【住展房屋網/台北報導】現在能在大台北市買得起房子的人，在新加坡可以買到海景套房，在美國則可以買到大別墅，在台北高額房價下，很多投資客去海外買房子都覺得房子怎麼這麼便宜? 不知不覺中，台灣人已走入全球購屋置產的人群中，投資置產已與國際接軌。

近一年來，台灣赴日購屋人數明顯增加，平均3天成交1戶，其中投資目的占7成，台灣投資客買進東京都的物件，去年平均成交單價由去年的1549萬，至今年上半年已提高至2132萬元，租金投報率約5％至7％。投資的標的除日本東京約占7成外，其他法國巴黎、美國西雅圖等大城也有許多人洽詢。

政策與經濟的不明朗，導致投資人一邊觀望與一邊轉向，美國、加拿大、新加坡甚至西班牙等歐洲一些國家和地區也都推出相關政策，鼓勵海外資本前去投資。如美國的一些州政府甚至組團來進行說明，用信託投資基金的形式吸引投資客。而新加坡之前為了鼓勵外國居民移民，除了永久地契外，還為購買房產的新移民提供如國外收入免收稅、無土地增值稅、無貨幣管制等諸多優惠政策，針對這些投資移民的講座中，不乏許多房產投資的內容。

然而，投資海外房產，真的比較好嗎? 一份由產業調查顯示，在海外購置房地產，購房者海外置產最擔心的是資金安全問題，佔比為28.4%；其次是稅費問題，佔比25.5%；房屋管理難的問題位居第三，佔比22.5%，最後是房屋是否可自由轉讓，佔比20.6%。海外置產需規避風險，投資者需多注意國外的購屋政策。

同時，海外置產應防範政治、政策、市場、匯率等四大風險。第一，政治風險，即國家之間的關係，可能會影響海外置產；第二，政策風險，即各國的購屋政策在不斷變化，因此要了解當地住宅市場的政策和供需關係。另外，不同國家的購屋流程差異頗大，有的地方還會對海外購屋者有特殊要求，譬如澳洲規定，非本國居民不得購買中古屋，新建案中當地本國居民的購屋比例須達50%，才允許境外人士購屋；第三，市場風險，即房屋所在地的房市景氣波動，也是潛在的風險因素；第四，匯率風險，海外投資必須考慮匯率風險。

海外投資套牢，不比在本國自家投資可輕易掌握標的物及客層，為了確保安全，有錢有閒的投資看倌，在海外置產時，千萬別因海外代理商的美言沖昏頭，謹慎多方評估方為上策！

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【住展房屋網/台北報導】稍早金管會再祭出『新8條』嚴控壽險業投資不動產，引發業界議論紛紛；先不論金管會嚴控的動作是否過當，壽險業購置不動產，理論上還是著眼租金及長期收益，而且買的多是商用物件；相較之下，實價登錄的影響層面及力道肯定更大，畢竟台灣不動產市場資訊不透明由來已久。

因此，自十月中開放外界查詢交易價格資料後，住宅市場人氣及成交就出現明顯下滑。無論有無立即買房需求，都會想到查詢官網上一探究竟；尤其愈來愈多價格揭露，顯示膨風開高價者不在少數，消費者當然更會轉趨觀望。

不過開放登錄實價查詢後半個月，房仲業就放出看屋人回籠的新消息，理由是消費者有官方背書之成交行情，認知更為明確，因此慢慢又恢復看屋。只是，目前台灣經濟基本面現況，乃至整體社會氛圍，說實話是不利房地產市場的；而住展企研室近期觀察的確也發現，北台灣各區房市，都逐漸出現人氣下滑的情況，成交仍在低檔。若如房仲所言，則顯然為中古與預售之不同，造成中古屋市場看屋回籠，但新建案人氣繼續冷卻的差異。

根據今日相關報導指出，房仲業所稱的看屋人回籠，首購族群『貢獻度』極高；再以台北市中山區為例，以套房到兩房、10到30坪產品詢問度較高，總價則多在1,500萬以下。這樣的總價產品，在台北市一線區域新案中，符合者的確甚少，幾乎都是20坪上下複層式產品。單價水準稍低的新北市，情況也愈來愈類似；如訴求一橋之隔的三重市區及重陽特區，近期成交單價幾乎墊高到4字頭，連旁邊蘆洲、五股都跟漲上來，五股新案開價已是4字頭起跳，蘆洲更出現要賣50萬/坪的新案。

以上之價格發展，讓這些過去還算常見二、三房首購產品的區域，市場比例愈來愈低。目前真正能找得到30坪上下標準首購產品、總價1千萬以下的，只剩下林口、淡海、三峽及樹林等二、三線區。

在近年大台北房價快速飆漲，但一般受薪階級待遇及購買力原地踏步下，產品要賣得出去，就得轉而訴求換屋、投資，甚至多金資產族。因此，市中心產品很快趨於M型、甚至極大化，以致近年外圍區域明顯跟漲，進一步蔓延至房市的結果。

然而，當最穩定、大宗的首購型需求消失，只靠投資、換屋族支撐的市場，碰上現在這種政經基本面不佳的現況，人氣及成交指數自然下滑，實價揭露不過是那『最後一根稻草』。只是，目前房市業者眼中只有資金行情，導致新案繼續開出高價；據此研判，這種認知落差造成的市況盤整，短期內還不會退散。

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【住展房屋網/台北報導】被業者稱為長多短空的實價登錄制度，實施已『滿月』。按照業界說法，其衝擊效應已有淡化之勢，然而上週五表定新增一批約2.5萬筆資料，仍再度引發話題，且無意外地繼續加重觀望氣氛，造成市場來人續減、成交走緩。

不過，當中有關北市內湖、文山或北投等區，出現2字頭價格，其實不令人意外；畢竟北市超過25年屋齡房屋頗多，加上年初文林苑強拆事件爆發後，都更議題有退燒趨勢，原本炒得兇的北市老舊公寓房價，逐漸被『打回原形』。據此，揭露之交易『回歸合理價位』，其實在預期之中。

至於信義區太子建設案「台北信義」，實際成交只有牌價五折不到的消息，則當然更為聳動；根據業者『分析』，這應是低樓層價位，也可能是賣家急售，僅求小額獲利退場。不過同時間揭露的「仁愛麗景」成交價仍逾170萬/坪，兩相抵消之下，對北市豪宅市場影響應不致太大。

無論如何，就住展企研室實地觀察，這第二波實價資料上線後，仍對當週北台灣假日房市造成衝擊，這還是買方續以在官網查到的較低行情做為認知價或議價依據，賣方則仍看好資金行情後市，兩邊認知出現更大落差，因此交易減緩。

的確，近兩年台灣經濟持續不振，財富分配制度又功能極有限，加上今年還有人為及輸入性通膨，多數人消費力變弱，實價揭露成為買方價格認知下修的最後一根稻草。不過資金熱錢除造成通膨問題外，抬升房價的威力同樣驚人。

回到上述成交價揭露的豪宅案。住展企研室資料顯示，「台北信義」98年初曾預售推出，當時平均開價『僅』170萬/坪，且值金融海嘯衝擊過後不久，因此揭露之低價，可能來自該時段成交之低樓層。此外，原名「仁愛晶宮」，為海砂屋改建都更案的「仁愛麗景」，兩年前曾以150萬/坪底價公開標售，結果流標收場，現在卻傳出更高轉手價位，若後來開價高漲，則可說明近兩年台北房市『受惠』資金行情，讓賣方認知價格明顯飆升。

而展望來年，資金熱錢仍會成為推升房價的主要力量；政府雖意圖以BOT方式，引導游資投資公共建設或其他實質管道，不過就過去推行BOT的成績看，效果恐怕仍將東折西扣；加上國人有土斯有財觀念深厚，因此無論壽險金控集團或多金個體階級，其資產配置中，不動產仍將佔相當比重。

不過，基於歐債問題仍在、美國財政懸崖待解等因素，國內更面臨年金大危機，明年經濟基本面尚難樂觀；這將造成剛性需求購買力原地踏步，租金水準停滯不前，最後結果，就是淡大產經系莊孟翰教授及台經院研六所楊家彥所長的預測：房市將呈現更劇烈的差異、M型化發展。這固然代表豪宅等優質地段產品價格仍有撐，但外圍二、三線或供給量短期增加過快區域，未來恐將面臨更沉重的價格修正壓力。

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【住展房屋網/台北報導】國泰金控公布11月國民經濟信心調查，發現實價登錄系統上路後，一度衝擊買房意願，但民眾買房意願已開始升高，據其11月調查顯示，民眾買房意願指數，攀升至近16個月以來新高。

對於國泰金控的說法，民眾買房意願指數，攀升至近16個月以來新高。這種現象與其關係企業國泰建設所發佈的國泰房價指數的數據與說法，可說是南轅北轍，令人不禁質疑與困擾，是該聽信國泰金控的，還是國泰建設對房市景氣的說法？

根據2012年第3季國泰房價指數顯示，近一年來的高檔盤整在第三季出現鬆動跡象，市場買氣相對保守，928檔期與市場對QE3的預期心理，並未營造出進一步的繁榮氣息。第三季在總體經濟數據持續不佳，貨幣升值與出口不彰，國人對政府財經政策不滿聲浪提高，以及國際政治經濟環境諸多危機因素的環伺下；加上房貸利率逐漸調升，以及中古屋市場傳出仲介業倒閉潮與交易量持續萎縮等訊息，顯示各項支撐市場的力量均逐漸弱化，購屋信心持續偏弱。

國建房價指數的計劃主持人，政大地政系教授張金鶚仍維持一貫『看空』的基調。他認為，實價揭露助漲助跌，第4季房價下跌將有骨牌效應，明年大台北房價甚至會跌二至三成的聳動說法。然對照國泰金控民眾買房意願指數，攀升至近16個月以來新高，一是大多頭的講法，另一卻是大空頭的說法，同樣出自同一國泰金融集團成員所作出的報告，熟是熟非、誰對誰錯?真是各唱各的調呢！

住展企研室認為，無論是經濟因素或是政策相關效應，都不可能維持太久，從各個面向進行預測，除了即將過舊曆年外，還有企業發放年終獎金等有利因素支撐，機會雖有，但顯然有太多複雜、正反面因素相互牽制信心危機，變數仍是相當多。

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【住展房屋網/台北報導】在台北市開車，愈來愈辛苦了，遍地雙白線，處處照相機，不拍到你絕不停止，罰不到你誓不干休。至少，停車費也要收個夠，不信搞不到你的錢。大直的國宅門前停車格，星期日居然還開單收費到下午六點。市政府是窮瘋了？還是貪得凶？

歷任市長沒有人這樣幹，汽車格愈改愈少，機車格到處都是。有人認是為了收機車族的停車費，也有人說官員從不知找臨時停車位的辛苦。反正我在管區道路要如何煎炸炒煮，誰又干涉得了？挖了補，補了挖，市民的納稅錢都耗在那兒，落到包商的口袋裡。

以往貪弊案件的開端都是「被居心不良的包商」標走了工程，折騰了半天，花光錢之後，進度落後，再追加預算…。反正官員不會有事，包商只要推給景氣差，物料漲，不可抗力，或脫產或逃亡，拖個幾年不了了之，有幾人被判刑或坐牢？

近時有件大案子，車站附近的雙子星標案，未演先轟動。萬眾矚目下，地主開記者會痛批，空頭公司標大案，電視播出，各方譁然。官方支吾其辭，標方亦乏有力說辭和表現，市民不禁擔心，要是搞砸了，建案一拖數年，附近住戶商家不免受累，又該找誰討公道？官方最好說明白。

當年羅斯福路興隆路口施工，蹂躪七八年，蔚為奇觀。有人嘲諷，新婚入住該區段，小孩上學了，工程圍籬還堵在那兒。首善之區的北市，公共工程始終遭人訾議，是不良傳統？抑是人謀不臧？或許不一定是貪，而是昏，昏官之害勝於貪官，台灣百姓體認頗深。

以如此低水平的建設能力，要砸大錢興辦世大運，誰會放心？議員可得好好監督，否則債台高築還鬧笑話，豈非虧損了台北市的形象。咱們靠人情味和小飲食店，以及差強人意的風景點，吸引外國觀光客，千萬別被無厘頭爭辦國際競賽的行徑毁於一旦才好。

民代自肥被抨擊，由來已司空見慣。當初千拜萬託，希望讓他有服務機會，沒想到選上後，什麼都要刮，吃飯坐車出國旅遊，統統得由人民買單。在此建議，各級民代恢復從前的無薪給制，想純粹為民服務的才來選。有立委宣稱「那是我的勞動條件，一毛都不可少」，這種為錢當民代者，眼中只有錢，不幹也罷。

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【住展房屋網/台北報導】近時政經情勢很紛亂，貧賤家庭百事哀，尤其勞工和低階受薪族，感受前途茫茫，很難有出頭之日。甚至瀕臨退休年齡的勞動者，也忐忑不安，擔心退休金沒著落。總之，整個社會充塞著不確定感，可謂人心惶惶。

這節骨眼挺得住，才是真英雄。趁此刻房地產、股票都低迷時，有膽識大量買進者，必定發大財。當年退出聯合國，中美斷交，對岸打飛彈；幾度危機時分，給勇於冒險者極優渥的回報，賺進好幾個家當。

電子科技業多年來撐起半邊天，這一陣子卻陷入相當深沉的泥淖中。掙扎之餘，才稍稍抱怨了一下匯率問題，即遭官僚強硬的回擊。表示不會為個別產業調整金融政策，並諷刺靠匯率優勢獲利不算真本事。

這可真是說中要害，官員本位主義迄今仍十分嚴重。順生逆死的官威，誰敢輕攖其鋒？然而，在百姓的眼中，經濟成長差，物價飛騰，全部是財經金融官員的錯，包括政策不對、施行不當所致，誰能否認呢！

如果為大局著想，不得不調整匯率和利率，則必須向大眾講清楚立意基礎何在，利弊得失如何權衡。豈可施政像一言堂，我說了算，對質疑者一律打回票。傲慢的風氣在現今的執政團隊，確是上行下效，貫徹無遺。

升房貸利率打房價，已證明全無作用，卻仍持續錯誤政策，死不認錯。美國政府大力提振房市，打失業率；咱們反其道而行，拚命打房市，把房地產從業人員失業率大幅拉抬，荒謬透頂，而大眾無可奈何。

日本公務員退休金大砍百分之十五，超過七分之一，不為不多。該國文官一向被視為最頑強固執的體系，但也維繫穩健持平的施政水準。咱們則貪腐叢生，績效低落，恁令部分害群之馬拖累全體公務員形象。但迫於情勢，他們退休金都打折了，台灣各階層工作者退休金也免不了同樣命運；碰到了，有什麼辦法。

傲慢的公務員，待遇應重新評量。內閣官員被問及肯否捐獎金，支支吾吾；人走千里為求財，要官位也要財。孔子說，邦有道，穀，恥也。邦無道，穀，恥也。就是指這些人，尸位素餐，耗費公糧，莫過於此。美東風災損失慘重，很少人怪政府。咱們向來推給官方，為什麼，因政客作為長期不受百姓信任的緣故。

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【住展房屋網/台北報導】官版實價查詢網站上線正式滿月，表訂今天將有新一波資料上線供查詢；不過果真如先前某報導揭露，因為登錄資料格式有誤，原本要同時公佈的七件預售案交易資料，結果暫不上線。至於價格露出造成的觀望氣氛，是否趨緩？根據住展企研室觀察，答案是否定的，新推案市場人氣還繼續下降，負面效應仍在擴散中。

然而，面對被媒體形容為房地『慘』的現況，賣方還是不為所動、老神在在。根據房仲公佈最新資料，實價登錄查詢上線後，調降開價的中古屋物件確實增加，不過是中南部及桃園居多，雙北市則只增5到7%，甚至還有少數物件調漲，原因則是看到某些成交價較高的物件而跟漲。

至於新建案市場，根據住展企研室實地了解，情況也類似；調降底價的案例有限，且多是銷售多時的老案，新案則繼續拉高開價，且不乏再創區域新高者。以上這樣的發展，和上月住展企研室的預判幾乎完全相同；那就是，買方看的是較低成交價，賣方看的卻剛好相反。於是短期內，買賣雙方價格認知不會拉近，甚至會擴大，繼續拉鋸。

再看近期官方或民間對於民眾消費及投資信心的調查，幾乎都呈現悲觀氛圍。昨日國泰金控公佈他們調查的庶民指數就顯示，五成四受訪者看壞未來半年景氣，近五成三者認為未來半年台股會繼續下跌。

尤有甚者，未來全球經濟復甦寄託之美國，明年初即將碰上財政懸崖問題，加上台灣官方執意開徵證所稅，卻不願正面迎戰整體財政問題，因此短期內經濟仍難好轉；這當然影響房市，買方價格認知因而不會提高，甚至會繼續下修。

但賣方看的顯然不以此為主，而是歐美量化寬鬆政策持續執行下，所帶來的熱錢及輸入性通膨，有限資產成為資金避險標的；據此，他們將繼續『感覺良好』，看高房地產價格。這恐怕才是目前雙北市中古屋市場賣方繼續抬高開價，或壽險業表明『配合新政策』之同時，仍將繼續購買不動產的主要理由。

由此來看，雖然稍早已有業者炒作年底購屋旺季的消息，國泰庶民調查也顯示購房意願提升，不過就目前總體情勢，特別是買賣兩方對後市及價格認知仍有明顯落差，且短期內難以拉近的情況來研判，今年底房市，至少就雙北市來說，演出購屋旺季的機率已是愈來愈低。

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