西兩大都心並立的架構。

為服務讀者對雙子星效應可能產生的影響層面，我們採訪了產官學界三位代表，就雙子星大樓所引發的城鄉風貌改變、受惠區域、受惠路段、房價可能變化及雙子星的規劃與特色，作出深入淺出的報導，於下：

國門金融中心成形

台北市都發局丁育群局長說，雙子星大樓完工後，台北車站特區將展現全新樣貌。

台北市都發局丁育群局長說，雙子星大樓完工後，台北車站特區將展現全新樣貌。首先是樓高五十六、七十六層樓的雙子星大廈，將超越五十一層的新光三越大樓，讓車站特區成為新的摩天大樓聚落；其次是透過機場捷運帶來的大批人潮，將徹底改變車站特區的商業行為。

丁育群局長認為，台北雙子星預計民國一○七年啟用，六鐵共構重啟國門，將加速都心西移。而以台北中央車站為中心點向外擴散的雙子星大樓計劃，將打造出台北市另一個國際金融中心，使得緊鄰台北中央車站特定計劃區的大同、萬華區、中山及中正區，甚至一橋之隔的新北市許多市鎮，成為受惠最多，增值潛力雄厚的區段。

丁育群說，台北車站特定專用區Ｃ１、Ｄ１兩棟樓未來落成後遠眺似草書「門」字型，形塑國家門戶首都意象，其中Ｃ１基地為地上五十六層、地下四層，預定民國一○六年完工；Ｄ１基地為地上七十六層、地下四層，預定一○七年完工，屆時雙子星大樓將與台北一○一東西兩區相呼應，並改變大台北的天際線。

遠雄企業團行銷副總張麗蓉說，總樓地板面積達五十三萬平方公尺的雙子星大樓，開發完成後預定做為商場、辦公室及國際觀光旅館使用。屆時除可配合規劃中之台北車站特定專用區人行動線系統外，亦將配合「中央車站與中央公園」整體規劃，徹底改善都市環境品質及創造「四捷、二鐵、一長途客運站」之交通願景。

張麗蓉表示，北市重心軸線的西移，不僅台北市的西區可直接受惠，連一橋之隔的新北市三重、新莊副都心等行政區都可望受惠。張麗蓉強調，旅客未來可以直接從雙子星大樓地下一樓辦理登機手續、託運行李，搭便捷的機場捷運抵達新莊副都心區及桃園機場，逕行通關上機。她強調，台北市將是繼香港、吉隆坡之後，全世界第三個提供這類服務的城市。

加速活化老舊市區

白仁德秘書長表示，連接機場捷運、未來將扮演首都門戶的雙子星大樓，無疑才是整個計畫成敗的關鍵。

中華民國都市計劃學會白仁德秘書長表示，擁有大量都市更新空間的西區，未來將扮演重要角色，他預期，以北市的中山北路為軸線，包括承德路、延平南北路、中華路及中央車站周邊的諸多幹道，都將因為雙子星的效應，加速活化老舊市區的建築及都更的腳步。

白仁德秘書長說，連接機場捷運、未來將扮演首都門戶的雙子星大樓，無疑才是整個計畫成敗的關鍵。從這樣的大架構可以看出，未來的台北車站特區，將以交通樞紐、商業核心為兩大支柱，並向東連接至華山藝文園區的行政院、合署辦公特區，成為集交通、商業、文化、行政中樞的台北新門戶。

丁育群局長表示，捷運松山線北門站通車後，也可望讓位於市民大道、塔城街口的Ｅ１、Ｅ２與Ｄ１西側的老舊地區重新活化；然後配合北市府的洛陽停車場改建計畫，向西南串連至西門商圈。他說，從都市發展的角度，更可以向北、向南延伸，帶動大同、萬華兩個老舊社區的更新。可以說，台北車站特定專用區的開發成效，具有舉足輕重的戰略地位。

龐大的商業城

丁育群分析，實際上台北車站周邊原本就是一個商業核心區，大型購物商場除了新光三越百貨、大亞百貨之外；台北車站二樓已由微風廣場接手經營；而交九(商場面積二萬坪）、雙子星大樓（商業面積三‧四萬坪）等，也都有強力的商業機能，加上範圍廣大的地下街，以及中小型賣場、３Ｃ商場等，整個台北車站特區幾乎就是一個龐大的商業城。

白仁德秘書長說，根據台北市政府估計，台北車站周邊每天至少湧入約十萬消費人潮，加上北市府大力推動都更計畫，加速東西軸線翻轉，搭配精品旅館和大賣場陸續進駐、以及雙子星大樓招商有譜、機場捷運通車等利多，雙子星的持續效應值得密切注意。

丁育群局長說，事實上，從台北巿政府每年所公布的公告土地現值，火車站站前的新光摩天大樓連續十幾年蟬聯「地王」便印證。該大樓所在地的公告土地現值每坪達三百六十四萬餘元，比台北101大樓每坪三百三十四萬餘元高出許多，足見重大交通建設相繼完工，將大大提升北市西軸線地區的房價、地價。

丁育群舉例說，台北雙子星大樓成功標脫，已帶動火車站前商場、商辦大樓及西門町土地高價標售出去，也代表過去台北市西區軸線翻轉的政策終於看到發展契機。未來雙子星大樓的開發，將可刺激西區的都市更新及公共建設的加速進行，讓過去觀望的開發商與資金提高投入西區的意願，雖然不可能完全扭轉東強西弱的態勢，但可讓台北市走向東西雙核心的平衡發展。

大西區房價將補漲

遠雄企業團行銷副總張麗蓉說，一橋之隔的新北市新莊副都心等地區都可望受惠。

張麗蓉分析，北市東區與西區的車程不到二十分鐘，當信義計劃區豪宅房價已喊出一坪二、三百萬元的同時，西區的房價卻還在百萬元以下。另外，鄰近西區的新北市新莊副都心，離台北中央車站的車程也不到二十分鐘，她認為，房價落差不應該這麼大，而且北市西區與新莊副都心的生活機能相當好，因此一定會出現補漲行情。

張麗蓉認為，桃園機場、雙子星，日後將隨著機場捷運線開通，成為共生生活圈。機場捷運沿線上，又以新莊副都心地區近年來受到政府資源開發之利，一年一公共建設完工，讓民眾對此區發展潛力深具信心，也讓不少往返國際間的客源願意進駐。

白仁德秘書長指出，近期中信人壽買下寶慶路土地與大陸工程合作開發總部大樓，晶華酒店宣布在雙子星開發案中，將以旗下麗晶品牌打造超五星級旅館，養地多年的皇翔台汽開發案，也宣布與萬豪酒店簽合作備案錄，規劃三百間房規模之旅館，西區開發正處於高速轉變期。

白仁德強調，繼中信人壽以每坪一千零六十八萬元天價標下西區素地，北市中正區襄陽大樓全棟，亦由新光人壽以總價十六億多元高價標脫，顯示雙子星大樓效應正開始發酵，並引爆西區土地交易與商辦市場的熱潮。

東區難望其項背

雙子星大樓完工後，台北車站特區將展現全新樣貌。除了讓車站特區成為新的摩天大樓聚落外，其次是透過機場捷運帶來的大批人潮，將徹底改變車站特區的商業行為。

台北車站特區具有無可取代的地位與優勢，除了目前已具備的台北市交通樞紐外，機場捷運線預計在民國一○三年完工通車，台北車站將形成六鐵共構的全台交通中心，加上九十八年開始運轉的交九轉運站，台北車站特區因交通核心地位所帶來的人潮、錢潮，連台北東區都難望其項背。