【住展房屋網/台北報導】台灣房市自去年的產政經影響後，起起落落盤整至今年下半年，又繼續受制於實價登錄及經濟持續走衰等影響，讓買方產生觀望心態。以致今年Q3前房市表現確實不算理想。

扣除去年及金融海嘯爆發當年(98)，一般年底通常都是房市旺季；這除了即將過舊曆年外，還有企業發放年終獎金等有利因素支撐。只不過，昨日主計處第九度調降今年GDP預測值，從年初4趴到現在勉強當『保1總隊』，確實讓人感覺，台灣經濟狀態的腳步，似乎還在向下沉淪。

在這樣的情形下，今年底有機會看到房市上演買氣回升的景象嗎？住展企研室嘗試從各個面向進行預測，結論是：機會仍有，但顯然有太多複雜、正反面因素相互牽制，變數相當多。

首先還是國內局勢。平心而論，包含稍早台北雙子星大樓、松機園區BOT案，甚至九月公佈的航空城及雙港擴建，如果能夠順暢執行推動，應該還是有機會扮演房市火車頭。

另外，資金熱錢因素也持續存在；光從這幾天壽險業繼續搶樓，就知游資湧入不動產的『踴躍』情況；國產局昨日地上權標售成績斐然，也存在相似的背景因素。再者，雖然昨日主計處預測今年CPI年均值可望維持2%以下，但民眾感受顯然並不同，因此房市保值買盤，仍會是未來的需求主力。

不過號稱經濟先期指標的台股，最近卻量能齊縮；這當然有官方執意(於明年)開徵證所稅，與二代健保將針對股利收補充保費的因素存在，然而GDP預測值持續下修就足以造成莫大影響，遑論許多上市企業Q3財報確實不如預期。

外部因素也不能忽略。歐債問題就算緩解，那也代表歐陸經濟還有一段低迷期要度過，才會走向復甦之途。美國方面變數更多，11月即將選出新一屆總統人選，這將直接影響該國財政狀況等，對全球經濟將形成重大影響。對岸中國從生產大國轉成消費大國，更是全球經濟必須適應的最新、最大變化。

平心而論，歐美經濟衰退疑慮因素，目前算是逐漸和緩，而國內實價揭露相關效應也不可能維持太久；因此現階段馬政府許多作為及表現，讓人民心生信任危機、造成社會不安，才是房市瀰漫觀望氣氛的真正原因。馬政府接下來如何回應民意，甚至進一步展現具體作為，恐怕才是農曆年前房市景氣能否突出重圍的最重要觀察點。

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【住展房屋網/台北報導】壽險業瘋狂標地並投資不動產，成為近期房市的特殊現象。日前，近總統官邸與「元大一品苑」豪宅的博愛路地上權，由台灣人壽以8億多元得標，平均每坪高達253.5萬元，為住宅地上權單價第2高。

此外，台中市東區干城重劃區2筆國有土地，及北市內湖區安泰內湖大樓，整棟面積2118坪，也由南山人壽以13億多元取得。根據住展企研室的觀察，市場只剩壽險業者會出手，主因壽險業者資金豐沛、不受銀行緊控融資衝擊，只要有帶租約、具固定收益的標的，壽險仍愛買，這樣的市場結構雖不健康，但短期內因麗亦使然不會改變。

目前台灣保險業投資商用不動產的資金約有5000億元，約佔可投資部位的百分之五，距離政府訂出上限百分之三十，還有很大的空間，若保守估計投資部位拉高達百分之十，那麼將會有另外5000億元釋出收購商用不動產。

未來，這些來自保險公司的投資需求，就相當於把台北市所有辦公大樓的存量，統統再買一次，預期台北市商用不動產的行情，未來仍十分樂觀。

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【住展房屋網/台北報導】根據媒體報導，將於(11月)起開徵的本年度地價稅稅基，確定與去年相同，不過因為應繳戶數增約9.5萬戶，因此總稅收預計增加7億、年成長1.16%。此消息應該讓不少人鬆了口氣，因為之前相關報導一直『恐嚇』人們，說地價稅負將會增加，而事實不然。

姑且不論這『恐嚇』背後動機為何，公告地價(地價稅基)每三年才調整一次，上次調整是99年，按規定也要等明年才會全盤檢討。再者，財政部仍要求各地方須逐年調高公告地價以接近市價，因此明年此時，有房有地的民眾繳地價稅時，負擔肯定仍將增加。

至於不動產持有稅另一項之房屋稅，是由地方財政單位主掌調整(稅基)，而從稍早各地財政單位的態度推斷，明年五月102年度房屋稅恐怕也會增加。不過明年地價與房屋稅會增加多少，還需視該時段房市景氣及地方財政狀況而定。

然而現今消息指出，重要性卻遠大於不動產持有稅增加的是：內政部公佈剛通過的四項法案草案或修正，包含國土計劃法、海岸法、公寓大廈管理條例及無障礙住宅設計基準及獎勵辦法。

就台灣都市化發展快速的狀況論，居住在大樓社區內的人口顯然佔大多數；因此，公寓大廈管理條例是和幾乎每個人都切身相關的法令。不過，該條例固然讓公寓大廈型社區運作上有法源依據，但也衍生許多問題；除針對實施後產生的怪象或漏洞，所進行的修正外，先前一些居住歧視(ex.社區公告內容歧視智障人士及導盲犬)或孩童安全問題(ex.社區加裝安全網或鐵窗)，都和該條例直接、間接相關，甚至一些社區自之規定，或許符合條例精神或規範，但卻有違憲之虞。以上這些狀況近年仍不斷產生，代表公寓大廈管理條例的內容，甚至條例定位，都還有待釐清與檢討。

說到國土復育，國土計畫法才是根本大法。該法比海岸法更早進入立院，然至今已拖20年，卻仍懸而未決，致使國土利用規劃之橫向與縱向溝通、整合上，出現許多問題。

根據住展企研室觀察，各地總有一些閒置或低度開發區，卻同時又冒出新的公辦或自辦重劃區，或農業、工業地目被不當使用等。以上這些，表面上可能是地方政府規劃或執行不當所產生的現象，然根本上仍與國土利用規劃未明確規範或落實有關。

另外，98年八八風災造成南部小林村等地嚴重災情，也與國土計劃法相關；未來如能配合地質調查等，確實劃定四大分區，則委身於災害危險區的情況應能減少，人民身家財產安全將獲得更大保障，開發者當然也更無後顧之憂。

住展企研室欣見內政部積極修訂上述四法；雖然這和現階段吵得正熱的房市相關消息－實價揭露與不動產稅負可能增加沒有關聯，不過和你我及所有國民的居住權益與安全，卻是息息相關。

公寓大廈管理條例在報行政院核定後就可實施，無障礙住宅獎勵辦法則將配合住宅法訂於今年底上路；至於其他兩法，除政院核定外，還需經過立院三讀這關。因此住展企研此呼籲，立委諸公在嚴格把關修訂之同時，這些法令實有施行之急切性，本會期不該再讓兩法停留在草案或未定階段。

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【住展房屋網/台北報導】這幾年政府喊窮，早已不是新聞；而日前立院財政部長張盛和提出財政收支劃分法修法進度時，各縣市政府列席代表，就紛紛表達希望增加財源分配的立場，張盛和則是拋出調高公告現值與路段率等方式。據此，日前各報報導都以『明年起不動產持有稅(房屋、地價稅)將增加』為標題，且再把實價登錄列為重要因素。

按照目前官方說法，實價登錄資料並不是稅基調整依據，地方政府調整公告現值及地價時，基本上是用訪價加估價之方式進行。不過長遠來看，實價登錄資訊還是很可能成為未來的相關參考依據。

至於稅基調整，權責主要是在地政，而非財政單位。站在增加稅收及財源之立場，地方財政單位對調高不動產稅基，當然舉雙手贊成，但實際狀況卻沒那麼單純。

根據住展企研了解，過去七、八年來，各地政府已根據中央指示，逐步調高公告現值，未來四年內將達到實價或市價之九成，這部份目前無爭議。每三年調整一次的公告地價，也就是地價稅基，雖然依據也有公告現值，但還需考慮社會經濟現狀、人民負擔能力及地方財政狀況等。

站在地方財政角度，地價稅確有調高空間；但目前國內經濟狀況確實不佳，物價飛漲、薪資成長停滯，人民生活苦哈哈，公告地價是否真的會同步調高，地政單位算是有些左右為難；下月各地地價稅開徵後，答案就會揭曉。

至於房屋稅，則是根據房屋評定現值及路段率課徵；前者是房屋本身價格(價值)，後者則是地方發展程度差異之微調因素。這是財政單位主導修訂，加上張盛和已明確點明可調高(路段率)，因此預料調高可能性比公告地價更大；甚至，未來或許會有更多地方政府仿照北市，也推豪宅稅(實際上應該稱加值房屋稅)。

然而，先不管北市豪宅稅認定準則的爭議，及稅收不如預期等，很顯然地，如果真的這樣搞下去，就會像某些業者所指稱，是全民加稅，等於少數人炒作產生的惡果，由所有人共同承擔，這的確有失公允正義。

住展企研室認為，真正增加炒作及閒置成本，使房市投資回歸合理面的稅制改革方向，不只是調整稅基(實價課稅)，而是更積極的全面性檢討現行稅制。

首先需檢討的是持有稅基，因為它同時是遺產、贈與稅課徵基準；98年馬政府大幅調降遺贈稅率，結果使大量資金湧入房地產，因此這部份有檢討之必要與急切性。接著，在不變動現制之前提下，應考慮調整的不只稅基，還有稅率。

意即，自用(只有一棟房屋)民眾部分，持有稅率可調低，第二屋或閒置房地則調高，不過調整權責在中央。

另外，檢討修訂權責在立法單位的土增稅及遺贈稅率，經過過去修法調低後，已失去漲價歸公的精神，這部份更該重新商討；針對頻繁、短線，第二屋以上交易，適度調高稅率。遺產、贈與等產權移轉行為也應檢討，視其為和交易行為相同性質者，恢復課徵土增稅。要是能如此推動全面性稅改，則再來討論奢侈稅退場與否也不遲。

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【住展房屋網/台北報導】昨日房市熱門話題，還是實價登錄與揭露，連央行前日公佈之五大行庫9月新承作房貸月減18%，也和該制有關；不過，三、四月間因為文林苑強拆事件而引發議論的都市更新，這幾天也有重大新發展。

首先，百分百官股成立的北市都市更新中心，於日前正式掛牌運作，而中央主管機關營建署新修正的老屋拉皮整建及改建補助規則，也已送交內政部待核定後即可實施，預期最快明年初上路。

新版修正方案，整建拉皮方面大致是從過去的以戶，改為以樓地板面積計算；重建部份則仍以事業計畫參與人數為單位，不過核算區間更細。此外，舊制補助上限為450萬，新制則是500萬，因此官員樂觀認為新制更有誘因。

儘管文林苑事件突顯相關法令大有問題，讓相關政策推動出現窒礙難行的窘境，但從以上頒布新制來看，官方仍在持續努力推動。不過除了補助及整合等方面的協助外，都市更新做為都市公共政策重點環節之政策宣導，其實更重要；否則以近年實際推動效果看，到頭來幾乎都變成『利』字當頭，也難怪新東陽董座遭槍擊事件，黑道會覬覦其中龐大利益，迫使地方檢查單位必須設立專責小組。

過去也曾出現推動困難的鄰近日本，經過多次法令翻修後，近年的都市再生案件，居民自力推動、整合者比例相當高。當然，日本經驗有其社會經濟條件或背景存在，不過在台灣，自力更新仍有可能。就住展企研室了解，最近東湖國中附近的一宗私人起造新案，就是原居民自力更新案例。

當然，目前所知的民間自力更新成功案例，多半還是有急切改建需要者，如九二一地震受災戶或海砂、輻射屋等。然而整體而言，台灣推動都市更新其實也有高度急迫性；台灣城市容貌混亂就甭談了，以台灣社會人口老化快速之現況，除了長照事業外，居住空間軟硬體改善(就是老屋整建或重建)，以符合高齡人口需要，也是一大要項；即便是加裝升降梯，都有其急迫性。

據此，官方應更積極告訴民眾，改建利益之外，都市更新還有改善市容、提升生活品質的更高目標與境界。當然，先前有中央『經濟動能推升方案』宣導廣告的失敗案例，未來政府宣導此政策時，就不該再重蹈覆轍，而要更為務實；住展企研室建議，可從民眾生活周遭，或更貼近庶民需求的角度切入，如深入介紹國內外一些成功推動的案例，及其成果展現。

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【住展房屋網/台北報導】行政院工程會舉辦民間參與公共建設招商大會，眼尖的市場人士發現有陸資低調現身會場。政府明年將釋出逾1400億元的商機，吸引國內外業者關切，工程會招商大會共釋出41件大型促參案，包括台北巿信義區Ａ２５土地開發案、南港高鐵沿線都更案與金門水頭國際港經貿園區等，共有百餘位國內外開發商、飯店、金融保險業者與會一探究竟。

無獨有偶，中國保險監督管理委員會再度對大陸保險業資金進行大鬆綁，打破過去只可投入香港的限制，擴大至包括台灣在內的境外證券市場。初步估計，將有逾9,000億元人民幣的保險資金，投資於境外股票、股權、不動產市場及部份金融理財產品。

對於大陸壽險業開放資金可投入台灣房地產，特別是像台北巿信義區Ａ２５土地開發案，陸資搶標的機率大增，值得注意的是，陸資夾著龐大的資金，如果標下信義區Ａ２５土地開發案，可以預期一定是出天價搶標，而且還有『插旗』台灣土地的政治意味。

馬政府拼經濟的『無感』措施，已引起極大的民怨，根據住展企研室的統計，台北市預售新成屋房價已到一坪76萬元的高點，如果政府舉辦民間公共建設招商，促進繁榮的美意，再開放陸資來台參與台灣的土地標售，無異是對台灣的房地產再添材火，分食利益，讓土地的價格被迫更多的狂飆機會演出，再者，如果陸資來台炒地炒樓，則台北市居民的購屋痛苦指數勢必再飆上新高，這會是全民所樂見的嗎?期望馬政府在開放陸資投資台灣房地產的政策時，能小心謹慎，真正為全民著想！

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【住展房屋網/台北報導】實價登錄正式開放民眾查詢已超過一週，除了揭露資訊參考與可信度，還有待資料量累積足夠，才能真正檢驗之外，外界現在最關注的就是，開放查詢後，是否影響買賣雙方的價格認知；也就是，賣方是否鬆動開價，及議價空間是否出現變化。不過綜合這幾天相關業者發出的消息，卻可發現說法有相當出入。

由於買賣雙方仍將「各取所需」，加上國內民情，長期而言，實價登錄並不會影響房市議價現象與空間。

像前日東森房屋王應傑就認為，由於累積資料量仍不足，買賣雙方價格認知差距無法產生共識，因此短期市場議價空間會拉大到15％左右；且根據王的說法，因為豪宅市場投資客多，因此議價空間還會更大，有機會拉到三成以上。不過台灣房屋昨天所發新聞稿，說法則有些不同，認為實價登錄開放查詢影響下，賣方開價已鬆動約一成，和買方認知價更貼近，成交加速，意味著議價空間縮小。

實價登錄開放查詢，到底對市場行情及議價空間，會產生什麼影響？上述各房仲業說法，甚至各報報導解讀也稍有出入，背後的說法目的，無論議價空間放大或縮小，其實最後都是希望達成加速成交的結果。

然根據住展企研室觀察整理，在議價空間部分，新建案市場短期內其實是縮減的。主要是先前部分建商或代銷業者就宣示，基於『因應登錄新制』，所以調降表價；然而基於熱錢追捧等現實因素，或房市商品本身存在的價格僵固性，銷售底價仍是鐵板一塊，新推案甚至還繼續墊高。這當然意味著，就賣方而言，可議價的空間是縮小的。

當然，在買方客群中並不是這樣想的，畢竟經濟基本面和近期股市表現都不理想。因此業者所宣稱的議價空間，可能還是根據推案新舊、區域(地段)及產品而有不同，平均而言，議價空間應該變化有限。中長期來看，則很可能出現賣方參考區段偏高價位，買方卻看較低價位；最後，買賣兩邊依然存在一定認知差距，議價空間繼續維持不變。

而且別忘了，在買高價位產品時，台灣人還是有殺價的習慣；如果再考慮這樣的『民情』，則當一切『恢復正常』後，賣方還是會拉高牌價讓買方殺。畢竟除了行情外，房地產商品還是各別差異性大的消費市場；同一或類似區段，仍可能因為產品規劃等之不同，造成行情上明顯的落差。