【住展房屋網/台北報導】這幾年政府喊窮，早已不是新聞；而日前立院財政部長張盛和提出財政收支劃分法修法進度時，各縣市政府列席代表，就紛紛表達希望增加財源分配的立場，張盛和則是拋出調高公告現值與路段率等方式。據此，日前各報報導都以『明年起不動產持有稅(房屋、地價稅)將增加』為標題，且再把實價登錄列為重要因素。

按照目前官方說法，實價登錄資料並不是稅基調整依據，地方政府調整公告現值及地價時，基本上是用訪價加估價之方式進行。不過長遠來看，實價登錄資訊還是很可能成為未來的相關參考依據。

至於稅基調整，權責主要是在地政，而非財政單位。站在增加稅收及財源之立場，地方財政單位對調高不動產稅基，當然舉雙手贊成，但實際狀況卻沒那麼單純。

根據住展企研了解，過去七、八年來，各地政府已根據中央指示，逐步調高公告現值，未來四年內將達到實價或市價之九成，這部份目前無爭議。每三年調整一次的公告地價，也就是地價稅基，雖然依據也有公告現值，但還需考慮社會經濟現狀、人民負擔能力及地方財政狀況等。

站在地方財政角度，地價稅確有調高空間；但目前國內經濟狀況確實不佳，物價飛漲、薪資成長停滯，人民生活苦哈哈，公告地價是否真的會同步調高，地政單位算是有些左右為難；下月各地地價稅開徵後，答案就會揭曉。

至於房屋稅，則是根據房屋評定現值及路段率課徵；前者是房屋本身價格(價值)，後者則是地方發展程度差異之微調因素。這是財政單位主導修訂，加上張盛和已明確點明可調高(路段率)，因此預料調高可能性比公告地價更大；甚至，未來或許會有更多地方政府仿照北市，也推豪宅稅(實際上應該稱加值房屋稅)。

然而，先不管北市豪宅稅認定準則的爭議，及稅收不如預期等，很顯然地，如果真的這樣搞下去，就會像某些業者所指稱，是全民加稅，等於少數人炒作產生的惡果，由所有人共同承擔，這的確有失公允正義。

住展企研室認為，真正增加炒作及閒置成本，使房市投資回歸合理面的稅制改革方向，不只是調整稅基(實價課稅)，而是更積極的全面性檢討現行稅制。

首先需檢討的是持有稅基，因為它同時是遺產、贈與稅課徵基準；98年馬政府大幅調降遺贈稅率，結果使大量資金湧入房地產，因此這部份有檢討之必要與急切性。接著，在不變動現制之前提下，應考慮調整的不只稅基，還有稅率。

意即，自用(只有一棟房屋)民眾部分，持有稅率可調低，第二屋或閒置房地則調高，不過調整權責在中央。

另外，檢討修訂權責在立法單位的土增稅及遺贈稅率，經過過去修法調低後，已失去漲價歸公的精神，這部份更該重新商討；針對頻繁、短線，第二屋以上交易，適度調高稅率。遺產、贈與等產權移轉行為也應檢討，視其為和交易行為相同性質者，恢復課徵土增稅。要是能如此推動全面性稅改，則再來討論奢侈稅退場與否也不遲。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】昨日房市熱門話題，還是實價登錄與揭露，連央行前日公佈之五大行庫9月新承作房貸月減18%，也和該制有關；不過，三、四月間因為文林苑強拆事件而引發議論的都市更新，這幾天也有重大新發展。

首先，百分百官股成立的北市都市更新中心，於日前正式掛牌運作，而中央主管機關營建署新修正的老屋拉皮整建及改建補助規則，也已送交內政部待核定後即可實施，預期最快明年初上路。

新版修正方案，整建拉皮方面大致是從過去的以戶，改為以樓地板面積計算；重建部份則仍以事業計畫參與人數為單位，不過核算區間更細。此外，舊制補助上限為450萬，新制則是500萬，因此官員樂觀認為新制更有誘因。

儘管文林苑事件突顯相關法令大有問題，讓相關政策推動出現窒礙難行的窘境，但從以上頒布新制來看，官方仍在持續努力推動。不過除了補助及整合等方面的協助外，都市更新做為都市公共政策重點環節之政策宣導，其實更重要；否則以近年實際推動效果看，到頭來幾乎都變成『利』字當頭，也難怪新東陽董座遭槍擊事件，黑道會覬覦其中龐大利益，迫使地方檢查單位必須設立專責小組。

過去也曾出現推動困難的鄰近日本，經過多次法令翻修後，近年的都市再生案件，居民自力推動、整合者比例相當高。當然，日本經驗有其社會經濟條件或背景存在，不過在台灣，自力更新仍有可能。就住展企研室了解，最近東湖國中附近的一宗私人起造新案，就是原居民自力更新案例。

當然，目前所知的民間自力更新成功案例，多半還是有急切改建需要者，如九二一地震受災戶或海砂、輻射屋等。然而整體而言，台灣推動都市更新其實也有高度急迫性；台灣城市容貌混亂就甭談了，以台灣社會人口老化快速之現況，除了長照事業外，居住空間軟硬體改善(就是老屋整建或重建)，以符合高齡人口需要，也是一大要項；即便是加裝升降梯，都有其急迫性。

據此，官方應更積極告訴民眾，改建利益之外，都市更新還有改善市容、提升生活品質的更高目標與境界。當然，先前有中央『經濟動能推升方案』宣導廣告的失敗案例，未來政府宣導此政策時，就不該再重蹈覆轍，而要更為務實；住展企研室建議，可從民眾生活周遭，或更貼近庶民需求的角度切入，如深入介紹國內外一些成功推動的案例，及其成果展現。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】行政院工程會舉辦民間參與公共建設招商大會，眼尖的市場人士發現有陸資低調現身會場。政府明年將釋出逾1400億元的商機，吸引國內外業者關切，工程會招商大會共釋出41件大型促參案，包括台北巿信義區Ａ２５土地開發案、南港高鐵沿線都更案與金門水頭國際港經貿園區等，共有百餘位國內外開發商、飯店、金融保險業者與會一探究竟。

無獨有偶，中國保險監督管理委員會再度對大陸保險業資金進行大鬆綁，打破過去只可投入香港的限制，擴大至包括台灣在內的境外證券市場。初步估計，將有逾9,000億元人民幣的保險資金，投資於境外股票、股權、不動產市場及部份金融理財產品。

對於大陸壽險業開放資金可投入台灣房地產，特別是像台北巿信義區Ａ２５土地開發案，陸資搶標的機率大增，值得注意的是，陸資夾著龐大的資金，如果標下信義區Ａ２５土地開發案，可以預期一定是出天價搶標，而且還有『插旗』台灣土地的政治意味。

馬政府拼經濟的『無感』措施，已引起極大的民怨，根據住展企研室的統計，台北市預售新成屋房價已到一坪76萬元的高點，如果政府舉辦民間公共建設招商，促進繁榮的美意，再開放陸資來台參與台灣的土地標售，無異是對台灣的房地產再添材火，分食利益，讓土地的價格被迫更多的狂飆機會演出，再者，如果陸資來台炒地炒樓，則台北市居民的購屋痛苦指數勢必再飆上新高，這會是全民所樂見的嗎?期望馬政府在開放陸資投資台灣房地產的政策時，能小心謹慎，真正為全民著想！

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】實價登錄正式開放民眾查詢已超過一週，除了揭露資訊參考與可信度，還有待資料量累積足夠，才能真正檢驗之外，外界現在最關注的就是，開放查詢後，是否影響買賣雙方的價格認知；也就是，賣方是否鬆動開價，及議價空間是否出現變化。不過綜合這幾天相關業者發出的消息，卻可發現說法有相當出入。

由於買賣雙方仍將「各取所需」，加上國內民情，長期而言，實價登錄並不會影響房市議價現象與空間。

像前日東森房屋王應傑就認為，由於累積資料量仍不足，買賣雙方價格認知差距無法產生共識，因此短期市場議價空間會拉大到15％左右；且根據王的說法，因為豪宅市場投資客多，因此議價空間還會更大，有機會拉到三成以上。不過台灣房屋昨天所發新聞稿，說法則有些不同，認為實價登錄開放查詢影響下，賣方開價已鬆動約一成，和買方認知價更貼近，成交加速，意味著議價空間縮小。

實價登錄開放查詢，到底對市場行情及議價空間，會產生什麼影響？上述各房仲業說法，甚至各報報導解讀也稍有出入，背後的說法目的，無論議價空間放大或縮小，其實最後都是希望達成加速成交的結果。

然根據住展企研室觀察整理，在議價空間部分，新建案市場短期內其實是縮減的。主要是先前部分建商或代銷業者就宣示，基於『因應登錄新制』，所以調降表價；然而基於熱錢追捧等現實因素，或房市商品本身存在的價格僵固性，銷售底價仍是鐵板一塊，新推案甚至還繼續墊高。這當然意味著，就賣方而言，可議價的空間是縮小的。

當然，在買方客群中並不是這樣想的，畢竟經濟基本面和近期股市表現都不理想。因此業者所宣稱的議價空間，可能還是根據推案新舊、區域(地段)及產品而有不同，平均而言，議價空間應該變化有限。中長期來看，則很可能出現賣方參考區段偏高價位，買方卻看較低價位；最後，買賣兩邊依然存在一定認知差距，議價空間繼續維持不變。

而且別忘了，在買高價位產品時，台灣人還是有殺價的習慣；如果再考慮這樣的『民情』，則當一切『恢復正常』後，賣方還是會拉高牌價讓買方殺。畢竟除了行情外，房地產商品還是各別差異性大的消費市場；同一或類似區段，仍可能因為產品規劃等之不同，造成行情上明顯的落差。

【住展房屋網/台北報導】在低利率和市場對第3輪量化寬鬆(QE3)的預期下，房價可望獲得支撐趨穩，看好旗下擁有商用不動產和飯店的個股，未來也將隨著總體經濟復甦和陸客增加優先受惠。因此上市櫃建商欲趁這波房地產景氣修正的時間裡，將經營的腳步朝「國際化經營、分散風險」的新路線打開一條條的通路，掀起了這波國際化的「轉型」風潮。

根據住展企研室的統計，上市櫃建商近期轉投資飯店業的比率愈來愈高，包括國建、太子、名軒、鄉林、日勝生、勤美等多家上市櫃建商，都大幅加碼搶進飯店業。之所以會出現這種風潮，主因為，奢侈稅及打房的政策不斷出檯，建商面對空前的挑戰與未明朗的房市走勢，於是以上市櫃建商為首的多家主流建商，紛紛企圖轉型並增加本業外的經營項目。

太子建設在北市信義計劃區所經營的北市5星級飯店「W HOTEL」，及名軒建設母公司麗寶機構於全省設立的福容飯店連鎖系統，台中上市建商的鄉林建設，除了有兩岸涵碧樓的拓點計劃，目前已在大陸的青島、南京、桂林購地，並進入實質整地和開發階段。而高雄地區最大建商京城建設，亦宣佈將跨入觀光業，將在墾丁車城鄉海生館旁興建110多間客房的渡假飯店，預計投入25億元，2013年開始動工。

此外，包括豐邑機構、勤美集團等建商，也都計劃引進國際五星級連鎖飯店到台中。在新竹經營喜來登飯店的豐邑，擬投資200億元在七期興建50層複合式商辦暨飯店大樓，勤美在全國飯店旁，計畫投資約30億元興建飯店，將委由國際飯店連鎖品牌來經營。

一波波的地產政策衝擊著國內的上市建商，從奢侈稅至現在的實價課稅，加上美債歐債風暴仍未歇止，上市櫃大型建商面臨嚴酷的衝擊，於是在『窮則變、變則通』的應變下，上市建商紛紛展開了轉型、分散風險的投資大作戰。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】台北市政府信義計畫區A25土地BOT案，將在明年第2季決標，據了解，這個標案吸引國內外業者興趣，特別是陸資表達了高度的興趣，如果陸資得標，可能成為第一個陸資投資台灣的重大BOT 案。

然而，底價估計達200億元的信義計畫區A25土地BOT案，雖然北市府表示歡迎陸資來參與，但問題是，台北市大面積土地稀有，陸資夾著龐大的資金，要炒高北市的土地價格相當容易，如果陸資真得出手標下信義計畫區A25土地，對勢在必行的陸資而言，除了有『插旗』台灣的象徵意義外，恐怕也有點政治的意味在內。

住展提醒值得注意的是，馬政府一直說要持續打房，如今卻又開放陸資來台，參與全台最精華地段土地的標售，200億台幣對陸資是小CASE，如果陸資以300億或更大的金額來搶標，創下天價的標金，勢必使雙北市的土地，在比價的效應下，全面的再拉抬起來，房價上漲的預期現象將更明顯。

至此，我們不禁要問馬政府，不開放雙北市500坪以下土地的標售，卻要開放5000多坪的土地給陸資搶標，這不是等於是『一手打房、一手炒房』?

中央政府及地方政府政策的不同調，早已不是新聞，中央要打房，地方政府卻因為財源短缺而必須頻頻賣地求現，3大都會區都急著賣地、標地換現金，這種現象對3都高漲的房價，勢必起推波助瀾的效應，對雙北市購屋痛苦指數已『破表』的市民而言，開放陸資的進場台灣房地產，後果可能是土地與房價全面性的飆漲，已近『無感』的馬政府能不多注意？

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】本週以來，實價登錄成為房市最大熱門議題。不過上週此時的『眾矢之的』，則是去年六月起開徵的奢侈稅；近年房市交易量急凍，但價格卻持續拉高(價量背離)，似乎都是『奢侈稅的錯』。

奢侈稅效果如何？各界各有看法與解讀。不過不可否認地，從財政部長張盛和回應外界有關奢侈稅是否退場時，拋出的退場三前提(要件)內容來看，台灣不動產稅負偏低，的確已形成炒作溫床。只是，如果要做徹底改革，工程浩大，還可能牽涉到修憲層級，可能是為求立竿見影，所以在現行(扭曲)架構上再強加一道奢侈稅。這也難怪還在研議階段，奢侈稅就被部分財稅學者譏為稅制違章建築。

說到不動產稅制不合理，經過這幾年媒體的報導揭露，現在多數人都清楚，主要問題在稅基偏離上，因此多半視實價課稅為必要途徑。不過不動產相關稅負主要有兩大類：交易與持有。這兩種稅目性質並不同；前者的確應以交易實價為準，就是所謂的實價課稅，也是目前財政部主推的『改革』首務。而有關這部份，房價最高的台北市，當然是外界最關注的區域。

而根據北市地政局陳錫楨局長告訴我們，其實五、六年前，內政部就已行文要求地方政府，分十年調高土地公告現值。而北市目前平均已調高到實際交易價的八成七左右；未來四年內，將再調高到九成之比例。

然而除土增稅外，持有稅負也有偏低問題，會造成資產階級買來放著等增值(閒置空屋)或當節稅工具，這些也會助長房價不合理漲勢，是亦須檢討的部份。不過這部份牽涉層面更廣，改革方式需要更加周延。

因為對多數買屋自用的消費者來說，大約一生換兩到三次房子算是正常，而且自用住宅還有重購退稅(土增稅)，因此土地公告現值調整，對多數庶民影響有限。然而持有稅每年都須繳納，如果也和公告現值一樣調高到貼近或等於市價，那就像某些業者所指，真的等於全民加稅。

有關這點，地政局是不動產稅基調整主要權責機關，而陳局長認為，基於持有稅每年都得繳，牽涉到人民眾多的前提下，是否把稅基調(高)到(接近)市價，必須慎重考量；而以目前制度架構及經濟現況下，他認為暫時不宜大幅調整。

不過也對稅基調整有發言權的財政局，則看法不同。北市財政局長邱大展就指出，遺產、贈與稅稅基就是以公告地價(加上房屋評定現值)為準則，稅基不調整(到貼近市價)，會造成龐大避稅漏洞，不合理墊高房價；因此邱局長主張，也要讓公告地價調整到貼近或等於市價。而避免全民加稅，則得檢討稅率。

邱局長主張，如為自用、只有一屋，則地價及房屋稅率皆可大幅調低；相對地，第二屋以上或贈與繼承(產權移轉)，則就應調高稅率。邱局長還強調，如果未來不動產持有稅能朝此方向改革，則目前北市的豪宅稅(實為針對高價房地產進行的加值房屋稅)，就能檢討或退場。不過稅基是由地方決定，稅率卻為中央訂定，因此邱局長建議的改革方向，重點環節仍掌握在中央手上。

從以上分析來看，牽涉到交易買賣的土增稅基公告現值，的確正朝向貼近實價的方向改革，此點無誤。不過，這不代表不動產稅制改革已完成大半；因為和閒置空屋及繼承贈與直接有關的持有稅(基)，仍有諸多必須檢討改進之處。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw